شیخ مفید - مقنعه صفحه ۳۱، سطر ۵۱ — تملیک میکند

اما با وجود قیدهای موصوف ملک کماکان مهمترین ثروتی است که اشخاص می توانند از راه احیاء و حیازت تملک کنند. در واقع به رغم همه محدودیت ها، ملک همچنان مشتاقان بی شمار دارد و آنچه در مراجع قضایی و اداری راجع به دعاوی یا شکایات مربوط به اموال غیر منقول می گذرد مبین اهمیت آن است. به ویژه این که احیای ملک سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت آن مانند حریم نیز می شود. به همین دلیل با وجود گذشت ده ها سال از تصویب و اجرای قانون ثبت نقش مرجع اداری در قبول یا رد تقاضای ثبت املاک نه تنها کاهش نیافته بلکه به لحاظ ارزش افزوده ملک واجد اهمیت بیشتری نیز شده است. در این میان لازم است اشاره شود که هر چند حقوق موضوع ثبت املاک عینی هستند، ولی تمامی اقسام حقوق عینی در قانون مدنی احصاء نشده و صرفاً سه مورد از حقوق عینی اصلی یعنی حق مالکیت حق انتفاع» و «حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مورد اشاره قرار گرفته است. اما علاوه بر حقوق مذکور باید حق تحجیر در حیازت»، «حق تقدم در احیای مباح»، «حق تصرف»، «حق شرب»، «حق مجری حق مسیل، حق عبور»، «حق جوار»، «حق مرتهن بر عین رهینه در عقد رهن حق بایع بر مبیع در بیع شرط و معامله با حق استرداد و نیز حق مصالح بر مورد مصالحه در صلح محاباتی را به عنوان موضوعات اصلی حقوق در ثبت املاک برشمرد. البته در باره که از شاخه های مالکیت تلقی می شوند، در فصل حقوق متقابل متقاضی ثبت و دیگران توضیح داده خواهد شد. در خصوص عقود و تعهدات نیز آنچه مسلم است حکایت از وزن و اعتبار عقود و قراردادها به عنوان شایع ترین وسیله تملک دارد. عقد و قراردادی که سبب انتقال حق مالکیت می گردد عقد تملیکی خوانده می شود و در قالب عقودی مانند بیع معاوضه، صلح هیه وصیت و مانند آنها خود را نشان می دهد. استادان به خوبی متذکر شده اند که پذیرفتن عقود تملیکی، نتیجه تحول فکری و ترقی در نظام حقوقی است که با آسان کردن معاملات از نظر علمی و اقتصادی سودمند واقع شده است. انتقال ملک چنان که شایع است، معمولاً با توافق صورت می گیرد و در برخی شرایط مراجع قضایی یا اداری - حسب مورد به قائم مقامی از سوی مالک ملک او را به بستانکار ا کاتوزیان دکتر ناصر اموال و مالکیت همان منبع صفحه ۱۷۲. تملیک میکند. اما صرف نظر از انتقال قضایی و یا قهری تنها راه متعارف و مطمئن برای انتقال غیر منقول تنظیم سند رسمی در دفتر خانه است. زیرا خریدار میتواند با ملاحظه مدارک و مستندات مالکیت فروشنده و پس از پرسش دفتر خانه از اداره ثبت محل و پاسخ مرجع اخیر مبنی بر بلامانع بودن انجام معامله به مالکیت فروشنده اطمینان یابد و مبادرت به انجام معامله کند. این نکته را نیز نباید از نظر دور داشت که عقود و قراردادهای موجب تملک لزوماً معوض نیستند. عقد تملیکی ممکن است نظیر بیع و معاوضه معوض باشد و ممکن است مانند صلح و هبه رایگان صورت گیرد. اما اثر و مقتضی هر یک از آنها نقل مالکیت است. همچنین مالک می تواند به موجب عقد ملک خود را پس از مرگ نیز به دیگری تملیک نماید. وصیت تملیکی مفید همین معنی است و ماده ۸۲۶ قانون مدنی در این مورد صراحت دارد و می گوید وصیت تملیکی عبارت است از این که کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند. پس طبق هر یک از عقود و قراردادهایی که موجب انتقال مالکیت میشوند برای انتقال گیرنده حق تقاضای ثبت ملک ایجاد می شود و او می تواند بر مبنای عقد یا قرارداد مزبور تقاضای ثبت کند. اعم از این که عقد مورد نظر معوض یا مجانی باشد. در مورد اخذ به شفعه هم گفتنی است که به تصریح قانون مدنی خاص غیر منقول و به تبع آن بدون تردید مشمول مقررات حقوق ثبت املاک است. در ماده ۸۰۸ قانون مدنی می خوانیم هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خ. ر. ب. قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند و بر اساس بخش اول ماده ۸۱۰ همان قانون اگر ملکو دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با ممر و مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ... اما آنچه در دو ماده مذکور آمده است راجع به مرحله ایجاد حق شفعه است. در واقع، باید توجه داشت که در مرحله اجرای حق لزوماً باید بین شفیع و شریک مشاعی، سند انتقال رسمی که مبین وقوع بیع قطعی باشد، تنظیم و خلاصه معامله آن جهت اخبار موضوع در ذیل ثبت اولیه دفتر املاک مربوطه به اداره ثبت محل ارسال شود. بنابراین حتی اخذ به شفعه نیز در مرحله اجرای حق جز با تنظیم سند رسمی محقق نخواهد شد و مرجع اداری نیز جز آنچه گفته شد تکلیفی در مورد حق ایجاد شده نخواهد داشت. بدیهی است در مرحله اجرای حق چنانچه شریک از ایفای تکلیف قانونی استنکاف ورزد شفیع می تواند به دادگاه مراجعه نماید و الزام او را بخواهد. آنچه که در مورد اجرای حق شفعه گفته شد ناظر به موردی است که ملک نه تنها تقاضای ثبت گردیده بلکه ثبت دفتر املاک نیز شده باشد. پس اگر حق شفعه در خصوص ملکی ایجاد شود که تقاضای ثبت نشده باشد و در واقع از لحاظ مقررات حقوق ثبت مجهول المالک محسوب شود شفیع باید بر مبنای حق مذکور درخواست ثبت نماید. در چنین فرضی شفیع باید مدرک و مستند وقوع بیع قطعی را به اداره ثبت محل ارائه دهد و البته به لحاظ عدم تقاضای ثبت چنان ملکی تا آن زمان مستند وقوع عقد بیع، سند عادی است. زیرا دفاتر اسناد رسمی به موجب ماده ۱۲ قانون ثبت - اصلاحی ۱۳۲۲ - از انجام معاملات نسبت به املاکی که تقاضای ثبت نشده اند، ممنوع هستند و لاجرم در مورد چنان ملکی که تقاضای ثبت نشده است باید سند عادی تنظیم شود. در فرض مذکور سند عادی متضمن وقوع عقد بیع میان شفیع و شریک وی از اساسی ترین مستندات قبول تقاضای ثبت ملک محسوب می گردد. زیرا هنوز ملک موضوع حق شفعه تقاضای ثبت نشده است تا منع مقرر در ماده ۱۲ قانون ثبت برداشته شود و امکان تنظیم سند رسمی نسبت به چنان ملکی فراهم گردد. اما ارث به عنوان یکی از اسباب تملک در لغت به معنای مالی است که از متوفی بر جای می ماند و در اصطلاح حقوقی انتقال مالکیت مالی پس از فوت مالک به ورثه اوست.