سند مالکیت و اشکال صدور آن — متین احمد - مجموعه رویه قضایی قسمت

ملک جاری ملکی است که نسبت به آن تقاضای ثبت شده و اظهارنامه ثبتی در خصوص آن تنظیم گردیده و حتی ممکن است تحدید حدود آن نیز به عمل آمده باشد. بنابراین چنان ملکی هر چند از حالت مجهول المالک خارج شده است ولی هنوز ثبت دفتر املاک اداره ثبت نشده و سند مالکیت برای آن صادر نگردیده است. چنین ملکی در حقوق ثبت ایران ملک جاری خوانده می شود. مدنی وزین ترین بینه و نیرومندترین دلیل در دعاوی مربوط به مالکیت نسبت به مال غیر منقول به شمار می آید. تثبیت مالکیت بر مبنای ثبت املاک و اراضی در دفتر املاک اداره ثبت و صدور سند مالکیت محقق میشود و دعاوی مغایر و مخالف با آن بی اعتبار می گردد. اما چنان که ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر داشته است انتقالات اراضی و املاک نیز باید به موجب گونه ای دیگر از اسناد رسمی که در دفتر خانه تنظیم می شوند و البته اسناد رسمی به معنی خاص هستند تحقق یابد. این مهم عامل نظم و نسق و انتظام و اطمینان در معاملات می گردد. زیرا فرض قانونی این است که دخالت شخص ذیصلاح و رسمی و صاحب منصبی به نام سردفتر و تسلط او بر مبانی حقوق و احکام معاملات باب تردید و مناقشه و اختلاف متعاملین را در نحوه تنظیم اسناد مسدود و منتفی می سازد و از بروز ابهام و اشکال در مفاد اسناد رسمی جلوگیری می نماید. از سوی دیگر سردفتر پیش از تنظیم سند رسمی مالکیت انتقال دهنده و اعتبار سند مالکیت ابرازی او را از اداره ثبت محل استعلام میکند و پس از حصول اطمینان از مالکیست وی و عدم بازداشت و بند (ز) و همچنین پس از وصول گواهی های لازم در خصوص عدم بدهی های قانونی به به شهرداری و سایر مراجع ذیصلاح مبادرت به تنظیم سند انتقال می نماید. الزام های موصوف راجع اراضی و املاک ویژه سند انتقال قطعی نیست و رعایت آنها در هر مورد که سندی در خصوص عقود و قراردادهای مربوط به حقوق عینی راجع به اموال غیر منقول - نظیر عقد رهن و عقد اجاره - تنظیم می شود، ضروری است. به عبارت دیگر ثبت رسمی معاملات مربوط به اراضی و املاک قاعده ای امری است و جز در موارد استثنایی که در فصل جایگاه استاد رسمی در ثبت املاک ملاحظه کردیم و فرع بر اصل و قاعده محسوب می شوند امری حتمی و الزامی است. در نتیجه سند مالکیت را به اعتبار تعریف عام سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی باید از مصادیق سند رسمی به حساب آورد. قیدهای رسمیت سند، مبنی بر تنظیم آن توسط مأمور رسمی دولت» و «در حدود صلاحیت او و تنظیم آن بر طبق مقررات قانونی شامل سند مالکیت نیز می شود. بنابراین از یک طرف باید متصدیان صدور سند مالکیت در دفتر املاک و مقام مسئول امضاء کننده آن، صلاحیت قانونی - اعم از ذاتی و محلی - داشته باشند و از طرف دیگر، باید اقدامات انجام شده توسط آنها برابر مقررات صورت گرفته باشد تا امکان خدشه و خلل به سند مالکیت منتفی گردد. ۱ متین احمد - مجموعه رویه قضایی قسمت حقوقی همان منبع صفحه ۲۵۹ (رای شماره ۷۹ مورخ ۱۳۳۰۸۷/۹ شعبه چهارم دیوان عالی کشور با صدور سند مالکیت و وجود آن مادام که حکم به بطلان آن از مقام صلاحیت دار صادر نشده مطابق قانون باید معتبر تشخیص شود. بنابراین، صدور حکم بر بی حقی ← صدر ماده ۲۲ قانون ثبت نیز به طور عام ناظر به قیدهای مزبور است که می گوید همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده با این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت بنابراین ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت مطابق با آن زمانی اعتبار دارد که کلیه عملیات مقدماتی ثبت ملک از مرحله قبول درخواست ثبت تا مرحله ثبت در دفتر املاک بر اساس قانون انجام گرفته باشد. به عبارت دیگر رسمی بودن سند، فی النفسه اعتبار آن را تضمین نمی کند و سند رسمی مخالف با قانون معتبر تلقی نخواهد شد. بلکه آنچه که اعتبار سند رسمی را تضمین می نماید همانا تنظیم و صدور آن بر اساس قانون است و این مهم به صراحت در متن ماده ۲۲ قانون ثبت مورد تأکید قرار گرفته است. شورای عالی ثبت نیز از همین قاعده پیروی کرده است و در رأی شماره ۳۲۴۲ مورخ ۱۳۷۹/۱۰/۴ اعلام می دارد تأخیر در ابلاغ بازداشت نامه به متعهد و انتقال رسمی ملک از سوی وی، خللی به حقوق مکتسبة بازداشت کننده وارد نمی کند. پس اعلامیه و دستور مقرر در ماده ۲۲ قانون ثبت را باید به این نحو اصلاح و تکمیل کرد و باید این گونه گفت که پس از ثبت ملک برابر قانون در دفتر املاک دولت فقط شخصی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا شخصی را که ملک مزبور به صورت قراردادی یا قهری یا قانونی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک خواهد شناخت. مگر این که خلاف آن ثابت شود. در صدر نظریه مشورتی شماره ۷/۱۰۴۸۶ مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۱۱ اداره حقوقی قوه قضاییه نیز آمده است دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی، اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آنها صاحب سند بدون رسیدگی در موضوع تطبیق اراضی مورد نزاع با اراضی مندرجه در سند، به استناد این که سند بعد از تاریخ اقامه دعوی صادر گردیده موقعیت قانونی نخواهد داشت. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۵۹ هر گاه سند مالکیتی که ب. غ. از زبان فارسی نوشته شده باشد برای معامله ارائه شود سر دفتر مکلف است عین سند را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم نماید که از طرف سازمان تکلیف آن تعیین شود. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵، بند ۶۱ شماره چاپی سند مالکیت نیز علاوه بر شماره ثبت ملک و شماره صفحه دفتر املاک در اسناد قید شود. ۹۳ اسناد و مدارک اصحاب معامله که ملاحظه آن برای ثبت سند ضرورت دارد، باید بلافاصله مسترد شود و اگر نگهداری آن ضروری باشد، باید سردفتر شخصاً به ذینفع رسید داده و بلافاصله پس از انجام معامله مسترد نماید. نگهداری اسناد و مدارک اصحاب معامله، پس از انجام معامله ممنوع است مگر آن که طبق آیین نامه باید نزد سردفتر بماند. ا میرحسینی، دکتر سید حسن - شرح آرای شورای عالی ثبت همان منبع، صفحه ۹۴. مخالف ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک نیست ... به همین اعتبار برخی از استادان به درستی متذکر شده اند که متصدی صدور سند مالکیت باید یقین داشته باشد که هیچ گونه اشکالی در صدور آن وجود ندارد و به اصولی چون اصاله الاباحه» و «اصاله البرائه و امثال آنها متوسل نشود. چرا که جای اجرای این اصول در این جا نیست و سند مالکیت در عرض حکم دادگاه و بلکه از آن هم بالاتر است و به صرف احتمال نبودن اشکال نمی توان چنین سند مهمی را به دست اشخاص داد. استادان سند مالکیت را نوعی از اسناد رسمی دانسته اند که که پس از طی تشریفات ثبت سال غیر منقول و ثبت آن در دفتر املاک به مالک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد هر چند که او متصرف در آن ملک نباشد و پس از صدور آن ماده ۳۵ قانون مدنی نسبت به آن بی اثر است.