عملیات مقدماتی ثبت املاک — ثبت در دفتر خانه اسناد رسمی به

جریان امور و برای این که اداره ثبت به سهولت بتواند تعیین نماید که نسب به نمره هایی که مجهول المالک اعلان شده و در مدت شش ماه هر سال نسبت به کدام نمره ها تقاضای ثبت شده و باید اعلان شود اقدام نموده و اعلان آنها را منتشر نماید و بالنتیجه پس از ده سال می تواند کاملاً تشخیص دهد که نسبت به چه نمره هایی در مدت مقرره قانونی تقاضای ثبت نشده تا این که مطابق مقررات قسمت اخیر ماده ۱۲ به اسم دولت اعلان نماید دفتری به عنوان دفتر املاک مجهول المالک با ستون های لازمه تنظیم و طبع گردیده تا پس از انتشار اعلان نوبتی هر ناحیه و قطعه و اعلان مقرر در ماده ۱۳۹ نمره املاکی که به عنوان مجهول المالک اعلان شده در دفتر مزبور ثبت گردد و بعد به تدریج که نسبت به املاک مذکوره تقاضای ثبت میشود، در ستونهایی که برای هر شش ماه اول و دوم هر سال منظور گردیده در محل مخصوص خود یادداشت شود تا به قسمی که مذکور شد در هر موقع معلوم باشد. نسبت به کدام نمره های مجهول المالک تقاضای ثبت شده است برای انتشار اعلانات آنها اقدام شود و در خاتمه تأکید می نماید که ادارات ثبت باید کاملاً در نگهداری و ثبت دفتر مزبور مراقبت نامه نمایند که کاملاً موجبات حسن جریان امور فراهم گردد ... پس ممکن است ملکی عرفاً دارای مالک باشد، ولی به لحاظ عدم درخواست ثبت آن از سوی مالک از نظر مقررات حقوق ثبت مجهول المالک به شمار آید و قانوناً مجهول المالک محسوب شود. بر مبنای ماده ۱۲ سابق قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، این قاعده حتی در مورد املاکی که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص معینی معرفی شده ولی تقاضای ثبت آنها به عمل نیامده است، صدق می کند. اما لازم به ذکر است که ب. ت. ب. عدم اطلاعات لازم حقوقی و کمبود وسایل ارتباط جمعی و نارسایی هایی از این دست بسیاری از اشخاصی که حق درخواست ثبت داشتند ظرف مهلت مقرر در ماده ۱۲ قانون ثبت اقدام نمی نمودند و عدم تقاضای ثبت از طرفی موجب تضییع حقوق مالکانه آنان می شد و از طرف دیگر چنانچه دولت به استناد قسمت اخیر ماده ۱۲ قانون به این مهم اقدام میکرد در واقع دولت تقاضای ثبت ملکی را می نمود که نسبت به آن تصرف مادی و معنوی نداشت. نتیجه این شد که قانونگذار ایجاد انگیزه همکاری و تشویق مالکین به تقاضای ثبت را مبنا قرار داد و ماده ۱۲ را در سال ۱۳۲۲ به این ترتیب اصلاح نمود نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند، می توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود و صدی بیست و پنج از حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد. به این ترتیب ضمانت اجرای عدم تقاضای ثبت املاک مجهول المالک تعدیل شد و مقرر گردید که پس از گذشتن مدت دو سال از تاریخ اصلاح ماده ۱۲ قانون چنانچه مالکین نسبت به املاک مجهول المالک تقاضای ثبت ننمایند معاملات نسبت به املاک مذکور قبل از تقاضای ا مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان، صفحه ۱۸. ثبت در دفتر خانه اسناد رسمی به هیچ عنوان پذیرفته نشود. در نتیجه اینک مالکی که مجبور یا مایل به انجام معاملات نسبت به املاک خود باشد و با منع قانونی مبنی بر عدم ثبت معاملات و تنظیم سند رسمی راجع به املاک مجهول المالک روبرو گردد، ناچار باید بدوا نسبت به تسلیم اظهارنامه ثبتی و تقاضای ثبت ملک خود اقدام و سپس مبادرت به انجام معامله نماید. در همین راستا و به منظور تشویق متقاضیان و تسهیل در قبول درخواست ثبت املاک بخشنامه شماره ۲۶۲۲ مورخ ۱۳۱۲/۲/۳ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی