شیخ مفید - مقنعه صفحه ۳۱، سطر ۵۱ — در خصوص عقود و تعهدات نیز آنچه

نکته دیگر که بسیار محل اعتناء است و در حقوق ثبت املاک به نحو جدی اعمال می شود نظارت و دخالت دولت در امر احیای اراضی موات و مباح و حیازت آن هاست. بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده، معادن دریاها، دریاچه ها رودخانه ها و سایر آبهای عمومی کوه ها دره ها، جنگلها نیزارها بیشه های طبیعی مراتعی که حریم نیست ارث بدون وارث اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد میشود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید ... واقعیت این است که امروز نظارت و مداخله دولت در این مهم دایره آزادی احیاء کننده را محدودتر از گذشته کرده است و شاید بتوان قائل شد که در حال حاضر احکام قانون مدنی فقط سایه ای کم رنگ بر وضعیت احیای موات و حیازت مباح دارد. در این زمینه <a class="artref" href="/ماده/ماده-3-a_0815110218853">ماده ۳ قانون زمین شهری</a> مصوب ۱۳۶۶ اعلام می کند اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۱۳۵۸/۱/۵ به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار دولت م. ب.. همچنین طبق ماده ۸ همان قانون کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد، در اختیار ولی فقیه م. ب. و بالاخره این که حتی قانونگذار مدنی هم با همه تأثیر پذیری از سنت های گذشته، در ماده ۱۴۵ مقرر می دارد احیاء کننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید. پس می توان نتیجه گرفت که احیای اراضی موات همواره سبب مالکیت نمی شود و بند ۱ <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> که احیای اراضی موات را از اسباب تملک اعلام نموده است، در مورد اراضی موات شهری باید منسوخ تلقی کرد. زیرا همان گونه که گفته شد، هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص نحوه واگذاری و احیای آنها معین شود. هدف موصوف امکان و اختیار اشخاص را در احیای اراضی موات شهری نه فقط محدود، بلکه منتفی می سازد. چنان که به موجب بند ۱۰ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری، قبول تقاضای ثبت اراضی موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و اسناد مالکیت این گونه اراضی فقط به نام دولت صادر خواهد شد. در همین راستا و بر مبنای ماده ۶ قانون اصلاحی اصلاحات ارضی مصوب ۱۹ دی ماه ۱۳۴۰، هر چند اراضی بایر و موات واقع در روستاها بین زارعین تقسیم می شود اما تقدم در احیای این گونه اراضی موجب حق تقدم نمی شود و بر نحوه تملک آنها فقط قانون حکومت می کند و به موجب ماده ۴ قانون راجع به الحاق ۸ ماده به آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ۱۱ خرداد ماه ۱۳۴۶ مجلس شورای ملی و مصوب ۲۲ خردادماه همان سال مجلس سنا به سازمان اصلاحات ارضی اجازه داده شده است تا اراضی موات را به منظور اجرای برنامه های عمرانی با تصویب دولت در اختیار مؤسسات دولتی قرار دهد. علاوه بر مقررات مذکور باید به مقررات قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن اشاره کرد که محدودیت های عمده ای راجع به قواعد مربوط به احیای اراضی موات وضع کرده است و از این حیث تخصیص مهمی بر قواعد احیای این گونه اراضی محسوب می شود. به دستور مقرر در فرازهای (الف) و (ب) از بند ۲۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز به کلی ممنوع و ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نسبت به تقاضاهای جاری موکول به احراز غیر موات بودن ملک مورد تقاضا و همچنین عدم تجاوز ملک مزبور به اراضی موات اعلام شده است. اما با وجود قیدهای موصوف ملک کماکان مهمترین ثروتی است که اشخاص می توانند از راه احیاء و حیازت تملک کنند. در واقع به رغم همه محدودیت ها، ملک همچنان مشتاقان بی شمار دارد و آنچه در مراجع قضایی و اداری راجع به دعاوی یا شکایات مربوط به اموال غیر منقول می گذرد مبین اهمیت آن است. به ویژه این که احیای ملک سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت آن مانند حریم نیز می شود. به همین دلیل با وجود گذشت ده ها سال از تصویب و اجرای قانون ثبت نقش مرجع اداری در قبول یا رد تقاضای ثبت املاک نه تنها کاهش نیافته بلکه به لحاظ ارزش افزوده ملک