صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول — برابر ماده ۲۹ قانون مدنی ممکن است

صلاحیت محلی دادگاه عمومی حقوقی آنجا که موضوع دعوا راجع به مال غیر منقول و حقوق راجع به آن است تابعی از مال غیر منقول و محل وقوع آن می گردد. برابر ماده از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال در حقیقت مقنن در مورد دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مانند دعاوی مالکیت، از قاعده مقرر در ماده ۱۱ ق.آ.د.م عدول نموده و به تناسب موضوع دعوا که به اموال غیر منقول مرتبط میشود، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول را صالح به رسیدگی اعلام داشت ماده ۱۲ ق.آ.د.م دعاوی موضوع ماده ۱۲ ق.آ.د.م را باید در شمار دعاوی عینی آورد که اصولاً نسبت به عین اموال غیر منقول، اقامه میشود. ب - ۱ - دعاوی ناظر به علاقه های اشخاص نسبت به مال غیر منقول ماده ۱۲ ق.آ.د.م به تقریباً اکثریت قریب به اتفاق دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و همچنین دعاوی مربوط به مالکیت و سایر حقوق مرتبط با مال غیر منقول اختصاص یافته است. همه آنچه که پیش از این در مورد اموال منقول در قلمرو ماده ۱۱ ق.آ.د.م گفتیم و آنچه پس از این راجع به دعاوی بازرگانی و اموال منقول ناشی از قرارداد خواهیم گفت و حتی برخی مستندات دیگر مانند ماده ۲۳ همان قانون همه و همه اصولاً به اموال منقول ارتباط دارد. به همین جهت قانونگذار خواسته تا برای دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مستندی مستقل در نظر بگیرد تا رسیدگی به آن دعاوی در دادگاهی به انجام برسد که ضمن اشراف بر آن مال بیشترین نزدیکی را از حیث جغرافیایی به مال غیر منقول مورد دعوا داشته باشد. این ترتیب موجب می شود که دادرسی با سرعت و دقت بیشتری صورت گیرد. پیشینه موضوع ماده ۱۲ ق.آ.د.م را باید در مواد ۲۳ و ۲۵ ق.آ.د.م سال ۱۳۱۸ جست؛ نخست ماده ۲۳ آن قانون مقرر میداشت که دعاوی راجعه ب. غ. منقول اعم از دعوای مالکیت و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است اگر چه مدعی و مدعی علیه در آن حوزه مقیم نباشند.» و سپس در ماده ۲۵ همان قانون پیش بینی گردید که دعوی مزاحمت و ممانعت از حق و تصرف عدوانی در دادگاه بخشی اقامه میشود که موضوع دعوی در حوزه آن واقع است.». جمع کردن مدلول و عبارات این دو مستند قانونی در یک ماده آن هم به ترتیبی که در ماده ۱۲ ق.آ.د.م آمده به علت ماهیت متفاوت هر یک از این عناوین درست و شایسته نبود و اگر هم قرار بوده که مفاد این دو مستند در یک ماده قانونی بیاید لازم بود تا با رعایت دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت مزاحمت ممانعت از حق و اموال غیر منقول از عبارت سایر حقوق راجع به آن استفاده شده است. در گذشته سایر حقوق راجع به آن استفاده نمود و به درستی سایر حقوق راجعه به مال غیر منقول را بعد از مالکیت که یکی از حقوق مرتبط و راجع به مال غیر منقول است، آورد. اما از حقوق راجع به مال غیر منقول نیست بلکه تخلف و اقدامی غیرقانونی نسبت به ملکی است که دیگری در آن سابقه تصرف دارد. برابر ماده ۲۹ قانون مدنی ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند: ۱ - مالکیت اعم از عین یا منفعت ( ۲- حق انتفاع - حق ارتفاق به ملک غیر در حقیقت اصولاً حقوق راجع به هر مالی اعم منقول و غیر منقول، مالکیت بر عین یا منفعت آن حق انتفاع بر مال مزبور و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر فقط مال غیر منقول است. کاملاً روشن است که تصرف عدوانی مزاحمت و ممانعت از حق در شمار حقوق راجع به اموال غیر منقول نیست. به همین لحاظ مقنن نباید این دعاوی سه گانه را که تعریف و شرایط آن در مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ ق.آ.د.م پیش بینی شده به عنوان مصادیقی از حقوق راجع به اموال غیر منقول آن هم در کنار مالکیت می آورد. حسب تعاریفی که در مواد ۱۵۸ تا ۱۶۰ ق.