عدم سابقه اعتراض به ثبت ملک — دیدگاه اول اگر ملکی برخلاف قانون و

سؤال: آیا اساساً پس از ثبت ملک و انقضای مهلتهای اعتراض و صدور سند مالکیت دعوای ابطال سند مالکیت قابلیت استماع دارد؟ ابتدا چهار ماده مرتبط با موضوع در قانون ثبت اسناد و املاک آورده می شود و سپس درباره این سؤال و اختلاف نظرهای موجود بحث خواهد شد. ماده ۲۱ قانون ثبت بیان کرده است: «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر ملاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود. ماده ۲۲ قانون ثبت اشعار داشته: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ... ماده ۲۴ قانون ثبت عنوان داشته است پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر خواه حقوقی باشد خواه جزای ..... در ماده ۷۳ قانون مزبور آمده است: قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند .... دیدگاه اول اگر ملکی برخلاف قانون و مقررات به ثبت رسیده باشد، ذی حق می تواند از دادگاه ابطال سند مالکیت صادره را بخواهد. برای مثال کسی ملک دیگری را به جای ملک خود تعرفه کرده و فرضاً مالک اصلی خارج از کشور حضور داشته یا در استان دیگری بوده و نتوانسته در فرجه قانونی نسبت به اعتراض به ثبت ملک اقدام نماید یا اینکه شخصی با جعل اسناد ملک دیگری را به نام خود ثبت کرده باشد. زیرا ماده ۲۲ به صراحت بیان داشته اگر ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است مالک میشناسد، لذا اگر کسی با حیله و فریب ملک دیگری را به ثبت رسانده باشد، خلاف قانون عمل کرده است. بنابراین می توان گفت سند مالکیت مثبت حق م. ب. اثبات کننده حق نه موجد حق ایجاد کننده حق) مضافاً اینکه قانونگذار ایران به آثار سنگین و مشکلات عملی استنباط از ماده ۲۲ قانون ثبت پی برد و برای نمونه در سال ۱۳۳۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض را تصویب نمود که به نوعی مؤید نظر فوق میباشد، یعنی این گونه نیست که سند رسمی مالکیت در هیچ صورتی قابل ابطال نباشد. دیدگاه دوم در مقابل عده ای دیگر اعتقاد دارند انتظام امور جامعه و حقوق افراد و تثبیت املاک ایجاب مینماید سند مالکیت رسمی متزلزل نشود زیرا در غیر این صورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد و ملکی را خرید، چون ممکن است بعد از چند نسل یا چندین انتقال هر فردی در صدد ابطال سند اولیه برآید و آثار آن به ایادی بعدی نیز تسری پیدا کند. استناد این افراد به همان مواد ۲۱، ۲۴ و ۷۳ قانون ثبت است. به اعتقاد این گروه، منظور از عبارت مطابق قانون» در ماده ۲۲، اشتباهات مأمورین اداره ثبت در حین عملیات اجرایی است، نه موارد دیگر مثل عدم رعایت مهلتهای قانونی، عدم احراز تصرف وفق ماده ۱۱، عدم انتشار آگهی یا جعلی بودن انتشار آگهی). ادارة حقوقی قوه قضائیه در نظریات مشورتی متعددی دیدگاه دوم را تأیید کرده است.