اجرای مفاد اسناد رسمی / ۳۲۱ — متعهدله می تواند درخواست بازداشت سایر اموال

نکته مطابق ماده ۱۰۲ آیین نامه مزبور اصلاحی (۱۳۹۸)، چنانچه به نظر کارشناس اعتراض شود رئیس ثبت یا واحد اجرا (حسب مورد) به صورت قرعه از طریق سیستم، هیأت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می نماید. هیأت کارشناسی باید نظر خود را ظرف ۱۰ روز از تاریخ ارجاع اعلام نماید. نظر اکثریت اعضا در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضا ملاک عمل خواهد بود. چنانچه هیات کارشناسان نتوانند در مهلت مقرر نظر خود را اعلام نمایند، مکلفند به نحو مستدل از رئیس ثبت یا واحد اجرا تقاضای مهلت بیشتر نمایند. در این صورت مهلت مذکور حداکثر به مدت ده روز دیگر قابل تمدید خواهد بود. نکته در صورتی که شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی اموال گذشته باشد، هر یک از طرفین پرونده میتواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده ارزیابی مجدد را به ضمیمه قبض حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت ارزیابی به هیأت سه نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجرا (حسب مورد به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می گردد. این نظریه قطعی است. در هر مورد که معترض از پرداخت حق الزحمه کارشناسی امتناع نماید به درخواست وی ترتیب اثر نخواهد شد و ارزیابی قبلی ملاک عمل است. نکته دستمزد ارزیابی با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربی کارشناس رسمی یا خبره محلی و محل ارزیابی و نوع مال ارزیابی شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل معین میشود. مبحث هفتم: نحوه عملیات اجرایی در مورد اسناد وثیقه ای بستانکار می تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند. که برای وصول اجرت المسمی صادر می گردد مانند اجرائیه اسناد مه ای است و تبصره (الحاقی ۱۳۹۸). متعهدله می تواند درخواست بازداشت سایر اموال متعهد را بکند. قابل توجه اینکه، در معاملات رهنی و یا با حق استرداد و وثایق حسن انجام خدمات معامله کننده میتواند با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم مورد معامله را برای وامهای دیگر وثیقه یا تأمین دهد در صورت فک معامله مقدم، تمام مال مورد معامله در وثیقه بستانکاران بعدی به ترتیب تقدم قرار می گیرد، معاملات بعدی باید در همان دفتر خانه تنظیم کننده سند مقدم واقع شود، سردفتر مکلف است وقوع معامله مؤخر را با ذکر مشخصات کامل بستانکار معامله مازاد در ملاحظات ثبت سند مقدم نیز قید کند، دارنده حق استرداد اعم از بدهکار اصلی یا منتقل الیه می تواند با قید حق بستانکار یا بستانکاران و ذکر تاریخ انقضاء مدت حق استرداد خود را واگذار کند. در مورد اسناد وثیقه ای اصل بر این است که اجرائیه و عملیات اجرایی باید علیه آخرین منتقل الیه صادر و تعقیب گردد مگر اینکه مرتهن از رهن رجوع کند یا از مندرجات سند رهنی و یا سند رسمی دیگر دفترخانه احراز کند که مقرر بین طرفین این بوده که مرتهن برای وصول طلب خود اجرائیه علیه راهن صادر کند نه منتقل الیه مثل اینکه در سند رهنی شرط شود که راهن حق صلح حقوق و یا واگذاری حق استرداد را ندارد که در این قبیل موارد واگذاری حق استرداد ب. غ. نسبت به مرتهن مؤثر نبوده و اجرائیه علیه بدهکار اصلی و در صورت فوت علیه قائم مقام او صادر و تعقیب خواهد شد. به عنوان مثال، وحید مبلغی را از رضا وام می گیرد و در قبال آن خانه خ. ر. ب. رهن می گذارد تا اگر سر موعد بدهی خ. ر. ب. رضا پرداخت نکرد رضا بتواند با فروش خانه از محل آن طلب خود را بردارد. اگر ارزش ملک بیشتر از طلب رضا باشد وحید می تواند ملک خود را وثیقه وام های دیگر نیز بکند؛ یعنی مبلغی را از دیگری دوباره وام بگیرد و همین خانه