صدور المثنى سند مالکیت — مالکیت سند مالکیت سهم مشاع خود را

قربانی، فرج الله - مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری همان منبع صفحات ۳۱۷ و ۳۱۸، رأی شماره ۱۷۵ مورخ ۱۳۷۰/۸/۱۲ در خصوص بخشنامه شماره ۳۴/۷۸۱ مورخ ۱۳۷۳/۸/۲۳ اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت کشور علاوه بر این که اختصاص وکالت نامه های وکلای دادگستری به مراجع قضایی باقی اعتبار آنها در مراجع غیر قضایی نیست، اساساً ب. ت. ب. حکم صریح ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور در باب حصر موارد لزوم تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و این که وضع قاعده مبنی بر الزام وکیل دادگستری به تنظیم وکالت نامه رسمی به منظور مراجعه به ادارات ثبت استاد و املاک کشور منوط به ← اما باید توجه داشت که پس از انجام تشریفات مقرر و صدور المثنی سند مالکیت، سند مذکور به هیچ یک از ورثه و حتی به وکیل آنها تسلیم نمی شود و در پرونده ثبتی ضبط خواهد شد. منع موصوف حتی در موردی که ورثه منحصر به یک نفر باشد وجود دارد. در چنین فرضی دو راه برای ورثه وجود دارد نخست این که بر مبنای سهم الارث خود تقاضای دریافت سند مالکیت موروثی نمایند. دوم این که اگر قصد انتقال ملک مورث خود را با المثنی سند مالکیت او داشته باشند باید موضوع صدور المثنی سند مالکیت مذکور و ضبط آن در پرونده ثبتی را به دفترخانه مورد نظر اطلاع دهند و در این صورت دفتر خانه مکلف است با معرفی نماینده خود، سند مالکیت مزبور را از اداره ثبت محل مطالبه نماید تا موضوع سند انتقال را در آن ثبت و سپس آن را به اداره ثبت عودت دهد. بدیهی است در حالت اخیر انتقال گیرنده می تواند بر اساس بند ۳۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی از اداره ثبت تقاضای اخذ سند مالکیت محل کند و مرجع اخیر نیز با ابطال سند مالکیت اولیه - المثنی سند مالکیت مورث انتقال دهندگان و ضبط آن در پرونده ثبتی مربوطه نسبت به انجام تقاضای انتقال گیرنده اقدام می نماید. ضمناً در موردی که ورثه متعدد باشند و بین آنها در مورد تقاضای صدور المثنی سند مالکیت مورثشان توافق نباشد و همه آنها تقاضای صدور المثنی سند مالکیت مورت خود را نکنند چنین به نظر می رسد که به صرف تقاضای یک یا چند نفر از ورثه می توان نسبت به صدور المثنی سند مالکیت مورث آنها با رعایت تشریفات اقدام نمود، مشروط به این که با ارسال و ابلاغ اخطار اطمینان حاصل شود که سند مالکیت مورث نزد احدی از ورثه نیست. زیرا در فرض هایی یک یا چند نفر از ورثه - و نه همه آنها - تقاضای دریافت سند مالکیت سهم الارث خود را داشته باشند و یا این که بخواهند سهم الارث خود را منتقل نمایند باز هم انجام تقاضای آنها منوط و موکول به صدور المثنی سند مالکیت مورث آنان خواهد بود. به عبارت دیگر عدم درخواست یک یا چند نفر از ورثه محمل و مبنایی برای عدم ترتیب اثر به تقاضای سایر وراث نیست و نمی توان به دستاویز موصوف از انجام درخواست ورثه اخیر خودداری نمود. این توضیح ضروری است که آنچه در خصوص قاعده منع تسلیم المثنی سند مالکیت مورث به وارث یا ورثه او یا وکیل آنها بیان شد، در موردی که مالکیت یک ملک مشاع باشد صادق است. به این ترتیب که اگر مالکین مشاعی یک ملک درخواست صدور المثنی سند مالکیت خود را داشته باشند مشروط به این که هر یک از آنها پیش از فقدان یا سرقت سند حکم مقنن و یا مأذون از قبل قانونگذار است، لذا دستور العمل شماره ۳۴/۸۱ مورخ ۱۳۷۳/۸/۳۳، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و مستنداً به ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد. مالکیت سند مالکیت سهم مشاع خود را دریافت نکرده باشند و مالکیت آنها به موجب یک سند مالکیت باشد، المثنی سند مالکیت آنها صادر و در پرونده ضبط میشود و آنها می توانند تقاضای دریافت سند مالکیت سهم مشاع خود را از اداره ثبت بنمایند. بدیهی است که اگر همه آنها قصد انتقال ملک را داشته باشند به ترتیبی که در مورد ورثه گفته شد، باید موضوع صدور المثنی سند مالکیت و ضبط آن در پرونده ثبتی را به دفتر خانه مورد نظر اطلاع دهند و در این صورت دفتر خانه مکلف است با معرفی نماینده خود ضمن استعلام