عملیات ثبت دفتر املاک — واقعیت این است که مواد ۹ و

بر مبنای مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اند و همچنین ثبت اسناد کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت گردیده اند و نیز ثبت اسناد مربوط به عقود صلح و هیه و شرکت و حتی اموال غیر منقولی که در دفتر املاک هم ثبت نشده اند، اجباری اعلام شده است و لزوماً باید با سند رسمی باشد. ماده ۴۸ قانون ثبت نیز در مقام ضمانت اجرای مواد مزبور، سندی را که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده باشد، در کلیه مراجع اداری و قضایی، غیر قابل قبول اعلام نموده و قانونگذار با منع قبول اسناد عادی راجع به معاملات اراضی و املاک بی اعتنایی خود را نسبت به این گونه اسناد صراحتاً نشان داده است. واقعیت این است که مواد ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۲ و ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت متصرفان اراضی و املاک را به تسلیم تقاضای ثبت و دارندگان سند مالکیت را به لزوم تنظیم سند رسمی در موقع انتقال دعوت و بلکه مجبور ساخته است و آشکار است که مخاطب قانونگذار خصوصاً در قواعد آمره راجع به ثبت املاک به طور معمول شخص حقیقی و یا هر شخص حقوقی حقوق خصوصی است. اصطلاح ثبت اجباری نیز که بر اساس مقررات مذکور در مواد قانون ثبت و آیین نامه آن رایج شده است از همین اجبار و الزام مالکان اراضی و املاک خصوصی به ثبت اموال غیر منقول خود نشأت می گیرد. بر این اساس نظام ثبت اجباری املاک در بسیاری از کشورها پذیرفته شده و در حال اجراء است و هدف آن فراهم نمودن تضمینی رسمی است که مالک یک ملک را مشخص و مالکیت او را تأیید میکند و حقوق محدود کننده ناظر بر ملک را آشکار می سازد. قاعده موصوف در حقوق انگلستان و ولز نیز حاکم است. چنان که استادان کامن لا گفته اند خریدار فقط نیاز دارد با یک سردفتر مشاوره کند تا متوجه حق مالکیت فروشنده و یا عدم حق مالکیت او شود و یا این که از ماهیت حقوق و امتیازات و تعهدات و محدودیت های تأثیر گذار بر ملک مورد نظر آگاه گردد و متقابلاً برخی دیگر از استادان همان نظام حقوقی هشدار داده اند که در انتقال ملک ثبت نشده میزان آسیب پذیری انتقال گیرنده و احتمال خدشه دار شدن حقوق او افزایش می یابد. در حقوق ایران چگونگی ثبت ملک در دفتر املاک در ماده ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت آمده و همچنین عملیات ثبت نقل و انتقال املاک و اراضی و به طور کلی ثبت عقود و ایقاعات موضوع اسناد رسمی مربوط به املاک و اراضی در ماده ۲۶ قانون ثبت به نحو مجمل و در مادة ۱۰۴ آیین نامه آن - اصلاحی سال ۱۳۲۳ - به طور مفصل شرح داده شده است. به موجب ماده ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسئول دفتر ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک وارد نموده و به نمونه امضاء) مدیر ثبت یا کارمندی که از طرف وزارت دادگستری برای نمونه امضاء) کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است می رساند (۳) اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک ۴) نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن.