ظرایف قیمت گذاری در بحث غبن فاحش

ظرایف قیمت گذاری در بحث غبن فاحش چندی پیش مطلبی تحت عنوان «حیطه صلاحیت کارشناس در احراز غبن فاحش» تهیه شد و این مبحث نیز در ادامه همان مطلب نگاشته شده است. دیدیم: ▪غبن در اصطلاح حقوقی به مفهوم عدم تعادل ميـان مـورد معامله و ارزش مقرره آن است مانند عدم تعادل ميان ثمن و مبيع ▪ ثمن به بهایی اطلاق می‌شود که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود. ▪ خیار غبن در جایی است که به کمتر از ثمن المثل بفروشد یا به بیشتر از آن بخرد و قیمت واقعی را نداند. در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعا دارا بوده به میزان فاحش بـه مغبون وارد شده است. در قانون مدنی ایران نیز خیار غبن را در ماده ٤١٦ این گونه تعریف کرده است: «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.» ▪غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت. (ماده ی ۴۱۷ قانون مدنی) ▪ بیع، تملیک عین به عوض معلوم است. بنابر تعریف بیع، مبیع باید عین باشد و منفعت و عمل نمی‌تواند به عنوان مبیع در بیع واقع شود. در مورد ثمن هیچ‌گونه قیدی در تعریف دیده نمی‌شود زیرا قانون از ثمن به کلمۀ عوض تعبیر کرده که می‌تواند شامل عین، منفعت و عمل نیز باشد. در عرف کنونی ثمن بطور معمول پول است نه کالا. ▪در تعیین مقدار غبن، شرایط معامله نیز باید منظور شود.(ماده ی ۴۱۹ قانون مدنی) ▪مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است؛ اما احراز غبن یک امر قضائی است که تنها در صلاحیت دادگاه می باشد؛ بنابراین درخواست دادگاه از کارشناس، مبنی بر اظهارنظر در خصوص تحقق غبن فاحش، امری خارج از وظیفه کارشناس است. نمونه رای را اینجا (بدون فیلتر شکن) ببینید. ▪ممکن است سؤال شود مگر غبن فاحش بودن را عرف تعیین نمیکند؟ پس تعیین کارشناس برای چیست؟ باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین قیمت انتخاب می شود، وی برای تعیین یکی از شاخصه های تاثیرگذار در امر تعیین قیمت، در ابتدا به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه می کند و سپس با لحاظ تجربه کارشناسی وبا در نظر گرفتن شاخص‌های مهندسی همچون: نوع مصالح به کار رفته،عرض گذر و معبر، نوع تاسیسات مکانیکی و برقی، دیگر امکانات و تسهیلات رفاهی، نحوه نورگیری واحدها، دسترسی ها (خیابان،بزرگراه،نزدیکی به مراکز خرید و سایر امکانات شهری) و ... مبادرت به سنجش و راستی آزمایی قیمت های اعلامی و سپس تعیین قیمت عرف روز معامله خواهد نمود و بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس، با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد. و اما ارجاع امر به کارشناس زمانی دارای پیچیدگی خواهد شد که عوض به عنوان ثمن معامله، به جای پول، عین، منفعت، عمل و یا ترکیبی از پول و این سه مورد باشد. فرضا معامله خرید خانه در قبال مقداری پول به اضافه فلان مغازه و فلان مشاوره برای امری تخصصی باشد. در این حالت با طرح غبن فاحش و ارجاع امر به کارشناس، تعیین قیمت عرفی روز معامله (ثمن المثل) دارای پیچیدگی خاص خود خواهد بود و علی القاعده ارزش عوض باید در روز معامله و با لحاظ شرایط معامله و با رعایت کلیه جوانب قضیه تعیین شود. کما اینکه دیدیم در مبحث بیع، نقد و مدّت‌دار بودن هر یک از ثمن و مثمن نیز منشأ تقسیم بیع به چهار قسم شده است: بیع نقد (ثمن و مثمن هر دو نقد باشند)؛ بیع کالی به کالی (هردو مدّت‌دار باشند)؛ بیع سلف یا سلم (ثمن نقد و مثمن مدّت‌دار باشد) و بیع نسیه (عکس صورت سوم). بسیار بدیهی است که ثمن کالا به صورت بیع نقد از ثمن همان کالا به صورت بیع نسیه کمتر باشد و در صورت موجل بودن ثمن هم (قسطی بودن) قیمت عرفی با بیع نقد متفاوت خواهد بود. بنابراین کارشناسان با اشراف به تمامی عوامل تاثیر گذار در موضوع و البته مواردی که در بحث بدان اشاره شد باید نسبت به تعیین قیمت روز معامله اقدام نمایند و صرفا به دید یک قیمت گذاری صرف یا به قول زعما، کشف قیمت، در زمان معامله بسنده نکنند. درک صحیح از ثمن المثل و آگاهی نسبت به چگونگی تعیین آن با توجه به ویژگی های معامله و ارایه آن به قاضی رسیدگی کننده، از خطای قضاوت و به تبع آن لغزش از عدالت، جلوگیری خواهد نمود. #بختیار_سید_نظامی 2 comments بختیار سید نظامی 3