سوال وکیل: سلام.لطفا در خصوص نحوه برآورد خسارت تاخیر در انتقال سندرسمی یک واحد آپارتمان توسط کارشناسان رسمی دادگستری راه

سوال وکیل: سلام.لطفا در خصوص نحوه برآورد خسارت تاخير در انتقال سندرسمي يك واحد آپارتمان توسط كارشناسان رسمي دادگستري راهنمايي بفرماييد.لازم به ذكر است كه طرفين بابت تاخير در انتقال سند در متن مبايعه نامه توافقي نكرده اند.مبايعه نامه در سال ٩٢ تنظيم شده و فروشنده متعهد شده يك ماه بعد از تاريخ مبايعه نامه در دفتر خانه حاضر بشه اما نه تنها حاضر نشده بلكه عليرغم گذشت بيش از ٦ سال فروشنده نسبت به اخذ گواهي پايان كار از شهرداري و اخذ صورتمجلس تفكيكي و انتقال سند هيچگونه اقدامي نكرده و خريدار متقاضي دريافت خسارت تاخير در انتقال سند با جلب نظر كارشناس است.حال كه طرفين در اين خصوص توافقي نكرده اند كارشناس چگونه اين خسارت ر برآورد و تعيين خواهد كرد؟ سوال کارشناس:سلام، مستحضرید یکی از ارکان خسارت، ورود ضرر و زیان ناشی از فعل یا ترک فعل خوانده با احراز رابطه سببیت است! به نظرت خسارتی وارد شده؟ منافعی تفویت شده؟گاهی معاذیر قهری و قانونی موجب عدم دریافت این اسناد است!باید اول بررسی کرد آیا در اثر ترک اقدامات خوانده،خساراتی وارد شده یا منافعی قطعی و قابل وصول از بین رفته؟ پاسخ وکیل:احتمالا از مزاياي وجود سند رسمي من جمله دريافت تسهيلات از بانكها يا توثيق وثيقه در دادگاهها يا سهولت در امر فروش به قيمت عادله روز محروم مانده!فكر نكنم بيش از اين موارد موردي وجود داشته باشه! پاسخ مهندس میرنظامی:اینها از دید من هم جزو مزایای وجود سند رسمی هستند با لحاظ اینکه از دید من در حیطه خسارات عدم النفع قرار می گیرند و علی القاعده قابل مطالبه هم نیستند زیرا منافعی هستند که مقتضی وجود آن‌ها حاصل نگردیده و به احتمال در آینده ایجاد می‌شوند. مثل فوت شدن منفعتی که با انجام به‌موقع یک تعهد می‌توانست حاصل شود؛ مثلاً، اگر مغازه به‌موقع تحویل می‌شد مستأجر می‌توانست در آن به کار و کسب مشغول شود و از این طریق سودی حاصل کند. متاسفانه دشواری مطالبه عدم‌ النفع در اثبات مسلم بودن منافع در صورت وفای به عهد است و نمی‌توان سیر متعارف امور را معیار احراز آن قرار داد؛ یعنی چه بسا در اثر عدم تحقق فعل یا ترک فعل مستند تقصیر خوانده نیز چنین منافعی حاصل نمی‌شد.تشخیص اینکه موضوع دعوی مشمول منافع ممکن‌ الحصول بوده و قابل مطالبه است یا از موارد عدم‌النفع بوده و غیرقابل مطالبه است، مصداقی بوده و با توجه به ملاک‌های یاد شده به عهده قاضی رسیدگی‌کننده است.به نظرم قاضی پرونده در ابتدا باید تکلیف را (تعیین نوع خسارت۱-خسارت ناشی از عدم النفع که البته قابل مطالبه نیست. ۲-خسارت ناشی از تفویت منافع ممکن الحصول که قابل مطالبه نیز هست.)مشخص نموده و سپس موضوع را به کارشناس ارجاع دهد.کارشناس شخصی فنی است و پیشفرض متعارف آن است که نمی تواند نوع خسارت‌ها را به لحاظ حقوقی تشخیص دهد.متاسفانه کارشناسان به جهت عدم اشراف به ضوابط حقوقی، ارجاع امر به کارشناس در چنین مواردی را با تکلیف بر تعیین مبلغی به عنوان خسارت تلقی نموده و برای خالی نبودن عریضه عمدتا بدون استدلال، مبلغی را اعلام می کنند! اینجا به نظرم هم قاضی در تشخیص و ارجاع امر به کارشناس خطا کرده و هم کارشناس بدون استدلال و تکالیف مقرر در این خصوص نظر داده است.به نظر من کارشناس اگر تشخیصش عدم ورود خسارت است باید با استدلال رقم خسارت را صفر تعیین کند.