ضرورت یادداشت دقیق ویژگیهای ملک در دستور فروش

ضرورت یادداشت دقیق ویژگیهای ملک در دستور فروش بقلم اقای مهندس حبيب اللهی اخیرا در کمیسیون صلح و سازش مرکز دیدیم،شخصی از کارشناس شکایت کرده بود که ایشان در موضوع دستور فروش ملک توقیفی از محکوم علیه،از خودش نوشته بوده: ملک دارای آب و گاز است و همچنین به موضوع داشتن مستاجر در ملک اشاره نکرده بود. پرسیدم: حالا چه اشکالی پیش آمده؟شما که فرمودید توافقی ۱۰میلیارد خود را از محکوم علیه گرفته اید و بالاخره شاید سهواً در هر کاری اشتباهی پیش بیاید. گفت: خیر،ایشان باید ادب شود!!! چون یک نفر ۶ماه زودتر در مزایده برنده شده بود و به دلیل همین که ملک دارای مستاجر بود یا آب و گاز بیخودی نوشته شده بود آمد و دستور ابطال مزایده را از قاضی گرفت و پولش را برداشت و رفت و من ۶ ماه دیرتر به مطالباتم رسیدم! نکته ۱= طبق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی،تعیین در اجاره بودن و مدت و مبلغ اجاره باید در آگهی فروش درج شود. نکته ۲= اگر تلاش مقدماتی کردیم و از قرارداداجاره یا مستاجر و...اطلاع موثقی حاصل نشد.بهتر است به صراحت بنویسیم که: ((از اجاره بودن ملک یا میزان اجاره آن اطلاعی حاصل نشد )) که بعدها کسی به این حیله و حربه متوسل نشود تا گناه پشیمانی خریدار و ابطال مزایده به گردن کارشناس نیافتد! بقلم مجيد افضلي نائيني: به استناد ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، دادورزها و مامورین اجرای اموال غیر منقول مکلف هستند موارد را از کارشناس بخواهند یا بعبارتی کارشناس میبایست علم به انجام کار را داشته باشد و موارد مورد نظر را در گزارش خود ذکر کند قانون اجرای احکام مدنی ماده۱۳۸.در آگهی فروش باید نکات ذیل تصریحشود: ۱–نام و نام خانوادگی صاحب مل. ۲–محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعات و غیاره و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه مل محل وقوع مل است. ۳–ثبت شده است یا نه تعیین اینکه مل. ۴–در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره تعیین اینکه ملاره. ۵–تصریح به مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می اینکه ملشود. ۶–تحت هر عنوان دارند تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن مال. ۷–قیمتی که مزایده از آن شروع میشود. ۸–ساعت و روز و محل مزایده. #مزایده_شرایط_دادورز_تجربه تو دوره مدیریت زمان چی یاد میگیرید؟ این تصویر طراحی مسیر حرکت شما در دوره مدیریت زمان هست طبیعتا تعداد زیادی از سرفصل ها تو این تصویر جا نشده و صرفا کلیاتی از دوره رو اینجا میبینید این دوره انقدر خوب هست که میتونه مدیریت زمان رو به شکل اصولی به شما یاد بده تخفیف استثنائی این دوره بهمراه دو دوره کالبدشکافی انگیزه و خودشناسی و هدایای فوق العاده این دوره ها ممکنه دیگه ، آیا کانون مستقل است یا وابسته؟؟!! آیا کانون کارشناسان رسمی دادگستری از وابستگان قوه قضائیه است؟ استعلام : با عنایت به جدول شماره 16تعرفه های موضوع جدول شماره 5 قانون بودجه سال 95 کل کشور مصوب مجلس شورای اسلامی که در ذیل جدول مذکور هزینه ابطال تمبر برای وابستگان به قوه قضائیه مشخص گردیده تا در زمان تمدید پروانه های اشتغال مبلغی را پرداخت نمایند صرف نظر از میزان مصوب که به نظر می¬رسد بیش از حد متعارف تعیین گردیده حتی در مقایسه با درآمد برخی از کارشناسان منطبق با انصاف هم به نظر می¬رسد اما از آنجا که مستنداً به ماده یک قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری که این کانون را دارای شخصیت حقوقی مستقل غیردولتی وغیرانتقاعی می داند به نظر می رسد هدف قانونگذار در ذکر واژه وابستگان قوه قضائیه در جدول مذکور موسسات غیرمستقل وابسته به قوه قضائیه همچون مرکز امور مشاوران وکلا و کارشناسان که ملزم به ابطال تمبر جهت تمدید پروانه خود می باشند و ظاهراً کارشناسان رسمی دادگستری به لحاظ مستقل بودن و غیرانتفاعی بودن تکلیفی به پرداخت این هزینه به عنوان ابطال تمبر جهت تمدید نداشته باشد به عنایت به مراتب واستدلال فوق لطفا نظریه مشورتی آن اداره کل را اعلام فرمائید. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً: در بند 10 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب 1373، دادگستری موظف شده است از بابت تمدید پروانه کارشناسان رسمی سالیانه مبلغی را دریافت و به حساب درآمد عمومی نزد خزانه واریز نماید و تعرفه خدمات قضایی موضوع جدول شماره 16 که به حکم قانونی تعیین شده است همسو با مقرره قانونی مذکور است. ثانیاً: گر چه در جدول شماره 16 تعرفه های موضوع جدول شماره 5 مندرج در روزنامه رسمی 8/4/1395 ابتدا عنوان کلی «هزینه پروانه اشتغال وابستگان دادگستری و تمدید آن در هر سال» به کار رفته است، اما در ردیف های زیر آن به هر یک از وابستگان مزبور و از جمله کارشناس رسمی با ذکر نام تصریح شده است. ثالثاً: منظور از وابستگان به قوه قضاییه در جدول شماره 16 تعرفه های موضوع جدول شماره 5 قانون بودجه سال 1395 وابستگی استخدامی یا تشکیلاتی مستقیم نمی‌باشد بلکه منظور کلیه شاغلین در امور وابسته به قوه قضاییه است که در ذیل جدول مذکور ذکر شده است. ضمناً اظهار نظر پیرامون اینکه هزینه تعیین شده توسط مقنن مناسب و متعارف است یا خیر، خارج از وظایف این اداره کل است. جزئیات نظریه شماره نظریه : 1450/95/7 شماره پرونده : 778-98-95 تاریخ نظریه : 1395/06/17 کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری #قوه_قضایه_تعرفه #کانون _کارشناسان‌_رسمی__دادگستری اغلب ما بخشی از همه کس و همه چیز هستیم و از خودمان دور افتاده ایم... در دیگران زندگی می کنیم و در دیگران می میریم، بدون آن که واقعا خویشتن خویش را زندگی کرده باشیم.... بدون آن که بدانیم در ما تمامیتی پنهان است که در انتظار هویدا شدن به سر می برد،تمامیتی که انسان بودن مان به آن وابسته است.... لحظه هایتان آرام باد به جای جنگيدن با افكار منفی انرژيتان را به سمت زیبایی سوق دهيد به جای منفی بافی ،ترانه بخوانيد به جای فلسفه بافی ،عشق بورزيد و از زیباییها لذت ببرید و شادی کنید چرا به قلمروهای کوچک محدود شویم؟ میراث زمین، متعلق به شماست. موجودی کیهانی باشید، نه ملی به کل هستی فکر کنید.همه را خواهر و برادر خود بدانید. در دنیایی بهتر، فقط انسان بودن کافیست، اما روزی باید از این مرحله هم فراتر رفت باید عاقبت الهی شد. از مرزبندی ها که رها شدی آنگاه زمین هم برای شما کوچک خواهد بود.آنگاه تمام کیهان از آنِ شماست. کسی که جهانی می شود، به مقصد رسیده است. #اخلاقی_مدیریتی_اجتماعی خیار غبن 1⃣خيار غبن تسلط دو طرف معامله بر فسخ عقد به سبب غبن مي باشد. 2⃣اصطلاحا، خیار غبن در جایی است که به کمتر از ثمن المثل بفروشد یا به بیشتر از آن بخرد و قیمت واقعی را نداند. در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعا دارا بوده به میزان فاحش بـه مغبون وارد شده است. در قانون مدنی ایران نیز خیار غبن را در ماده ٤١٦ این گونه تعریف کرده است: «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.» در حقوق ایران و با توجه به مواد ۴١۶، ۴١٧ و ۴١٨ قانون مدنی، خیار غبن دارای شاخصه های ذیل است: الف-خیار غبن مختص دو طرف معامله است. ب-خیار غبن اختصاص به عقد بيع ندارد و در سایر عقود معین نیز ممکن است وجود داشته باشد، مانند خیار غبن در اجاره که مورد اجاره با اجاره بهاء با هم سازگاری نداشته باشد. ج-خیار غبن در معاملات وعقود معوض وجود دارد، ولی در عقود غیر معوض به دلیل اینکه عوضين وجود ندارد غبنی قابل تصور نیست و خیار غبن وجود ندارد. د-خیار غبن در صورتی ثابت است که غبن فاحش باشد. (ماده ۴۱۶ ق . م .) ه-خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است. (ماده ۴٢٠ ق.