صدر ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی — (۱) در رهن بودن ملک مورد اجاره

موجر و مستأجر سال ۵۶ و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، کمی متفاوت است. این موضوع در خصوص قرارداد اجاره ی املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، در مورد رابطه ی استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ است، نیازی به وجود قرارداد اجاره، بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است. در این نوع رابطه استیجاری حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد، هر یک از طرفین می تواند با اثبات رابطه ی استیجاری دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند؛ اما در رابطه ی تجاری با پایان مدت اجاره رابطه ی استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی، وجود نخواهد داشت. هر یک از موجر و مستأجر می تواند به عنوان خواهان دعوا را طرح کند و طرف دیگر خوانده محسوب می شود. اگر مستأجر با داشتن اجازه ی انتقال به غیر، قرارداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، مستأجر دوم میتواند علیه مستأجر اول در صورتی که مستأجر سند رسمی اجاره داشته باشد) و یا مالک (در صورتی که مستأجر اول قرارداد اجاره بنا به قاعده دادگاهی که ملک در حوزه ی قضایی آن واقع است، صالح به با قطعیت حکم اجراییه صادر و به م. ع. ابلاغ میشود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام کند. در صورت استنکاف م. ع. دادگاه نماینده ی خ. ر. ب. دفتر اسناد رسمی معرفی می کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند. در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادر میشود. در مورد قراردادهای اجاره ی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، پس از صدور حکم و قعطیت آن نیازی به صدور اجراییه نیست. طرفین مکلفند، ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی کنند. هر گاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای ی. ا. ط. دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده ی دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر، حکم به تخلیه ی عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است. (۱) در رهن بودن ملک مورد اجاره مانعی برای تنظیم سند رسمی اجاره نیست. (۲) این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود. (۳) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باید علیه مالک رسمی و یا مستأجر رسمی ملک، طرح شود. در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده است، مدت آن منقضی شده باشد و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک میتواند برای تعیین اجاره بها در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند؛ ولی این امر مانع صدور حکم، نسبت به أجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه ی آن نخواهد بود. تبصره ی ۱ - هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه ی عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستأجر، متوقف بر خاتمه ی دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است. تبصره ی ۲ - دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود. دادگاه شریط اجاره نامه ی جدید را طبق شریط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه ی سابق در صورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد ب. ر. م. این قانون تعیین خواهد کرد. در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ی ۶ این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده ی دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضای موجر، حکم به تخلیه ی عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است. .. هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را ب. غ. اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستأجرین را بکند. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را ب. غ. داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز می توانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره ی اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده ی قانونی او بکنند.