صور مختلف سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶

صور مختلف سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق ۱. سرقفلی ناشی از پرداخت وجه اولیه (ماده ۶) مفهوم: مبلغی است که در ابتدای عقد اجاره، مستأجر اماکن تجاری به مالک پرداخت می‌کند. همچنین، مستأجری که در ابتدا مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده و حق انتقال به غیر از او سلب نشده است، می‌تواند در اثنای مدت اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر یا مستأجر دیگر دریافت کند. منشأ ایجاد حق: این حق مستقیماً از پرداخت وجه توسط مستأجر به موجر نشأت می‌گیرد. مبنای قانونی: ماده ۶: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» تبصره ۲ ماده ۶: «در صورتی‌ که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.» ۲. سرقفلی ناشی از انتقال به مستأجر بعدی (تبصره ۱ ماده ۶) مفهوم: مبلغی است که مستأجر متصرف در اماکن تجاری، به دلیل حق مالکیت بر منافع، از مستأجر بعدی دریافت می‌کند. منشأ ایجاد حق: این حق از انتقال حق مالکیت بر منافع از مستأجر به مستأجر دوم نشأت می‌گیرد. مبنای قانونی: تبصره ۱ ماده ۶: «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.» ۳. سرقفلی ناشی از واگذاری حق توسط مالک (تبصره ۲ ماده ۶) مفهوم: حقی است که مالک مکان تجاری در عوض وجهی آن را به دیگری واگذار می‌کند و در هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد. این نوع سرقفلی مترادف با ارزش و مقبولیت تجاری ملک است که به مستأجر منتقل می‌شود. منشأ ایجاد حق: این حق از انتقال صحیح شرعی سرقفلی توسط مالک به مستأجر ایجاد می‌شود. مبنای قانونی: تبصره ۲ ماده ۶: «در صورتی‌ که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.» ۴. سرقفلی ناشی از امتیازات قراردادی (مواد ۷ و ۸) مفهوم: مبلغی است که در هنگام تخلیه، مستأجر می‌تواند بابت اسقاط حق و امتیاز خود از مالک دریافت کند یا در هنگام انتقال منافع در اثنای مدت اجاره، از بابت امتیاز قراردادی، مبلغی را از مستأجر دوم اخذ کند. این نوع سرقفلی بدون پرداخت وجه اولیه و صرفاً بر اساس امتیازات قراردادی برای مستأجر ایجاد می‌شود. منشأ ایجاد حق: این حق از شروط و امتیازات خاصی نشأت می‌گیرد که در قرارداد به نفع مستأجر قید شده است. مبنای قانونی: ماده ۷: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر‌ مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.» ماده ۸: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به‌ غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستأجر متصرف‌ واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.» نکته مهم قانون سال ۱۳۷۶ به طور کامل مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت را که در قوانین قبلی وجود داشت، حذف کرده است. با این حال، سرقفلی در این قانون یک حق مالی چندوجهی است که در برخی موارد، بدون پرداخت اولیه وجه، به دلیل امتیازات قراردادی برای مستأجر ایجاد می‌شود. به همین دلیل، این دو مفهوم نباید با هم اشتباه گرفته شوند. همچنین، ارزش ریالی این سرقفلی‌ها با یکدیگر متفاوت بوده و به منشأ ایجاد حق، شروط قرارداد و شرایط روز بازار بستگی دارد. پیشنهاد جهت مطالعه آیا سرقفلی بدون پرداخت وجه اولیه امکان‌پذیر است؟ #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 2 1 1 آیا سرقفلی بدون پرداخت وجه اولیه امکان‌پذیر است؟ قانونگذار در ماده ی ٧ قانون روابط موجر و مستأجر مقرر داشته است: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر میتواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید. همچنین قانونگذار در ماده ی ٨ مقرر میدارد: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید. مواد ٧ و ٨ مذکور به ترتیب برگرفته از مسائل شمارهی ٦ و ٧ تحریر الوسیله ذیل عنوان سرقفلی در بخش مسائل المستحدثه هستند (موسوی خمینی، پیشین، ص ٦١٥). در مواد ٧ و ٨ مذکور، قانونگذار به طور ضمنی به این موضوع اشاره دارد که مستأجر هنگام انعقاد عقد اجاره با دادن امتیازی مالی اعم از وجه یا هر مال دیگر شرط عدم افزایش اجاره بها و عدم تخلیه با انقضای مدت را از مالک اخذ میکند و متعاقباً هنگام تخلیه وجهی را تحت عنوان سرقفلی بابت اسقاط شروط مذکور دریافت میدارد. با این حال، آشکار است بدون اخذ عوض هیچ مالکی حاضر به دادن چنین تعهدی به مستأجر نمیباشد مگر اینکه قصد تبرع داشته باشد که البته این خلاف اصل بوده و باید اثبات شود. پیشنهاد جهت مطالعه صور مختلف سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ #سرقفلی Add a comment 3 1 1