کارشناسان متاسفانه گاه چشم و گوش بسته و با این استدلال که قرار مبتنی بر تعیین خسارت است، رقمی را اعلام می کنند که از دید من اشتباه است! پاسخ وکیل:بله موافقم اما اين تفسير مضيق صرفا به نفع متخلف از انجام تعهده بايد تفسير موسعي بشه كه متخلف به همين راحتي و در پستوي مناقشات حقوقي از زير بار خلف وعده چندين ساله در نره پاسخ مهندس خزاعی : به نظر بنده بطورکلی تعیین میزان و مبلغ خسارت مالی به لحاظ تاخیر در تحویل ملک و واحدها درقراردادهای ساخت فی مابین مالک و سازنده ؛ ویا قراردادپیش خرید آپارتمانی که جزء یک مجتمع ساختمانی درحال ساخت می باشدتوسط خریدار منعقد میگردد کلا بستگی به مفاد وشرایط قرارداد الحاقیه ها و متمم ها و حتی صورت جلسات منضم به قرارداددارد . مثلا اگر در قرارداد قیدشده باشد : ۱)به ازای روز تاخیر پس از انقضای مدت قرارداد مثلا روزانه صدهزارتومان ۲) ویا پس از زمان پیش بینی شده جهت تحویل واحد روزانه پنجاه هزارتومان ۳)ویا پس از زمان پیش بینی شده جهت حضور در دفترخانه برای انتقال سند به نام طرف مقابل روزانه پنجاه هزارتومان به ازای هر واحد تاخیر شده لذاکارشناس باتوجه به استماع طرفین دعوی و مستندات منضم در پرونده و مشاهدات حین بازدید و تحقیقات میدانی و بررسی مستندات هریک و بررسی انجام یاعدم انجام تعهدات هریک و....میزان خسارت درخصوص هریک از مواردفوق را باشرایط و توضیحاتی که درفوق اشاره کردم ، نظریه کارشناسی خود را تهیه به دادگاه ارائه می نماید #خسارت_ لذا باستنادمفادوشراط قرارداد و متمم های آن و صورتجلسات بعدی میزان و مبلغ خسارت ناشی از تاخیرتحویل واحدها ویا انتقال سند مسکوت مانده باشد ویا هیچ مبلغی درج نگردیده باشد ویاتوافق کتبی صورت نگرفته باشد به نظر اینجانب: کارشناس باستناد مفادقراردادو ... قید می کند که چون هیچگونه مبلغ یا میزان ودرصد ی قیدنشده و توافقی صورت نگرفته لذا میزان خسارت ومبلغی قابل تعیین نمی باشد کارشناس صیدافکن:با سلام خدمت همکاران و جناب مهندس خزایی بنظرم میاد که در جاییکه عدد جرایم در قراردادها پیش بینی شده باشه دیگر نیازی به کارشناس نمیباشد زیرا محاسبه مثلا ۶۰ روز تاخیر بدلیل عدم اتمام و ۳۰ روز برای عدم تحویل و ... تخصص زیادی نمیخاد کارشناس در جایی مفید و موثر خواهد بود که اولا تشخیص بده که مقصر تاخیرات سازنده ملک بوده یا خیر؟ پس از اون از راههای مختلف اجرات المثل تاخیرات را محاسبه و اعلام کند و عموما دادگاهها هم همین مد نظرشون است از طرفی طبق نظر جنابعالی چنانچه توافقی بین طرفین نبوده باشه پس اختلاف بین انها نیز بی معنی خواهد بود و تاخیرات تا هر زمان هم باشد اتفاقی نمیافته در صورتیکه اینطور نیست و کارشناسان باید در این مواقع نظر بدهند پاسخ توسط مهندس : اتفاق برعکس . هریک از طرفین چون متخصص نیستند ویا نمی خواهند مسئولیت عدم انجام تعهدات وظایف خود را بپذیرد و دیگری را متهم به عدم انجام تعهدات میکنند لذا کارشناس وظیفه کشف حقیقت فنی و کارشناسی را دارد که میطگزان خسارت راباتوجه به توضیحات جامع و کاملی که قبلا دادم را محاسبه و تعیین می کند مثلا درپروند ایی مالک درخواست تعیین خسارت ماهانه پنج میلیون تومان ناشی از عدم تحویل بموقع واحدها به مدت ۱۵ ماه پس منتهی شدن مدت توافق شده درقراردادمشارکت در ساخت را کرده بود ؛ که بنده پس از بررسی اظهارات و مستندات هریک متوجه شدم مالک به بخشی از تعهدات خود عمل نکرده بود و حداکثر ۶/۵ ماه خسارت تعیین و اعلام کردم و در نگاه اول به نظر مالک و اطرافیان وی . مالک را مستحق دریافت خسارت ۱۵ ماهه باشد درصورتی که کارشناس باید باتوجه به قرارداد و متمم ها صورتجلسات و وبررسی تعهدات وظایف هریک نسبت کشف فنی واقعیت فنی و کارشناسی بپردازد عدم نفع چون موضوع حقوقی وقضایی است که قاضی تشخیص میدهد و نحوه و نوع و مدت شروع و پایان و یا مثلا اجرت المثل را تعیین می کند لذا بنده طی یک لایحه ای درخواست راهنمایی و ارشاد و تعیین دقیق (نکاتی که درفوق گفتم ) می نمایم