م.) در صورت تاخیر، حق فسخ از بین خواهد رفت. فوریت در تمام موارد قانونی، فوریت عرفی است نه فوریت عقلی. البته نبايد تأخير به اندازه‌اى باشد که به طرف ديگر معامله زیان برسد. نا آگاهی از وجود خیار و فوریت آن در حكم جهل به غبن است، که در این صورت اثبات جهل با مغبون است. به عقیده امام خمینی در تحریرالوسیله «اگر اطلاع بر غبن پیدا کند و مبادرت به فسخ ننماید، پس اگر به این جهت باشد که حکم خیار فسخ را نمی‌داند بدون اشکال خیار باقی است و اگر حکم را می‌دانسته پس اگر بنابر فسخ داشته و با این ثمن راضی به بیع نباشد، لیکن برای منظوری، فسخ را تاخیر بیندازد، ظاهر آن است که خیار فسخ باقی است - البته حق ندارد در فسخ کردن به‌طوری سستی کند که به ضرر و معطلی کار غابن کشانده شود - بلکه باقی‌ماندن خیار درصورتی‌که بنابر فسخ نداشته ولی بعداً برایش این تصمیم پیش آمده باشد، خالی از قوت نیست.» نمونه رای و-جهل مغبون به قیمت ثبوت خيار به غبن منوط به تحقق دو شرط است: يکى، جهل مغبون به قيمت واقعى در زمان عقد و ديگرى، کاهش يا افزايش قيمت فراتر از مقدار مسامحه عرفی در مثل آن. بنابر اين، با علم مغبون و يا تفاوت ناچيز در قيمت از نظر عرف، خيار غبن ثابت نمى‌شود. ی-اگر غابن به مغبون تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمی شود تا اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد. زیرا خیار غبن پس از تحقق آن، در اختیار صاحب حق خواهد بود و هر حقی پس از ایجاد، جز به اراده ی صاحب آن و یا به وسیله ی قانونی زایل نخواهد شد و در صورت تردید، بقای آن استصحاب میگردد. پی نوشت یکی از تقسیماتی که از عقود ارائه می شود بر مبنای هدف و انگیزه ای است که طرفین در انعقاد آن عقد دنبال می کنند. بر این اساس می توان عقد را به مغابنه ای و مسامحه ای تقسیم کرد. در عقود مغابنه ای طرفین برای کسب حداکثر سود تلاش کرده و مسامحه نمی کنند مثل عقد بیع و اجاره، ولی در عقود مسامحه ای هدف و انگیزه ی کسب حداکثر سود نیست و در انعقاد آن دقت نظر و سخت گیری هایی که در عقود مغابنه ای وجود دارد، در نظر گرفته نمی شود و مسامحه به خرج می دهند مانند عقودی همچون نکاح، رهن، هبه و صلح(بلاعوض، محاباتی، ...) وکالت، عاریه. البته این تسامح گستره ای دارد که در هر عقدی متفاوت می باشد. بسیاری از محققین در تمایز این دو دسته از عقود از معیار احسان و نوع دوستی استفاده کرده اند و به ویژگی های شخصیتی طرف مقابل توجه داشته اند، اما به نظر می رسد این معیار، مناسب نباشد چرا که عقود احسانی از جمله عقود غیر معوض است در حالی که عقود مسامحه ای شامل برخی عقود معوض نیز می شود و به نظر می رسد که خود تسامح و انگیزه ی کسب حداکثر سود اقتصادی معیار مناسبی برای تمایز این دو دسته از عقود باشد. خیار غبن مخصوص عقود «مغابنه ای» است زیرا زمانی که قرارداد مغابنه‌ای باشد، هر یک از طرفین در صدد افزایش سود خود و توامان کم کردن سود طرف دیگر است. به همین خاطر مسئله مغبون و زیانکار شدن در این عقود اهمیت حقوقی زیادی دارد. قانون‌گذار برای جلوگیری از تشدید فضای مذکور در عقود مغابنه‌ای، اختیاری قانونی تحت عنوان «خیار غبن» برای طرفین عقد مغابنه‌ای قرار داده است. خیار غبن در عقود «مسامحه ای» راه ندارد زیرا در عقود مسامحه‌ای اصولا نگرش، مغبون کردن طرف دیگری و جلب نفع حداکثری میان طرفین حاکم نیست، پس خیار غبن نیز نمی‌تواند مطرح باشد. نمونه رای فسخ به استناد خیار غبن علیرغم اسقاط آن در قرارداد پیام رای: درصورتی که فروشنده در زمان قرارداد خیار غبن را ساقط کرده اما مابه التفاوت قیمت واقعی مبیع و قیمت قراردادی آن به اندازه ای باشد که این درجه از غبن در زمان اسقاط خیار، مورد نظر فروشنده ملک نباشد، همچنان امکان اعمال خیار غبن وجود دارد. به نقل از سامانه ملی آرای قضایی پی نوشت در این رای فارغ از مباحث حقوقی قضایی و استدلال دادگاه، نظر کارشناسان در تاریخ ١٣٩٣/۴/٢۵ و ١٣٩٣/١٠/٣ اخذ شده است که به فاصله حدودا یک ساله از انجام معامله (١٣٩٢/٧/١۶) و اعلام فسخ به خوانده صورت گرفته است. بدون شک یکی از شاخصه های مهم کسب اطلاع از قیمت عرفی در روز معامله، کسب نظر از مشاورین املاک محلی و دسترسی به مبایعه نامه های مشاورین املاک برای اطلاع از قیمت املاک مشابه است که البته قیمتهای استخراجی باید با شاخصه های ارزیابی و تعیین قیمت ملک نیز مورد سنجش و راستی آزمایی قرار گیرند. رأی اصراری دیوان عالی کشور در خصوص فوریت اعلام فسخ در خیار غبن موضوع رسیدگی: فوریت اعلام فسخ در خیار غبن مطالعه این رای برای مشاهده استدلال حقوقی و البته شیوه استناد به نظر کارشناسان پیشنهاد می شود. رای را با لمس instant view ملاحظه فرمایید.