فروش مال مورد مزایده به قیمت کمتر از نظر کارشناس؛ مفهوم فروش به هر میزان در مزایده

فروش مال مورد مزایده به قیمت کمتر از نظر کارشناس؛ مفهوم فروش به هر میزان در مزایده مال مورد مزایده در مرحله دوم به نصف قیمت پایه کارشناسی فروخته شده است و نتیجه منتهی به طرح دعوای ابطال مزایده شده و دادگاه بدوی خواسته خواهان را رد نموده و متعاقب تجدید نظر خواهی خواهان از رای ، دادگاه تجدید نظر با استدلال درخور توجهی حکم به ابطال مزایده و عملیات اجرایی و سند انتقالی موضوع پرونده نموده است. در این رای دو موضوع مورد تاکید و مبنای صدور حکم به ابطال مزایده بوده است: ١-فروش مال مورد مزایده در مرحله دوم مزایده، به قیمتی کمتر ازقیمت ارزیابی شده توسط کارشناس ممنوع است؛ زیرافلسفه فروش اموال محکوم علیه از طریق مزایده فروش آن به بالاترین قیمت یا حداقل به قیمت عادله است. ٢-فروش مال مورد مزایده به "هر میزان" که خریدار پیدا کند؛ به منزله فروش با هر قیمت نیست بلکه واژه میزان ناظر بر اندازه و مقدار مال مورد مزایده است. استدلال دادگاه چنین است: «...منظور از عبارت ماده ١٣١ قانون اجرای احکام مدنی»; مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیداکند به فروش خواهد رفت.»; ناظر به قیمت نمی باشد زیرا درفرهنگ لغت معین و دهخدا «میزان»; به معنای اندازه و مقدار آمده است و مقنن نیز آگاهانه در این ماده بجای کلمه قیمت از کلمه میزان استفاده کرده است. افزون بر آن در مواد ١٢٢ (بند ٣) ماده ١٢٨ ،و سطر سوم ماده ١٣١ قانون اجرای احکام مدنی از کلمه قیمت مال مورد مزایده استفاده شده است. از سویی دیگر عرفا نیز کلمه میزان ناظربه اندازه و مقدار چیزی است نه قیمت آن، بنابر این منظور از هر میزان خریدار پیدا کند این است که شخص یک قسمت از مال مورد مزایده (یک دانگ یا نیم دانگ) آنرا خریداری نماید. بنابر این فروش مال مورد مزایده در مرحله دوم مزایده به قیمتی کمتر ازقیمت ارزیابی شده توسط کارشناس ممنوع است.» مستندات: ماده ١٢٢ماده ١٢٨، ماده ١٣٢ قانون اجرای احکام مدنی Add a comment 2 نقش کارشناسان رسمی دادگستری در مزایده اموال با تاکید بر قیمت عادله بختیار سید نظامی آذرماه ١۴٠٣ «مزایده» مصدر باب مفاعله از ریشه «زود» به معنای بر یکدیگر افزودن، افزودگی دوجانبه و حراج کردن است. مزایده یعنی فروش کالا یا خدمات به بالاترین قیمت ممکن (عیدی زاده، ١٣٨٢، ١٩) در اصطلاح عرضه کردن کالاها در بازار به قصد دستیابی به بیشترین قیمت است تا آن کالا از آن کسی باشــد که بیشترین قیمت را پرداخت می کند و در نهایت عقد با وی منعقد شود. (انصاری و طاهری، پیشــین، ١٨٠٠) مزایده ترتیبی اســت که در آن اداره فروش کالاها و خدمات یا هر دو را از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار یا روزنامه رسمی کشور به رقابت عمومی می گذارد و قرارداد را با شخصی که بیشترین بها را پیشنهاد کرده، منعقد می سازد(انصاری، پیشین،١٢٠). مزایده یکی از مراحل مهم معاملات دولتی و البته اجرای احکام مدنی است . در بحث معاملات دولتی در اصطلاح حقوقی، مزایده عبارت است از فروش مال دولتی (کالا، خدمت یا حقوق) به بیشترین بهای ممکن. به عبارت دیگر، مزایده فرایندی رقابتی برای فروش کالا، خدمت یا حقوق متعلق به دولت است که در آن، موضوع معامله با مزایده گری که بیشترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد، واگذار می شود. به این ترتیب، پیشنهاد شخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می شود و مال مورد مزایده به آن شخص که در اصطلاح برنده مزایده نام دارد، منتقل می گردد. در بحث اجرای احکام مدنی، مزایده، یکی از مراحل مهم اجرای احکام مدنی است که طی آن اموالی که از محکوم علیه یافت شده به فروش می¬رسد تا از طریق آن طلب محکوم له پرداخت شود. این مرحله از