از جریان ثبتی ملک سند مالکیت مزبور را از اداره ثبت محل مطالبه و موضوع انتقال را در آن ثبت نماید. (۱۳) بر اساس تبصره ۶ ماده مزیور در صورتی که سند مالکیت اولیه پیدا شود و با المثنی سند مالکیت معامله ای انجام نشده باشد المثنی سند مالکیت ابطال و در پرونده مربوطه ضبط می شود و مراتب نیز به دفاتر اسناد رسمی اعلام می گردد. اما در فرض انجام معامله با المثنی سند مالکیت لازم است سند مالکیت اولیه ابطال و در پرونده ضبط شود. پرسشی که در این جا مطرح میشود این است که اگر با المثنی سند مالکیت، معامله رهنی یا شرطی یا هر معامله ای شده باشد و در موقع پیدا شدن سند مالکیت اولیه معامله مزبور فسخ اعتبار بخشید؟ ب. ت. ب. سیاق تبصرة ۶ مادة ۱۲۰ آیین نامه به نظر می رسد پاسخ منفی باشد. از این گذشته باید توجه داشت که دفتر خانه تنظیم کننده سند رهنی یا شرطی و امثال آن به اعتبار المثنی سند مالکیت مبادرت به تنظیم سند رسمی نموده است و بی اعتبار ساختن و ابطال المثنی یاد شده موجه و موافق با اصول به نظر نمی رسد. پس اولی این است که با پیدا شدن سند مالکیت اولیه چنانچه با المثنی سند مالکیت معامله ای اعم از قطعی یا رهنی یا شرطی و مانند آنها شده باشد، سند مالکیت اولیه ابطال و در پرونده ضبط شود. بند ۳۱۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره می گوید ... در مورد نحوه ابطال سند مالکیت المثنی بعد از این که سند مالکیت اصلی به دست آمده و از طرف مالک اعلام می شود کسب تکلیف شده به این وسیله خاطر نشان می نماید در هر مورد که سند مالکیت اصلی به دست آید و از طرف مالک کتباً اعلام گردد، چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله انجام نشده باشد ابطال سند مالکیت المثنی مانعی ندارد. بدیهی است مراتب باید پیرو بخشنامه مربوط به فقدان سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی تابعه بخشنامه شود و چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط گردد. (۱۴) ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت و تبصره های آن راجع به موردی که پس از صدور و تسلیم المثنی سند مالکیت شخصی غیر از مالک ی. ق. م. او سند مالکیت اولیه را به اداره ثبت محل ارائه نماید ساکت است و حتی از تبصره ۶ مادة مزبور نیز مطلبی در این باره دانسته نمی شود. ولی از کلیات ماده ۱۲۰ و تبصره های آن و نیز از رویه اداری می توان دریافت که در چنین مواقعی اگر ارائه دهنده سند مالکیت اولیه صرفاً سند را یافته و به اداره ثبت تسلیم می کند و خود در این باره مدعی و ذینفع نیست ثبت محل باید موضوع را صورت مجلس نماید و به مالک ی. ق. م. قانونی وی کتباً اخطار کند تا جهت اعمال مقررات تبصره ۶ ماده مزبور به اداره ثبت مراجعه نماید. اما اگر ارائه دهنده سند مالکیت اولیه خود را ذینفع می داند و نسبت به سند مالکیت ابرازی ادعایی دارد، باید او را جهت پیگیری حق مورد ادعای خود به دادگاه محل وقوع ملک راهنمایی نمود و به او تذکر داد که پس از اقامه دعوی گواهی لازم را از دفتر دادگاه اخذ و به ثبت محل تسلیم نماید تا حق احتمالی وی محفوظ بماند. (۱۵) در صورت وقوع اشتباه در آگهی موضوع ماده ۱۲۰ آیین نامه احراز و تشخیص اشتباه و همچنین دستور رفع اشتباه بر عهده مدیر کل ثبت استان مربوطه گذاشته شده است. در چنین فرضی به منظور امکان تصمیم گیری سریع و جلوگیری از مکاتبات غیر ضروری باید تصویر پیش نویس آگهی فقدان سند مالکیت و همچنین تصویر نسخه تایپ شده آن و تصویر روزنامه مربوطه که آگهی در آن چاپ و منتشر شده است به ضمیمه گزارش ارسالی به اداره کل ارسال گردد. اعطای صلاحیت تشخیص اشتباه و همچنین دستور رفع آن به بالاترین مقام ثبتی استان نشان دهنده اهمیت و حساسیت صدور المثنی سند مالکیت است و این پیام را به روشنی می رساند که ادارات ثبت در رعایت تشریفات و مقررات مربوط به تقاضاهای صدور المثنی اسناد مالکیت باید نهایت دقت و حساسیت را به خرج دهند. با این حال به نظر می رسد به منظور اجتناب از مکاتبات عدیده و تأخیر در انجام امور و سرگردانی مراجعین، مدیرکل ثبت استان چنانچه مقتضی تشخیص دهد و سازمان ثبت نیز تصویب نماید می تواند این اختیار را به رؤسای ادارات ثبت تفویض کند.