ـ دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک / ۳۱۹ — این دعوا را پیش خرید از مطرح

تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت مبنای حقوقی دادخواست در قرارداد پیش فروش ممکن است ساختمانی که پس از ساخت، تحویل می شود با آن چه که در قرارداد پیش فروش تعیین شده است، از نظر مساحت تفاوت هایی داشته باشد. در این صورت پیش خریدار که تفاوت بنا و کسری مساحت به ضرر او است، می تواند برای احقاق حق خود اقدام کند. چنان چه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد، قابل محاسبه است؛ اما اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵) مقدار توافق شده در قرارداد باشد، پیش خریدار دو راه پیش رو دارد. اول این که میتواند به استناد کسری مساحت قرارداد را فسخ کند و دوم این که میتواند، تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بند و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. این دعوا را پیش خرید از مطرح میکند و خوانده ی دعوی، پیش فروشند خواهد بود. اگر چه بر اساس حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آن جا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است. رأی دادگاه فقط جنبهی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمیشود. چنان چه مبلغی بابت قرارداد به طرف مقابل داده شده باشد، در دعوایی دیگر قابل مطالبه است. (۱) برای تأیید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت، حتما باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵) مقدار توافق شده در قرارداد باشد. به عبارت دیگر باید کسری مساحت، بیش از پنج درصد (۵) کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد. (۲) هر چند از لحاظ قانونی طرفین ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیش فروش هستند؛ ولی در صورت عدم ثبت رسمی پیش فروش باز هم مزایای پیش بینی شده در قانون برای طرح دعوای مذکور قابل اعمال است. (۳) فسخ قرارداد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد، قابل انجام است. با این حال در رویه ی عملی مطمئن ترین روش اعلام فسخ به وسیله ی اظهارنامه رسمی است.