عملیات مقدماتی ثبت املاک — ضمناً ارزش و اعتبار تقدم در ثبت

مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحه ۷۸۱ (پاسخ شماره ۲۵۵/۲۰ مورخ ۱۳۹۶/۱۰/۲۰ دفتر فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی به پرسش شماره ۱/۱۵۴۹ - ت بدون تاریخ دفتر تشکیلات و بودجه و آموزش سازمان ثبت کشور) ... چون صرف تقاضای پذیرش ثبت ملک به منظور اخذ سند مالکیت معامله محسوب نشده و موجب شمول مالیات نمی شود، لذا ادارات ثبت اسناد و املاک کشور تکلیفی برای مطالبه گواهی مالیاتی از این گونه متقاضیان ندارند. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحة ۷۸۰ پاسخ شماره ۲۵۳۴/۴۰ مورخ ۱۳۶۶/۱۰/۳۰ دفتر فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارایی به پرسش شماره ۸۷۲۳۶ مورخ ۱۳۶۶/۱۰/۱۰ اداره کل امور مالی سازمان ثبت کشور چنانچه مالک پس از خاتمه جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت نماید به نظر این دفتر با عنایت به قسمت اخیر ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ و اصلاحات بعدی ثبت ملک به نام وراث موکول به ارائه گواهی موضوع ماده ۱۱۴ قانون مالیات های مستقیم نخواهد بود. نکته مهم این که هر چند با اصلاح ماده ۱۲ قانون ثبت در سال ۱۳۲۲ مهلتی بالغ بر دو سال به دارندگان حق درخواست ثبت داده شده است تا در صورتی که اقدام به تقاضای ثبت ملک خود ننموده اند بر اساس ماده ۱۲ اصلاحی مبادرت به تسلیم تقاضای ثبت نمایند، اما به علت انقضای مهلت مذکور این قسمت از ماده ۱۲ اصلاحی منتفی به نظر می رسد. افزون بر این باید توجه داشت که در حال حاضر نیز چنانچه مالکی بخواهد نسبت به ملک خود تقاضای ثبت نماید محدودیت مندرج در ماده مذکور مانعی در جهت قبول تقاضای او محسوب نمی شود. پس ضمن قبول ممنوعیت مقرر در ماده ۱۲ اصلاحی قانون ثبت و لزوم رعایت آن مهلت دو ساله مندرج در ماده مزبور را نه فقط به لحاظ انقضای زمانی آن، بلکه به ویژه از نظر امکان قبول تقاضای ثبت متقاضی در حال حاضر و با گذشت ده ها از زمان تصویب ماده مزبور باید به طور کلی بلا موضوع دانست. همچنین با تصویب قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین جریمه نقدی نیز منتفی شده است. نکته مهم دیگر این که اصل کلی در عملیات ثبت املاک عمومی بودن آن است. این قاعده نه تنها در مرحله درخواست ثبت بلکه در مراحل بعدی نیز جاری است. چنان که طبق دستور مقرر در ماده ۱۴ قانون ثبت و ماده ۱۸ اصلاحی آیین نامه آن تحدید حدود املاک واقع در هر ناحیه به تدریج و به ترتیب نمره املاک به عمل می آید و متقاضیان ثبت و مجاورین برای روز تحدید حدود، علاوه بر اعلان در محل به وسیله انتشار آگهی در روزنامه که یک بار صورت می پذیرد دعوت می شوند. ضمناً ارزش و اعتبار تقدم در ثبت املاک و همچنین اعتبار سند مالکیت مقدم الصدور به خوبی در مقررات ثبتی پیش بینی شده است. ماده ۷۸ آیین نامه قانون ثبت در این باره می گوید در مواردی که ملکی قبلاً تحدید حدود شده حدود مجاورین که بعداً تحدید می شود، باید با آن تطبیق و تبعیت نماید و بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض نیز تصریح می کند سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت مؤخر تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود. قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸ اسفند ماه ۱۳۷۳، ماده ۱، بند (ف) تعرفه های مقرر در مواد ۱ و ۲ این قانون و تبصره های آن با احتساب هزینه مقدماتی و تمام اضافات و جریمه هایی است که در مواد دیگر قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین مقرر بوده و جایگزین آنها خواهد بود و از تاریخ اجرای این قانون نسبت به مواد مقرر در این قانون هیچ گونه حقوق ثبتی و هزینه مقدماتی و جریمه و اضافات دیگری به هر عنوان دریافت نخواهد شد و مقررات مغایر با مواد ۱ و ۲ این قانون لغو می شود. بر مبنای آنچه گفته شد و از مجموعه قوانین و مقررات ماهوی و شکلی نظیر قانون ثبت و آیین نامه آن و همچنین بر اساس رویه اداری و عرف موجود می توان نتیجه گرفت ثبت عمومی به مجموعه عملیاتی اطلاق می شود که مطابق با قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ صورت می پذیرد و آنچه حذف و اصلاح و الحاق هم که در قانون و آیین نامه و بخشنامه به عمل آمده است، همه در راستای سیاست اجباری شدن عملیات مزبور است که به ثبت عمومی شهرت دارد. در این میان توجه به چند نکته ضروری است اولاً، مقررات ثبت عمومی اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه و دستورالعمل، عمدتاً جنبة آمره دارند و چه از طرف متقاضی ثبت یا نماینده او و ی. ق. م. متقاضی و چه از طرف مرجع اداری و سایر مراجع ذیربط لازم الاتباع می باشند. ثانیاً، به رغم استحکام و استواری قانون ثبت برخی مقررات وضع شده در سال های اخیر نظیر قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت که به قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی شهرت دارد و همچنین آیین نامه اجرایی آن و اعمال سلیقه های گوناگون در نحوه اجرای مقررات آن متأسفانه تا حدودی قوام و انسجام مواد قانون ثبت اسناد و املاک را متزلزل و خدشه دار نموده است. ثالثاً، هر چند پیش از سال ۱۳۱۰ و برابر مقررات ثبت عادی نسبت به تعدادی از املاک قبول تقاضای ثبت به عمل آمده است و قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ نیز به آن اعتبار داده و در ماده ۱۴۰ قانون ثبت و ماده ۸۲ آیین نامه آن نحوه ادامه عملیات پرونده های در جریان ثبت عادی مشخص شده است اما به دلیل غلبه تقاضاهای ثبت املاک بر اساس مقررات ثبت عمومی و نیز انجام عملیات ثبتی بر مبنای مقررات مزبور باید پذیرفت که منظور از ثبت املاک در حقوق نوین ایران ثبت املاک و اراضی بر مبنای مقررات قانون مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات و الحاقات بعدی آن و نیز آیین نامه ها و بخشنامه های مربوط به آن است.