را وثیقه ملک ایشان قرار دهد. البته در این خصوص باید دقت داشت که بار اول رضا بر طلبکاران بعدی حق تقدم دارد و این حق تقدم باید در سند رهن دوم و هم رهن اول با تاریخ وثیقه ذکر شود بخش اول ماده همچنین وحید می تواند وثیقه و وام را با همین شرایط به دیگری واگذار نماید منتقل الیه و انتقال گیرنده نیز باز می تواند وام را با وثیقه آن به دیگری انتقال دهد. در این صورت هر یک از البکاران (رضا یا هر بستانکار مؤخر دیگری در صورتی که نتواند طلب خود را از وحید یا منتقل الیه مطالبه نماید دستور اجرا را علیه آخرین منتقل الیه وام صادر ماید (بخش دوم ماده) مگر آنکه تراضی طرفین بر این باشد که اجرائیه در هر حال بر علیه وحید صادر شود. شایان ذکر است که همان طور که بدهکار می تواند با قید حق بستانکار مقدم، مورد معامله را برای وامهای بعدی وثیقه دهد، بستانکار معامله مؤخر نیز می تواند پس از انقضای مدت سند مقدم کلیه بدهی موضوع سند مقدم را قبل از صدور اجرائیه سند مذکور پرداخت یا ایداع نماید و جانشین و قائم مقام طلبکار اول گردیده و نسبت به هر دو طلب توأمان تقاضای صدور اجرائیه نماید. نحوه پرداخت یا سپردن وجه و صدور گواهی و انعکاس مراتب در پرونده ثبتی ملک به شرح مندرج در ماده ۱۴۶ این آیین نامه م. ب. و دفتر تنظیم کننده سند وثیقه بودن مال را در ازای طلب بستانکار بابت معامله مؤخر و وجوه پرداختی بابت طلب بستانکار مقدم در دفتر قید می نماید در این صورت صدور اجرائیه به مأخذ هر دو طلب و متفرعات آن خواهد بود. پرداخت و یا ایداع نموده و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. تر صورتی که مدت سند بستانکار مؤخر، حال نشده باشد پس از حال شدن موعد، خود اقدام نماید در غیر این صورت ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ گزارش ارزیابی با برگزاری مزایده، مال مورد وثیقه به اجرا در خواهد آمد؛ اما بستانکار معامله مؤخر با برگزاری مزایده، مال مورد وثیقه به اجرا در خواهد آمد؛ اما بستانکار معامله مؤخر همانگونه که قبل از صدور اجرائیه این حق را داشت که نسبت به پرداخت بدهی سند مقدم اقدام نماید، بعد از صدور اجرائیه نیز همین حق را داراست با این تفاوت که قبل از صدور اجرائیه باید مدت سند مقدم منقضی می گشت اما بعد از صدور اجرائیه برای ادامه عملیات اجرایی نسبت به هر دو سند باید طلب بستانکار مؤخر حال شده باشد و به عبارت روشن تر دین مؤجل بدهکار نسبت به سند مؤخر باید تبدیل به حال شده و با انقضای مدت مندرج در سند قابل وصول باشد. در این صورت اگر عملیات اجرایی نسبت به سند مقدم منجر به انتشار آگهی مزایده شده باشد پرداخت یا تودیع بدهی سند مقدم از طرف بستانکار معامله مؤخر، عملیات مذکور را متوقف ساخته و عملیات اجرایی ارزیابی و انتشار آگهی مزایده) نسبت به هر دو سند توأمان تجدید می گردد و قانونگذار در این امر پا را فراتر نهاده و تأکید نموده است که حتی اگر عملیات مزایده نیز برگزار ولی مال مورد مزایده به دلیل عدم حضور خریدار به فروش نرفته باشد و مقرر گردد که مال مذکور به بستانکار واگذار یا انتقال یابد قبل از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال نیز بستانکار معامله مؤخر میتواند با پرداخت یا تودیع بدهی سند مقدم عملیات اجرایی را به نفع خود تجدید نماید. نکته قابل ذکر اینکه اگر در جریان برگزاری مزایده شخص ثالثی به عنوان برنده مزایده انتخاب وی انتقال یا تحویل گردد در این صورت پس از تنظیم صورت مجلس فروش یا مزایده پرداخت یا تودیع بدهی از طرف بستانکار معامله مؤخر وجاهت قانونی ندارد؛ زیرا با برگزاری مزایده و انجام آن با تنظیم صورت مجلس فروش، حقی برای برنده مذکور ایجاد می گردد و از طرفی به استناد تبصره ذیل در این گونه موارد تاریخ تنظیم صورت مجلس مزایده ختم عملیات اجرایی خواهد بود.