شیخ مفید - مقنعه صفحه ۳۱، سطر ۵۱ — نکته دیگر که بسیار محل اعتناء است

اظهار نامه ثبتی بسیار تعیین کننده م. ب.. صور تمجلس احراز تصرف که توسط نماینده ثبت تنظیم می شود و مبنای قبول تقاضای ثبت متقاضی است، فقط مبین احراز تصرفات او نیست. بلکه مبین حق او در ملک مورد تقاضا نیز هست و این حق بر اساس احیاء و حیازت به دست آمده است. در اراضی که به عنوان زمین مزروعی یا مشجر مورد تقاضای ثبت قرار می گیرند تحقق احیاء و حیازت فی النفسه تصرفات متقاضی محسوب می شوند هر چند احیاء و حیازت به مباشرت نباشد. پس دستیابی به ضابطه عمران و احیای قابل قبول نیز امری حتمی و لازم است. ماده ۱ آیین نامه قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱ هیأت وزیران منظور از عمران و احیای قابل قبول را عمومات مذکور در <a class="artref" href="/ماده/ماده-141-a_0815110235785">ماده ۱۴۱ قانون مدنی</a> و مقررات بعدی آن در باب احیاء و عمران اراضی دانسته و متذکر شده است که عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء، تحجیر، ریختن مصالح در زمین حفر چاه و نظایر آن عمران و احیاء محسوب نمی شود. اما ضابطة عمران و احیای قابل قبول در <a class="artref" href="/ماده/ماده-141-a_0815110235785">ماده ۱۴۱ قانون مدنی</a> رجوع به عرف است. در این ماده آمده است مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت درختکاری بنا ساختن و غیره قابل استفاده نمایند. بنابراین به نحوی که ملاحظه میشود در مرحله بررسی تقاضای ثبت عرف به گونه ای غیر قابل انکار نقشی تعیین کننده و مؤثر دارد. به عبارت دیگر آنچه که نماینده ثبت و به تبع آن رئیس اداره ثبت را در مورد عملیات عمران و احیای قابل قبول توسط متقاضی متقاعد می سازد و عملیات انجام شده را به عنوان عمران و احیای قابل قبول می پذیرد، همانا رجوع به معیار و ضابطه عرف محل است. احیاء و حیازت نیز لزوماً بایستی با قصد تملک همراه باشد. در صورت فقدان عنصر معنوی یعنی قصد تملک اصولاً حق مالکیت ایجاد نمی شود، هر چند احیاء صورت گرفته و حیازت هم محقق شده باشد. <a class="artref" href="/ماده/ماده-147-a_0815110235791">ماده ۱۴۷ قانون مدنی</a> در این باره می گوید هر کس مال مباحی را با رعایت قوانین مربوطه به آن حیازت کند مالک آن می شود. بدیهی است یکی از عمده ترین وجوه قانونی که باید رعایت شود وجود قصد در احیاء کننده است. در غیر این صورت اثری که موجد حق مالکیت برای وی باشد بر عملیات انجام شده از طرف او مترتب نخواهد بود. نکته دیگر که بسیار محل اعتناء است و در حقوق ثبت املاک به نحو جدی اعمال می شود نظارت و دخالت دولت در امر احیای اراضی موات و مباح و حیازت آن هاست. بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده، معادن دریاها، دریاچه ها رودخانه ها و سایر آبهای عمومی کوه ها دره ها، جنگلها نیزارها بیشه های طبیعی مراتعی که حریم نیست ارث بدون وارث اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد میشود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید ... واقعیت این است که امروز نظارت و مداخله دولت در این مهم دایره آزادی احیاء کننده را محدودتر از گذشته کرده است و شاید بتوان قائل شد که در حال حاضر احکام قانون مدنی فقط سایه ای کم رنگ بر وضعیت احیای موات و حیازت مباح دارد. در این زمینه <a class="artref" href="/ماده/ماده-3-a_0815110218853">ماده ۳ قانون زمین شهری</a> مصوب ۱۳۶۶ اعلام می کند اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۱۳۵۸/۱/۵ به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار دولت م. ب.. همچنین طبق ماده ۸ همان قانون کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد، در اختیار ولی فقیه م. ب. و بالاخره این که حتی قانونگذار مدنی هم با همه تأثیر پذیری از سنت های گذشته، در ماده ۱۴۵ مقرر می دارد احیاء کننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید. پس می توان نتیجه گرفت که احیای اراضی موات همواره سبب