ضوابط تفکیک اراضی شهری

ضوابط تفکیک اراضی شهری مسعود فریدنی ضوابط تفکیک اراضی شهری و تعابیری مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری،دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی، وزارت راه و شهرسازی عمدتاً با اصلاح ماده ١٠١ قانون شهرداری در تاریخ ١٣٩٠/٠١/٢٨ به یکی از مطالب مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی، مقامات شهرداری و قضات (به ویژه قضات دیوان عدالت اداری) و کارشناسان بدل گردیده است. شایان ذکر است در ماده ١٠١ سابق قانون شهرداری، بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. بلکه صرفاً معابری که در اثر تفکیک ایجاد می شد به شهرداری تعلق می گرفت خواه این معابر ۵ درصد ملک باشد یا پنجاه درصد یا هر مقدار از آن! با این حال در ماده ١٠١ اصلاحی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره ٣ ماده مذکور آمده است، در واقع به شهرداری قدرالسهم یا درصدی از زمین تعلق می گیرد. ▪مسائل مربوط به ضوابط تفکیک اراضی شهری و نحوه محاسبه سهم شهرداری در اجرای ماده ١٠١ اصلاحی • روش تفکیک زمین های شهری و متولی آن چیست؟ • حد نصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟ • قانون تفکیک اراضی زیر ۵٠٠ متر مربع چیست؟ • قدرالسهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟ • آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می گیرد؟ با توجه به ماده ١٠١ و به ویژه تفسیر تبصره ٣ ماده مذکور و حسب تجربیات وکالتی در حوزه حقوق شهری و شهرسازی در دیوان عدالت اداری در زیر اجمالاً به مباحث مذکور می پردازیم. در ماده ١٠١ اصلاحی قانون شهرداری مقرر شده است: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید. تبصره ١- رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است: • مواد (١۴) و (١۵) قانون زمین شهری مصوب سال ١٣۶۶ • قانون منع ‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ١٣٨١ • قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ١٣٧۴ و اصلاحات بعدی آن • قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ١٣٨۵ و اصلاحات بعدی آن ـ ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن تبصره ٢- در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (١) ماده (١١) قانون زمین شهری مصوب سال ١٣۶۶ اقدام خواهدشد. تبصره ٣- در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (٢۵%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (٢۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. تبصره ۴- کلیه اراضی حاصل از تبصره (٣) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و ... ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. Add a comment بختیار سید نظامی 3 منظور از حد نصاب مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به عنوان ملاک اظهار نظر در مورد نقشه های تفکیکی چیست؟ منظور، حد نصاب مقرر در نقشه ابرازی متقاضی تفکیک منطبق با نقشه‌های جامع و تفصیلی است، زیرا بر اساس مواد ۱ و ۲ "آیین‌نامه نحوه بررسی طرح‌های توسعه و عمران محلی، منطقه‌ای و ملی" مصوب ۱۲ دی‌ماه ۱۳۷۸ هیئت وزیران و "دستورالعمل تشخیص اساس طرح جامع شهر" مصوب دوم اسفند ۱۳۵۱، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری باید ضوابطی چون حداقل متراژ قطعه تفکیکی، جهت تفکیک و عرض قطعه تفکیکی را مشخص کنند. در عرف شهرسازی به این موارد، "حدنصاب تفکیک" اطلاق می‌شود؛ لذا مستنبط از فحوای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها و ضوابط مرجوع‌الیه، شهرداری نمی‌تواند نقشه تفکیکی که فاقد این حدود نصاب باشد را تایید کند. Show comments بختیار سید نظامی رعایت حد نصاب تفکیک رعایت حد نصاب تفکیک در افراز یا تفکیک، از سوی مراجع صالح برای این موضوع یعنی ادارات ثبت، شهرداری و دادگاه الزامی و تکلیفی است. ▪شهرداری ها در تهیه و تأیید نقشه های تفکیکی ملزم به رعایت حدنصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات طرح جامع و تفصیلی می باشند این امر مستند به صدر ماده ۱۰۱ و تبصره های ۱ و ۳ آن ماده از قانون شهرداری اصلاحی ۲۸ فروردین ۱۳۹۰ می باشد و از قواعد آمره است. لذا نقض آن از سوی اداره ثبت و شهرداری مربوطه تخلف بوده و نقض قواعد آمره در صدور سند است. ▪طبق ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ١٣۵١/١٢/٢٢ در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل، مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند.... (الزام آور بودن طرح های جامع و تفصیلی حتی برای دادگاه ها) پی نوشت متاسفانه کارشناسان ادارات ثبت اسناد و املاک به صرف تایید نقشه های تفکیکی از سوی شهرداری، خود را فارغ از بررسی و اعمال ضوابط طرح جامع و تفصیلی و هادی می دانند و به نوعی چشم بر تخلفات شهرداری ها با این استدلال که نقشه ها به تایید شهرداری رسیده است، فرو می بندد! مفهوم مخالف ماده ۶ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، موید موضوع است. نتیجه بی توجهی به این موضوع، انجام تفکیکات غیر مجاز و صدور سند برای آنهاست که ساخت و ساز در آنها مشکلات عدیده ای برای مالک و مجاوران ایجاد خواهد نمود! نمونه ضوابط حد نصاب تفکیک را در ضوابط طرح تفصیلی یکی از شهرهای ایران اینجا ببینید. Show comments بختیار سید نظامی نظریه مشورتی در خصوص دریافت قدر السهم شهرداری و رعایت حد نصاب تفکیک شماره نظریه :٧/٩٩/١٨٨۴ تاریخ نظریه : ١۴٠٠/۴/١٣ استعلام : در خصوص انجام عملیات افراز املاک مشاعی طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ١٣۵٧، شهرداری‌ها مدعی اخذ قدرالسهم در راستای اصلاحیه ماده ١٠١ قانون شهرداری مصوب ١٣٣۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی هستند با توجه به قانون یادشده که دو شرط اراضی بالای پانصد متر مربع و داشتن سهم شش دانگ را مطرح کرده است و نظر بر این‌که برخی متقاضیان افراز دارای اراضی با مساحت بیش از پانصد متر مربع و سند مشاعی هستند و شهرداری بدون توجه به شرط دوم قانون مزبور از متقاضیان قدرالسهم دریافت می‌کند، خواهشمند است در خصوص تعلق یا عدم تعلق قدرالسهم شهرداری به مالکان مشاعی یادشده اعلام نظر فرمایید. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه : اولاً، مطابق ماده ١٠١ اصلاحی قانون شهرداری‌ها مصوب ١٣٣۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی مالک مشاعی حق درخواست افراز و تفکیک ملک مشاعی را دارد. ثانیاً، در نقشه تفکیکی ارائه شده از سوی مالک مشاعی باید برای تمامی قطعات تفکیکی، مقررات شهرسازی از جمله حد نصاب مقرر در طرح تفصیلی هر شهر رعایت شود؛ در غیر این صورت تفکیک و افراز ممنوع است. ثالثاً، سرانه شوارع و خدمات مطابق تبصره‌های ٣ و ۴ماده مرقوم تا ۴٣و ٧۵ صدم درصد (۴٣/٧۵) از هر مالک مشاعی نسبت به سهم خودش قابل وصول است. Show comments بختیار سید نظامی