حساسیت ویژه ای برخوردار است چراکه نقطه عملیاتی اجرای حکم است و طی آن مالی از دارایی محکوم علیه به محکوم له داده می¬شود. نقش کارشناسان در ارزیابی و تقویم اموال و خدمات در موارد فوق، به حکم قانون مشخص و البته دارای اهمیت زیادی است. خطا و کوتاهی در تقویم و ارزیابی اموال و خدمات علاوه بر اینکه موجب مسوولیت های مختلف مدنی، کیفری و انتظامی است، به لحاظ اخلاقی و انسانی نیز واجد آثار ناخوشایند اجتماعی است. بنابراین تاکید مضاعف بر دقت و هوشیاری کارشناسان در ارزیابی چنین اموالی به جهت امکان توجه اتهاماتی همچون تبانی، تخلف توام با اظهار نظر خلاف واقع و ...، تاکیدی غیرواقع گرایانه نیست. یکی از عرف های غلط در میان پاره ای از کارشناسان در مرحله مزایده، ارزیابی اموال به قیمتی حدود ۵ تا ١٠ درصد کمتر از قیمت بازار آزاد است. متاسفانه در آموزش ها ارایه شده به کارشناسان کماکان آثار این دیدگاه و ادامه آن مشاهده می شود! در خصوص معاملات دولتی، گاه ممکن است بنا به خواست خود صاحب مال و به جهت جلب مشتری و ایجاد حس رقابت در میان خریداران و البته ممانعت از تبانی، غبن فاحش، فساد و امثالهم، قیمت پایه مزایده به عنوان قیمت حداقل مورد انتظار صاحب مال برای فروش آن، اندکی کمتر از قیمت بازار آزاد (قیمت عادله) تعیین شود، ولی در بحث مزایده در مرحله اجرای احکام مدنی، کارشناس به هیچ وجه نباید از واقعیت بازار غافل باشد و با چنین استدلالی که هدف سهولت فروش مال و اجرای حکم است، مال را با قیمت پایین تری از واقعیت بازار ارزیابی نماید. بر اساس تبصره ذیل ماده ١٩ قانون کانون کارشناسان رسمی دادکستری، در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌ تاریخ صدور معتبر خواهد بود. اینجا سخن از قیمت عادله است، قیمتی نشات گرفته از واقعیت بازار در یک بازه منطقی از قیمت ها (نه کف و نه سقف قیمت) قیمتی که در شرایط بازار، مال، مشتریان متعارف خود را خواهد داشت. باید توجه داشت تاریخ مزایده ممکن است در انتهای بازه زمانی اعتبار قیمت تعیین شده صورت گیرد. از سوی دیگر وفق ماده ١٢٩ قانون اجرای احکام، این اختیار به دادورز داده شده است تا به خریدار برای پرداخت بهای مال مهلت اعطا کند. البته در این صورت باید ۱۰ درصد از بهای مال نقد پرداخت شود و باقی‌مانده را ظرف یک ماه پرداخت کند. مطابق ماده ١٢٨ قانون اجرای احکام مدنی در مزایده، مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را ارائه دهد. در مواردی همچون فروش مال مشاع گاه ممکن است حدود ٧ ماه از تاریخ اعلام نظر کارشناس تا وصول وجه آن در دادگستری زمان طی شود و در روند اخذ وجه نیز از بخش مالی دادگستری گاه مدتی طولانی (از یک هفته تا یک ماه) زمان صرف شود! بدیهی است با شرایط تورمی فعلی، در روز دریافت وجه حاصل از فروش مال، ارزش مال به مراتب بیشتر خواهد بود! این تغییرات گاه در مرحله فروش مال مشاع و یا توقیف مال، می تواند موجب تضرر شدید صاحب مال شود. ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. مطالعه این مطلب نیز پیشنهاد می شود. Show comments 1 مستند قانونی تعیین قیمت کارشناسی در مزایده توسط کارشناس رسمی دادگستری چیست؟ علی قره داغی در موارد زیر استفاده از نظر کارشناس رسمی الزامی است؛ لذا به استناد ماده ۱۸ قانون کانون کارشناسان رسمی مصوب ۱۳۸۱ دستگاه‌ها باید در این موارد از کارشناس رسمی استفاده نمایند: ▪ قوانین‌ ۱- بند ۴ ماده ۷۹ قانون محاسبات عمومی در مورد خرید یا استجاره اموال غیرمنقول ۲- لایحه قانونی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه عمرانی و نظامی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب در تملک و تعیین بهای عادله اراضی ۳- قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب ۱۳۷۰ در تعیین قیمت روز ابنیه، املاک و