مالکیت نمی شود و بند ۱ <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> که احیای اراضی موات را از اسباب تملک اعلام نموده است، در مورد اراضی موات شهری باید منسوخ تلقی کرد. زیرا همان گونه که گفته شد، هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص نحوه واگذاری و احیای آنها معین شود. هدف موصوف امکان و اختیار اشخاص را در احیای اراضی موات شهری نه فقط محدود، بلکه منتفی می سازد. چنان که به موجب بند ۱۰ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری، قبول تقاضای ثبت اراضی موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و اسناد مالکیت این گونه اراضی فقط به نام دولت صادر خواهد شد. در همین راستا و بر مبنای ماده ۶ قانون اصلاحی اصلاحات ارضی مصوب ۱۹ دی ماه ۱۳۴۰، هر چند اراضی بایر و موات واقع در روستاها بین زارعین تقسیم می شود اما تقدم در احیای این گونه اراضی موجب حق تقدم نمی شود و بر نحوه تملک آنها فقط قانون حکومت می کند و به موجب ماده ۴ قانون راجع به الحاق ۸ ماده به آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ۱۱ خرداد ماه ۱۳۴۶ مجلس شورای ملی و مصوب ۲۲ خردادماه همان سال مجلس سنا به سازمان اصلاحات ارضی اجازه داده شده است تا اراضی موات را به منظور اجرای برنامه های عمرانی با تصویب دولت در اختیار مؤسسات دولتی قرار دهد. علاوه بر مقررات مذکور باید به مقررات قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن اشاره کرد که محدودیت های عمده ای راجع به قواعد مربوط به احیای اراضی موات وضع کرده است و از این حیث تخصیص مهمی بر قواعد احیای این گونه اراضی محسوب می شود. به دستور مقرر در فرازهای (الف) و (ب) از بند ۲۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز به کلی ممنوع و ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نسبت به تقاضاهای جاری موکول به احراز غیر موات بودن ملک مورد تقاضا و همچنین عدم تجاوز ملک مزبور به اراضی موات اعلام شده است. اما با وجود قیدهای موصوف ملک کماکان مهمترین ثروتی است که اشخاص می توانند از راه احیاء و حیازت تملک کنند. در واقع به رغم همه محدودیت ها، ملک همچنان مشتاقان بی شمار دارد و آنچه در مراجع قضایی و اداری راجع به دعاوی یا شکایات مربوط به اموال غیر منقول می گذرد مبین اهمیت آن است. به ویژه این که احیای ملک سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت آن مانند حریم نیز می شود. به همین دلیل با وجود گذشت ده ها سال از تصویب و اجرای قانون ثبت نقش مرجع اداری در قبول یا رد تقاضای ثبت املاک نه تنها کاهش نیافته بلکه به لحاظ ارزش افزوده ملک واجد اهمیت بیشتری نیز شده است. در این میان لازم است اشاره شود که هر چند حقوق موضوع ثبت املاک عینی هستند، ولی تمامی اقسام حقوق عینی در قانون مدنی احصاء نشده و صرفاً سه مورد از حقوق عینی اصلی یعنی حق مالکیت حق انتفاع» و «حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مورد اشاره قرار گرفته است. اما علاوه بر حقوق مذکور باید حق تحجیر در حیازت»، «حق تقدم در احیای مباح»، «حق تصرف»، «حق شرب»، «حق مجری حق مسیل، حق عبور»، «حق جوار»، «حق مرتهن بر عین رهینه در عقد رهن حق بایع بر مبیع در بیع شرط و معامله با حق استرداد و نیز حق مصالح بر مورد مصالحه در صلح محاباتی را به عنوان موضوعات اصلی حقوق در ثبت املاک برشمرد. البته در باره که از شاخه های مالکیت تلقی می شوند، در فصل حقوق متقابل متقاضی ثبت و دیگران توضیح داده خواهد شد. در خصوص عقود و تعهدات نیز آنچه مسلم است حکایت از وزن و اعتبار عقود و قراردادها به عنوان شایع ترین وسیله تملک دارد. عقد و قراردادی که سبب انتقال حق مالکیت می گردد عقد تملیکی خوانده می شود و در قالب عقودی مانند بیع معاوضه، صلح هیه وصیت و مانند آنها خود را نشان می دهد. استادان به خوبی متذکر شده اند که پذیرفتن عقود تملیکی، نتیجه تحول فکری و ترقی در نظام حقوقی است که با آسان کردن معاملات از نظر علمی و اقتصادی سودمند واقع شده است.