مقرر میدارد نظر به این که بسیاری از مالکین املاک در ارسال و اعاده اظهارنامه های خود در موعد مقرر قانونی به دوایر ثبت دچار غفلت میشوند و ملک آنها به این جهت مجهول المالک اعلان می گردد و حتی الامکان باید نگذاشت این زحمت برای صاحبان املاک تولید شود، لذا در تعقیب متحد المال نمره ۲۳۳۲۴ و نمره ۲۴۳۵۲ اشعار میدارد که ولو اعلان برای طبع به مطبعه فرستاده شده باشد هر اظهارنامه که قبل از انتشار اعلان به اداره برسد باید قبول و در ضمن اعلان طبع گردد. اگر ملکی که اظهارنامه مربوطه به آن دیر رسیده و در اعلانی که تحت طبع است مجهول المالک قید شده باید آن قسمت از اعلان را اصلاح و مجدداً به به خرج کسی که اظهارنامه خود را دیرتر از موقع داده و تا دو روز قبل از تاریخ انتشار اعلان هر گاه کتباً یا به وسیله تلگراف از اداره ثبت مربوطه دستوری در این باب برسد به جای جمله مجهول المالک شرح لازم را قید نمایند... ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحه مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۲۶۳ به منظور رفاه بیشتر در اجرای قانون ثبت عمومی و ترغیب افراد به ثبت املاک خود مقرر میدارد که تقاضای ثبت را بر مبنای بهای تعیین شده از طرف مالک قبول نمایند. بدیهی است در موقع ثبت ملک در دفاتر املاک طبق ماده ۱۸ آیین نامه قانون ثبت ارزیابی و بقیه حقوق دولتی وصول خواهد شد تا بدین طریق هر چه زودتر عملیات ثبتی املاکی که تاکنون به ثبت نرسیده خاتمه یابد. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحه ۷۸۱ (پاسخ شماره ۲۵۵/۲۰ مورخ ۱۳۹۶/۱۰/۲۰ دفتر فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی به پرسش شماره ۱/۱۵۴۹ - ت بدون تاریخ دفتر تشکیلات و بودجه و آموزش سازمان ثبت کشور) ... چون صرف تقاضای پذیرش ثبت ملک به منظور اخذ سند مالکیت معامله محسوب نشده و موجب شمول مالیات نمی شود، لذا ادارات ثبت اسناد و املاک کشور تکلیفی برای مطالبه گواهی مالیاتی از این گونه متقاضیان ندارند. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحة ۷۸۰ پاسخ شماره ۲۵۳۴/۴۰ مورخ ۱۳۶۶/۱۰/۳۰ دفتر فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی به پرسش شماره ۸۷۲۳۶ مورخ ۱۳۶۶/۱۰/۱۰ اداره کل امور مالی سازمان ثبت کشور چنانچه مالک پس از خاتمه جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت نماید به نظر این دفتر با عنایت به قسمت اخیر ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ و اصلاحات بعدی ثبت ملک به نام وراث موکول به ارائه گواهی موضوع ماده ۱۱۴ قانون مالیات های مستقیم نخواهد بود. نکته مهم این که هر چند با اصلاح ماده ۱۲ قانون ثبت در سال ۱۳۲۲ مهلتی بالغ بر دو سال به دارندگان حق درخواست ثبت داده شده است تا در صورتی که اقدام به تقاضای ثبت ملک خود ننموده اند بر اساس ماده ۱۲ اصلاحی مبادرت به تسلیم تقاضای ثبت نمایند، اما به علت انقضای مهلت مذکور این قسمت از ماده ۱۲ اصلاحی منتفی به نظر می رسد. افزون بر این باید توجه داشت که در حال حاضر نیز چنانچه مالکی بخواهد نسبت به ملک خود تقاضای ثبت نماید محدودیت مندرج در ماده مذکور مانعی در جهت قبول تقاضای او محسوب نمی شود. پس ضمن قبول ممنوعیت مقرر در ماده ۱۲ اصلاحی قانون ثبت و لزوم رعایت آن مهلت دو ساله مندرج در ماده مزبور را نه فقط به لحاظ انقضای زمانی آن، بلکه به ویژه از نظر امکان قبول تقاضای ثبت متقاضی در حال حاضر و با گذشت ده ها از زمان تصویب ماده مزبور باید به طور کلی بلا موضوع دانست. همچنین با تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین جریمه نقدی نیز منتفی شده است.