صدور اسناد مالکیت املاک مشمول اصلاحات ارضی — لازم به ذکر است ماده واحده قانون

ماده ۱۶ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب ۱۳۴۷، در مورد املاکی که اکثریت مالکین تقسیم به نسبت بهره مالکانه را انتخاب کرده باشند و بقیه ملک به زارعین واگذار شده باشد و یا این که ملک مشمول موارد مذکور در مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۷ دی ماه ۱۳۴۱ و آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ۳ مرداد ماه ۱۳۹۳ از مستثنیات قانونی باشد مقرر می دارد ... در صورتی که کلیه مالکین به افراز ملک توافق نکنند یا به علل دیگری توافق در افراز میسر نباشد، ادارات اصلاحات ارضی و تعاون روستایی شهرستان مربوطه رأساً و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس اعم از رسمی یا غیر رسمی سهم اکثریت را از بقیه ملک تفکیک می نمایند و سهم تفکیک شده مزبور بین مالک یا مالکین و زارعین تقسیم می گردد و بر اساس تبصره ۱ ماده مذکور اشخاص ذینفع که نسبت به عمل افراز معترض باشند، موظف هستند ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام نظر اداره اصلاحات ارضی و تعاون روستایی دلایل خود را کتباً به اداره مذکور تسلیم کنند. کمیسیون سه نفره موضوع ماده ۴۲ آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۳/۵/۳ به این اعتراضات رسیدگی خواهد کرد و طبق تبصره ۲ همان ماده پرونده های افراز این قبیل املاک که در دادگاه ها مطرح م. ب. و تا تاریخ تصویب این قانون منجر به صدور حکم نهایی نشده است با تقاضای اداره اصلاحات ارضی و تعاون روستایی محل به این اداره ارسال میشود تا به ترتیبی که گفته شد مورد رسیدگی قرار گیرند و نسبت به آنها تعیین تکلیف شود. ضمناً تبصره ۳ نیز ادارات ثبت و همچنین دفاتر اسناد رسمی را مکلف می کند که بر اساس صور تمجالس تنظیمی اقدام و مراتب را در سوابق و پرونده های ثبتی منعکس و البته در صورت وصول اعتراض، طبق نظریه اقدام نمایند. مرحله چهارم اصلاحات ارضی از ابتدای سال ۱۳۵۰ آغاز می شود. بیگمان یکی از عمده ترین تحولات مربوط به اصلاحات ارضی را باید مقررات مادة واحدة قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق دانست. قانون مزبور که در ۲۱ فروردین ماه ۱۳۵۰ به تصویب مجلس سنا و در ۲۹ فروردین ماه همان سال به تصویب مجلس شورای ملی رسیده است، دولت را مکلف می سازد دهات و مزارع موقوفة عام مشمول مقررات مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۷ دی ماه ۱۳۴۱ را طبق مقررات مرحله اول اصلاحات ارضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید و وجوه حاصل از فروش این گونه موقوفات را به خریدن اموال دیگری اختصاص دهد تا بر اساس ماده ۹۰ قانون مدنی مورد استفاده قرار گیرند. مداخله قانونگذار نسبت به موقوفات در تبصره همان ماده واحده بیشتر نمایان می شود و به گونه ای بی سابقه وسعت می یابد. بر اساس تبصرة 4 مادة واحدة مزبور اراضی و املاک بایر یا دایر موقوفه اعم از خاص و عام که به موجب قوانین مربوطه برای اجرای طرح های عمرانی و تأسیس شرکت های بهره برداری از ارضی زیرسدها یا توسعه شبکه های آب و برق مورد نیاز وزارت آب و برق با شرکت های تابعه بوده و تصرف و تملک آن ضرورت داشته باشد طبق مقررات ماده ۵۰ قانون آب و نحوه ملی شده آن و قانون سازمان برق ایران و قانون شرکتهای بهره برداری از اراضی زیر سدها به وزارت آب و برق یا شرکت های تابعه منتقل می شود و بهای حاصل از فروش پس از وضع سهام ذی حقوق اعم از زارع و دیگران طبق جمله اخیر ماده واحده اقدام می شود. البته تبصرة ۲ مادة واحدة قانون مزبور اراضی بایر واقع در محدوده موقوفات مذکور و همچنین اراضی و دهات موقوفه فاقد زارع را از شمول قانون مستثنی نموده و بقای اختیارات متولی با متصدی موقوفه را نسبت به آن تأیید کرده است تا طبق مقررات و با در نظر گرفتن صلاح و صرفه موقوفه نسبت به آبادانی آن اقدام نماید. اما چنان که قبلاً نیز گفته شده است، تصویب این قانون با برداشت های منفی بخش سنتی جامعه روبرو گردید و سرانجام ماده واحدة مذکور به موجب قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۸ فروردین ماه ۱۳۹۳ لغو شد. مادة واحدة قانون اخیر مقرر می دارد کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده و یا به هر صورت به مالکیت اشخاص در آمده است، باید به وقفیت خود باز گردد و استاد مالکیت صادره نسبت به آنها