اراضی ۴- بند (ب) ماده ۲۹ قانون برگزاری مناقصات مصوب ۱۳۸۳ در خرید، اجاره به شرط تملیک یا اجاره گرفتن اموال غیرمنقول ۵- تبصره ۴ ماده ۱۳ اساسنامه قانونی شرکت ملی نفت ایران مصوب ۱۳۵۶ درخصوص تعیین بهای عادله برای تملک فوری زمین ۶- تبصره ۹ ماده ۲ قانون زمین شهری در تعیین بهای عادله روز اعیانی ۷- تبصره ۴ ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۸۶ مصوب ۱۳۹۴ درخصوص قیمت‌گذاری اموال و دارایی‌های واحد تولیدی ۸- تبصره ۴ بند «د» ماده ۸۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ در تعیین میزان اجاره و قیمت‌گذاری کلیه اموال منقول و غیرمنقول جهت اجاره دادن ▪ مقررات ۹- بند «چ» ماده ۴ آیین‌نامه تضمین معاملات دولتی در تعیین ارزش وثیقه ملکی ۱۰- ماده ۲ آیین‌نامه نحوه تعیین کارشناس رسمی برای دستگاه‌های دولتی؛ در مورد اموال غیرمنقول و ارزیابی سهام و یا کارشناسی اموال با ارزش برآوردی بیش از ۱۰ برابر حداقل نصاب معاملات بزرگ. ۱۱- ماده ۱۳۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب ۱۳۸۷ در مزایده اموال ضایع شدنی و حیوانات ۱۲-ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱ و ۳ نحوه استفاده از اتومبیل‌های دولتی و فروش اتومبیل‌های زائد مصوب ۱۳۹۰ درخصوص تعیین درصد قابلیت استفاده خودرو ۱۳- تبصره ماده ۴ دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری در تعیین قیمت پایه اموال غیرمنقول (غیر ضرور) مصوب ۲۷/۳/۱۳۹۹ شواری پول و اعتبار به هر حال مطابق ماده ۱۸ قانون کانون کارشناسان رسمی «در تمامی مواردی که رجوع به کارشناسی لازم باشد – به استثنای مواردی که در قوانین و مقررات جاری کشور به گونه دیگری برای ‌وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و سایر دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر نام یا ذکر‌ صریح نام می‌باشد، تعیین‌تکلیف شده است و یا مواردی که تابع قوانین و مقررات خاص می‌باشد – دستگاه‌های یاد شده در این ماده باید از وجود کارشناسان رسمی استفاده نمایند». اما مطابق تبصره ۲ ماده ۱ آیین‌نامه معاملات دولتی «مبنای نصاب در فروش، مبلغ ارزیابی کارشناس منتخب دستگاه است» و نامی از کارشناس رسمی نیست. از سویی در ماده ۲۳ همان قانون اذعان شده است: «در صورتی که در مدت مقرر پیشنهاد رسیده باشد کمیسیون تشکیل می‌شود و پیشنهادهای رسیده را اعم از این‌که یک یا بیشتر باشد مفتوح ‌و رسیدگی و به شرح زیر اتخاذ تصمیم خواهد نمود در صورتی که به نظر کمیسیون مناقصه [اینجا بخوانید مزایده زیرا درخصوص مناقصه با ابلاغ قانون برگزاری مناقصات این بحث کارکردی ندارد و به نوعی مغایر است] کمترین [بخوانید بیشترین] بهای پیشنهاد شده (‌یا بهای پیشنهاد شده در موردی که فقط یک پیشنهاد رسیده باشد) عادله باشد کمیسیون، پیشنهاددهنده را به عنوان برنده مناقصه اعلام خواهد نمود…» که مطابق تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۸/۱/۱۳۸۱ «در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌ تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» اما باز در متن این ماده قانون نیز نامی از کارشناس رسمی برده نشده است. بنابراین در تعیین قیمت عادله می‌توان با توجه ماده ۲ آیین‌نامه نحوه تعیین کارشناس رسمی برای دستگاه‌های دولتی به شماره ۴۹۳۲۷/ت۳۹۰۴۰هـ مورخ: ۵/۴/۱۳۸۷؛ که معرفی کارشناسان رسمی در کلیه موارد کارشناسی اموال غیرمنقول و ارزیابی سهام و یا کارشناسی اموال با ارزش برآوردی بیش از ده برابر حداقل نصاب معاملات بزرگ در قانون برگزاری مناقصات را به نوعی الزامی دانسته،‌ بهره برد. لذا می‌توان نتیجه گرفت که در مزایده به‌طور کلی اخذ نظر کارشناس رسمی لازم نیست؛ اما در موارد اشاره شده در ابتدای بحث استفاده از نظر کارشناسان رسمی الزامی است. Show comments 1