آ.د.م برای دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق شده روشن است که این دعاوی به ادعای مالکیت بر مال غیر منقول اقامه نمی شود بلکه خواهان مدعی سبق تصرف در مال مزبور یا سبق تصرف بدون مزاحمت در آن است که توسط خوانده مورد تصرف عدوانی بدون مجوز قانونی واقع و نسبت به تصرفات خواهان مزاحم شده یا ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع ایجاد کرده است. اما با این وجود باید این حقیقت را نیز قبول کرد که اگر چه دعاوی سه از جمله حقوق مربوط به مال غیر منقول نیست، ولی بی تردید جزیی از دعاوی راجع به مال غیر منقول محسوب می شود؛ برای همین نیز عبارت دعاوی مربوط به اموال غیر منقول چنان که در ماده ۱۲ ق.آ.د.م، اعم از دعاوی مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی تعریف و شمرده شده، درست است و تردیدی نیست که دعاوی سه گانه مزبور مصداقی از دعاوی مربوط به اموال غیر منقول حقوق راجع به مال غیر منقول آورد؛ چون از این حیث هیچ گونه همگونی و سنخیتی با دعاوی مالکیت و سایر حقوق راجع به اموال غیر منقول نظیر دعاوی مربوط به حق انتفاع ندارد. افزون بر مطالب بالا دعاویی نظیر دعوای خلع ید از مال غیر منقول و تخلیه عین مستأجره را نیز باید در شمار دعاوی مربوط به مال غیر منقول قرار داد. ماده ۱۸ قانون مدنی در این مورد به درستی تکلیف قضیه را روشن کرده است. ماده ۱۸ ق.م مقرر میدارد حق انتفاع از اشیاء غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجعه به اموال غیر منقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.». عبارت مقرر در ماده ۱۸ ق.م حاوی دو بخش است که هر دو بخش را در پایان تابع اموال غیر منقول اعلام داشته است؛ بخش نخست مربوط به حقوق راجع به اشیاء و اموال غیر منقول مانند حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر است ولی بخش دوم این مستند و نص قانونی از دعاوی راجعه به اموال غیر منقول مانند تقاضای خلع ید یاد کرده است که اگر چه مربوط به مال غیر منقول است ولی جزیی از حقوق راجع به مال غیر منقول به حساب نمی آید. بنابراین چون بخشی از دعاوی مربوط به مال غیر منقول مانند خلع ید تصرف عدوانی مزاحمت و ممانعت از حق را نمیتوان حقوق راجع به مال غیر منقول تلقی کرد، پس نباید این موارد را در کنار حقوقی نظیر حق مالکیت بر مال غیر منقول جای داد و آنها را همگن فرض کرد. تردیدی نیست که دعاوی مربوط به حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از مصادیق دعاوی راجع به اموال غیر منقول و بخشی از حقوق مربوط به اموال یاد شده نیز محسوب می گردد. اگر مالک مال غیر منقول یا صاحبان حقوق این اموال بخواهند دعوایی راجع به مال غیرمنقول و حقوق مورد ادعای خود، مطرح سازند، باید برابر ماده ۱۲ ق.آ.د.م رسیدگی به دعوای خ. ر. ب. دادگاه محل اقامت خوانده بسپرند. از دیگر موارد مشمول ماده ۱۲ ق.آ.د.م خسارات ناشی از تخلف از ایفاء تعهد قراردادی است که موضوعاً به اموال غیر منقول مرتبط می گردد؛ مانند دعاوی مالکیت ناظر به اعلام وقوع معامله و اعلام مالکیت نسبت به یک مال غیر منقول یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ثبت شده که سبب هر یک از این دو دعوا را یکی از عقود معین یا نامعین تملیکی تشکیل می دهد. در چنین مواردی چون دعاوی مطروحه منشأ قراردادی دارد و ناظر به دعوای مالکیت بر مال غیر منقول است بنابراین بر اساس ماده ۱۲ ق.آ.د.م میباید دعوای مزبور در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول طرح گردد قطع نظر از اینکه اقامتگاه خوانده یا محل انعقاد عقد در همان جا یا جای دیگری باشد. حال اگر در قرارداد فیمابین به منظور تخلف از انجام تعهد مزبور مثلاً حاضر نشدن در محضر اسناد رسمی و امتناع از تنظیم سند رسمی انتقال خسارت قراردادی ماده ۲۳۰ قانون مدنی)