واجد اهمیت بیشتری نیز شده است. در این میان لازم است اشاره شود که هر چند حقوق موضوع ثبت املاک عینی هستند، ولی تمامی اقسام حقوق عینی در قانون مدنی احصاء نشده و صرفاً سه مورد از حقوق عینی اصلی یعنی حق مالکیت حق انتفاع» و «حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مورد اشاره قرار گرفته است. اما علاوه بر حقوق مذکور باید حق تحجیر در حیازت»، «حق تقدم در احیای مباح»، «حق تصرف»، «حق شرب»، «حق مجری حق مسیل، حق عبور»، «حق جوار»، «حق مرتهن بر عین رهینه در عقد رهن حق بایع بر مبیع در بیع شرط و معامله با حق استرداد و نیز حق مصالح بر مورد مصالحه در صلح محاباتی را به عنوان موضوعات اصلی حقوق در ثبت املاک برشمرد. البته در باره که از شاخه های مالکیت تلقی می شوند، در فصل حقوق متقابل متقاضی ثبت و دیگران توضیح داده خواهد شد. در خصوص عقود و تعهدات نیز آنچه مسلم است حکایت از وزن و اعتبار عقود و قراردادها به عنوان شایع ترین وسیله تملک دارد. عقد و قراردادی که سبب انتقال حق مالکیت می گردد عقد تملیکی خوانده می شود و در قالب عقودی مانند بیع معاوضه، صلح هیه وصیت و مانند آنها خود را نشان می دهد. استادان به خوبی متذکر شده اند که پذیرفتن عقود تملیکی، نتیجه تحول فکری و ترقی در نظام حقوقی است که با آسان کردن معاملات از نظر علمی و اقتصادی سودمند واقع شده است. انتقال ملک چنان که شایع است، معمولاً با توافق صورت می گیرد و در برخی شرایط مراجع قضایی یا اداری - حسب مورد به قائم مقامی از سوی مالک ملک او را به بستانکار ا کاتوزیان دکتر ناصر اموال و مالکیت همان منبع صفحه ۱۷۲. تملیک میکند. اما صرف نظر از انتقال قضایی و یا قهری تنها راه متعارف و مطمئن برای انتقال غیر منقول تنظیم سند رسمی در دفتر خانه است. زیرا خریدار میتواند با ملاحظه مدارک و مستندات مالکیت فروشنده و پس از پرسش دفتر خانه از اداره ثبت محل و پاسخ مرجع اخیر مبنی بر بلامانع بودن انجام معامله به مالکیت فروشنده اطمینان یابد و مبادرت به انجام معامله کند. این نکته را نیز نباید از نظر دور داشت که عقود و قراردادهای موجب تملک لزوماً معوض نیستند. عقد تملیکی ممکن است نظیر بیع و معاوضه معوض باشد و ممکن است مانند صلح و هبه رایگان صورت گیرد. اما اثر و مقتضی هر یک از آنها نقل مالکیت است. همچنین مالک می تواند به موجب عقد ملک خود را پس از مرگ نیز به دیگری تملیک نماید. وصیت تملیکی مفید همین معنی است و <a class="artref" href="/ماده/ماده-826-a_0815110236473">ماده ۸۲۶ قانون مدنی</a> در این مورد صراحت دارد و می گوید وصیت تملیکی عبارت است از این که کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند. پس طبق هر یک از عقود و قراردادهایی که موجب انتقال مالکیت میشوند برای انتقال گیرنده حق تقاضای ثبت ملک ایجاد می شود و او می تواند بر مبنای عقد یا قرارداد مزبور تقاضای ثبت کند. اعم از این که عقد مورد نظر معوض یا مجانی باشد. در مورد اخذ به شفعه هم گفتنی است که به تصریح قانون مدنی خاص غیر منقول و به تبع آن بدون تردید مشمول مقررات حقوق ثبت املاک است. در <a class="artref" href="/ماده/ماده-808-a_0815110236455">ماده ۸۰۸ قانون مدنی</a> می خوانیم هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خ. ر. ب. قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند و بر اساس بخش اول ماده ۸۱۰ همان قانون اگر ملکو دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با ممر و مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ... اما آنچه در دو ماده مذکور آمده است راجع به مرحله ایجاد حق شفعه است. در واقع، باید توجه داشت که در مرحله اجرای حق لزوماً باید بین شفیع و شریک مشاعی، سند انتقال رسمی که مبین وقوع بیع قطعی باشد، تنظیم و خلاصه معامله آن جهت اخبار موضوع در ذیل ثبت اولیه دفتر املاک مربوطه به اداره ثبت محل ارسال شود. بنابراین حتی اخذ به شفعه نیز در مرحله اجرای حق جز با تنظیم سند رسمی محقق نخواهد شد و مرجع اداری نیز جز آنچه گفته شد تکلیفی در مورد حق ایجاد شده نخواهد داشت. بدیهی است در مرحله اجرای حق چنانچه شریک از ایفای تکلیف قانونی استنکاف ورزد شفیع می تواند به دادگاه مراجعه نماید و الزام او را بخواهد.