نیز باطل و از درجه اعتبار ساقط اعلام می شود. حتی چنان که تبصره ۲ مادة واحدة مذکور تصریح نموده است وجوهی که قبلاً از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق مادة واحدة قانون مصوب ۱۳۵۰ پرداخت شده است. اهدایی دولت به موقوفه محسوب می شود و از تاریخ تحویل زمین وقف به متصرف اجرت المثل آن باید توسط کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین و با محاسبه وجوه پرداخت شده قبلی از طرف متصرف تهاتر و کسر یا اضافه آن محاسبه شود و در هر حال متصرف و زارع صاحب نسق صرفاً اجازه دارد تا در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و مصلحت وقف نیز رعایت شود تقاضای اجاره موقوفه تحت تصرف خود را ارائه کند. البته نظیر مقررات مذکور بعدها در مادة واحدة قانون ابطال اسناد فروش رقیات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ نیز تکرار شده است. لازم به ذکر است ماده واحده قانون تقسیم عرصه و اعیان باغات مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی بین مالکان و زارعان مصوب ۱۵ آبان ماه ۱۳۵۱ مجلس سنا و ۱۹ آذرماه همان سال مجلس شورای ملی به مالکین و زارعین باغ های مشمول مقررات اصلاحات ارضی که در اعیان باغ مشارکت دارند و یا این که اعیان متعلق به زارعین است و ضمناً مقررات اصلاحات ارضی تا تاریخ تصویب قانون اخیر در آنها به اجراء در نیامده باشد، اجازه و مهلت می دهد که تا پایان شهریور ماه ۱۳۵۲ در مورد تقسیم و افراز عرصه و اعیان باغ های مزبور به نسبت سهم حقوق خود و یا خرید و فروش حقوق یکدیگر با توافق و تراضی اقدام نمایند. همان ماده واحده در ادامه می گوید که در غیر این صورت وزارت تعاون و امور روستاها طبق ضوابط و مقررات مربوطه حقوق مالکین را تعیین و به زارعین منتقل می کند. نکته مهم در این سالها تصویب ماده ۱۴۲ قانون ثبت در تاریخ ۱۸ دی ماه ۱۳۵۱ است. به موجب این ماده نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که در باره آنها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده باشد و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا میشود پرونده ای به نام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از این که ملکه به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد، بدون انتشار آگهی های نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید ... در خصوص ماده مذکور، چند نکته حائز اهمیت است: نخست این که قانونگذار در این ماده میان املاک مجهول المالک و املاک تقاضای ثبت نشده، قاتل به تفاوت شده است. در حالی که تفاوت موصوف در حقوق ثبت املاک بی وجه است. مجهول المالک در حقوق ثبت املاک ملکی است که نسبت به آن تقاضای ثبت نشده و برای آن اظهارنامه ثبتی تنظیم نگردیده است. متقابلاً ملکی باشد، همان مجهول المالک محسوب است. پس هر دو اصطلاح در حقوق ثبت املاک افاده یک معنی می کنند و تفاوتی میان آنها نیست. دوم این که قانونگذار در این ماده به گونه ای استثنایی از قاعده کلی لزوم درخواست ثبت املاک و ضرورت تنظیم اظهارنامه ثبتی برای آنها عدول کرده است. بنابراین مقررات ماده مذکور را باید تفسیر مضیق نمود و از تعمیم و تسری آن به سایر مواردی که منصرف از موضوع هستند جداً اجتناب ورزید. سوم این که قانونگذار در این ماده، فقط انتشار آگهی های نوبتی را غیر ضروری دانسته و به صراحت املاک موضوع ماده را از لزوم نشر آگهی های مزبور معاف اعلام کرده است. اما این معافیت را نباید به آگهی ها و عملیات تحدیدی نیز تعمیم داد. زیرا صرف نظر از این که در ماده ۱۴۲ الحاقی قانون ثبت به عدم لزوم انتشار آگهی تحدیدی - حتی به طور ضمنی - اشاره نشده است در ماده ۱۴۴ الحاقی همان قانون می خوانیم با اجرای مقررات اصلاحات ارضی نسبت به هر ملک تحدید حدود قطعات مورد تصرف زارعین و یا سهم اختصاصی مالک در صورت تقسیم و یا مستثنیات قانون اصلاحات ارضی فقط با انتشار آگهی الصاقی، پس از استعلام از اداره تعاون و امور روستاهای محل انجام می گیرد. هر گاه املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی متصل به هم باشند، می توان تحدید حدود قطعات را ضمن یک آگهی الصاقی انجام داد. در مواردی که مجاور ملک از املاک جزء اموال عمومی باشد، وقت تحدید حدود باید به مرجع صالح ابلاغ شود. عدم حضور نماینده اداره تعاون و امور روستاها و یا نماینده سایر مراجع صالح، مانع انجام تحدید حدود نخواهد بود.