شمول قانون سال ۵۶ بر روابط استیجاری طرفین — فسخ یا اقاله انتقال منافع به

در صورت احراز تخلف دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع می دهد تا بهای عادله روز حق کسب، پیشه یا تجارت مشخص شود. سپس حکم به تخلیه ملک در ازای پرداخت نصف حق کسب پیشه یا تجارت ظرف ۳ ماه پس از قطعیت حکم توسط موجر صادر می کند. ضمناً برای مستأجر ده روز تا دو ماه فرجه جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می شود، این مدت پس از پرداخت نیمی از حق کسب پیشه یا تجارت محاسبه میشود. دعوای تخلیه از دعاوی غیر مالی محسوب میشود. مرجع صالح دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این دعوا به دلالت بند ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف از صلاحیت شورا خارج است. اصحاب دعوا علاوه بر مستأجر منتقل الیه مستأجر دوم نیز باید طرف دعوا قرار گیرد، زیرا در صورت پرداخت حق کسب پیشه یا تجارت توسط منتقل الیه مستأجر نصف حق کسب پیشه یا تجارت را باید به منتقل الیه پرداخت کند نه مستأجر اول انتقال منافع به صورت عادی چنانچه انتقال منافع مورد اجاره به صورت سند عادی نیز باشد، مشمول تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون سال ۵۶ میشود و نمی توان با این بهانه که انتقال با سند رسمی انجام نشده شامل حکم تبصره ۱ ندانست. ۵- قانون گذار در تبصره ۱ ماده ۱۹ زمانی که مستأجر بدون اذن در انتقال منافع، مورد اجاره را به دیگری منتقل میکند برای منتقل الیه عبارت متصرف را به کار برده است، نه مستأجر. - فسخ یا اقاله انتقال منافع به دیگری حتی در صورت فسخ انفساخ یا اقاله قرارداد و انتقال منافع مورد اجاره به دیگری انتقال ب. غ. تحقق یافته محسوب میشود و مستأجر مرتکب تخلف گردیده اما در صورت بطلان قرارداد اجاره دوم هیچ اثری به آن مترتب نیست و مستأجر اول کماکان میتواند در ملک باقی باشد. منظور از انتقال ب. غ. چیست؟ انتقال ب. غ. توسط مستأجر دو حالت دارد: حالت اول مستأجر دوم مستأجر مستأجر اول باشد، نه مالک ملک به عبارتی مستأجر ول منافع ملک را به مستأجر دوم واگذار نماید، اما سرقفلی کماکان در اختیار او باشد و رابطه قراردادی او مستأجر اول) با موجر مالک نیز همچنان ادامه داشته باشد. حالت دوم: مستأجر کل قرارداد را به دیگری منتقل کند و رابطه استیجاری بین مستأجر دوم و مالک ملک برقرار شود با منشأ قراردادی سابق الانعقاد. اگر ثالث صرفاً در کارکرد مغازه شریک شده و د. ح. کسب پیشه یا تجارت هیچ گونه حقی نداشته باشد، نمیتوان این حالت را انتقال ب. غ. قلمداد کرد، چرا که انتقال ب. غ. زمانی محقق میشود که مورد اجاره به انضمام حق کسب پیشه یا تجارت یا حداقل منافع مورد اجاره به دیگری منتقل شود، بنابراین چنانچه مستأجر کارگری برای مغازه استخدام کند یا در کارکرد و درآمد مغازه با کسی به صورت درصدی و مشارکتی قراردادی منعقد نماید نمی توان آن را انتقال ب. غ. نامید. - مستأجرین متعدد چنانچه مستأجرین متعدد باشند (مثل وراث انتقال سهم هر یک از مستأجرین به مستأجر شریک دیگر انتقال ب. غ. محسوب نمی شود زیرا مستأجر مشاعی در جزء جزء منافع عین مستأجره شریک است. انتقال توسط یکی از شرکا در موردی که مستأجرین متعدد باشند و حق انتقال ب. غ. نیز نداشته باشند، انتقال قسمتی از مورد اجاره توسط یکی از مستأجرین به شخص ثالث از مورد انتقال ب. غ. محسوب شده و عدم دخالت یا توافق سایر شرکا یا وراث تأثیری در صدور حکم تخلیه ندارد، زیرا عین مستأجره قابل تفکیک نبوده و قسمتهای آن به طور مجزا به مستأجرین اجاره داده نشده است این مورد بین محاکم اختلافی است. مخالفین این نظر معتقدند، چنانچه ملک قابل تفکیک باشد، مقررات مذکور به شریک دیگر تسری پیدا نمی کند.