فروش تمام ملک یا بخش مشاع آن — در فرآیند فروش مال غیر منقول چنانچه

اصل تناسب بین محکوم به و مال دادباخته هم در مقطع بازداشت مال و هم در مرحله فروش مال رعایت میشود. افزون بر آن که دادورز وظیفه دارد از اموال و دارایی دادباخته به قدری توقیف نماید که برابر با محکوم به و هزینه های اجرا باشد ماده ۵۱ ق.ا.ا. م)، در مرحله مزایده نیز چنانچه فروش بخشی از همان مال بازداشت شده تکافوی محکوم به و هزینه های اجرا را نماید، فروش باقی اموال بازداشت شده و موضوع مزایده ممنوع است ماده ۱۳۵ ق.ا.ا. م). در فرآیند فروش مال غیر منقول چنانچه سهم مشاع داد باخته از کل مال تکافوی محکوم به و هزینه های اجرا را بنماید دادورز نباید همه مال را به فروش برساند مواد ۱۳۵ و ۱۴۰ ق.ا.ا.م فرض شود ششدانگ یک قطعه زمین داد باخته بازداشت و در معرض فروش قرار گرفت. برابر ارزیابی صورت گرفته در مرحله بازداشت قیمت ملک یک میلیارد و دویست میلیون تومان برآورد شده است. میزان محکوم به و هزینه های اجرا هم نزدیک به این مبلغ است. پس تمام مال در معرض فروش قرار می گیرد. اما در مرحله مزایده به هر دلیلی از جمله فزونی ارزش مال یا رغبت فراوان خریداران بهای پیشنهادی برای خرید مال یک میلیارد و هشتصد میلیون تومان اعلام می شود. یعنی ششصد میلیون تومان بیشتر از مبلغ ارزیابی در مرحله بازداشت خریدار نیز حاضر است به جای ششدانگ چهار دانگ ملک را در ازای پرداخت یک میلیارد و دویست میلیون تومان خریداری نماید و با داد باخته شریک مشاع شود. در این حالت فروش تمام ششدانگ مال برغم بازداشت و برغم تعرفه در مرحله مزایده، بی معنی است و دادورز در اجرای مواد ۱۳۵ و ۱۴۰ ق.ا.ا.م و اصول تناسب بین فروش مال با میزان محکوم به و رعایت غبطه و صلاح محکوم به و هم از حیث کاهش دامنه طواری و رخدادهای ناگهانی و هزینه های اجرا بایستی پیشنهاد خریدار را پذیرفته و از فروش دو دانگ دیگر ملک خودداری ورزد. اما همواره چنین نیست. برابر عرف و سلیقه مشهود خریداران، سهم مشاع در بازار معاملات با پیشنهاد کمتر و سخت تر روبرو می شود. به ویژه در دامنه اجرا و مشارکت با داد باخته ریسک چنین معامله ای بالا خواهد بود. از اینرو حتا ارزیاب در مقام برآورد، نسبت به سهم مفروز قیمت سهم مشاع را از حد عرفی کمی پایین تر ارزش گذاری می نماید. چنانچه در مال موضوع مزایده افزون بر داد باخته یا ثالث معرفی کننده دیگران نیز شریک باشند و حاضر باشند سهم ایشان نیز به فروش رود و ثمن آن به قدر حصه در اختیار ایشان قرار گیرد، برابر ماده ۱۴۰ ق.. اگر چه زحمت مضاعفی برای دادورز است و خارج از ماموریت او برابر اجرائیه است، اما به پاس اهمیت اجرای حکم و دسترسی بهتر به محکوم به، فروش سهم مشاع شرکا و واگذاری یکپارچه کل مال به خریدار تجویز شده است. حالت دیگر این است که سهم مشاع افزون بر میزان بازداشت شده و موضوع فروش از آن داد باخته است. در این صورت او برای ترغیب خریداران به خرید مال شاید ناچار باشد سهم دیگر خود را که بازداشت نشده در معرض فروش قرار دهد تا خریدار همه مال را یکپارچه خریداری و در سلطه مالکانه خود قرار دهد. در این حالت مستفاد از ماده ۱۴۰ ق.ا.ا.م فروش تمام مال (سهم مشاع داد باخته موضوع بازداشت و مزایده و سهم مشاع خارج از بازداشت او به درخواست داد باخته به معرض فروش گذاشته میشود. وقتی برابر ماده مزبور فروش سهم مشاع دیگر مالکین با تمایل ایشان امکان پذیر است، فروش سهم مشاع داد باخته که در قید بازداشت نیست هم جایز خواهد بود. پیرامون ماده ۱۴۰ ق.ا.ا.م و فروش سهم مشاع خارج از بازداشت دادباخته یا شرکا گفتنی است: - این امر بر دادورز تحمیل میشود. قانونگذار از عبارت دادورز می تواند بهره نبرده است. بنابراین با درخواست مالک یا مالکین سهم مشاع، دادورز بایستی تمام مال را به فروش برساند. مگر آنکه برای خرید سهم مشاع، داوطلب خرید اعلام آمادگی کرده و مبلغ پیشنهادی او تکافوی محکوم به و هزینه اجرا را بنماید و منعی در مشارکت با داد باخته یا شرکای او نداشته باشد و یا بودجه او برای کل ملک کافی نباشد. در این حال اجباری به فروش کل ملک نیست. ۲- در صورت مجلس فروش ماده ۱۴۱ ق.ا.ا. م) باید تصریح شود که مقدار مشاع موضوع مزایده چه قدر بوده و چه مبلغی پیشنهاد داشته و چرا تمام مال خارج از برنامه بازداشت به فروش رفته است؟ نیز یادآوری شود خریدار افزون بر سهم مشاع موضوع فروش تمام مال را با پرداخت بها تصاحب نموده است.