ـ دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک / ۳۱۹ — تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به علت

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ تبصره - در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی، همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند. تبصره - در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی، همراه سایر در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است. عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد. فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل میشود. تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد، امضای فعلی مثل آن که مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن بگذارد. تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است. ضمن آن شده است، باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است. عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد. تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به علت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قرار دادی در پیش فروش آپارتمان، معمولاً ثمن قرارداد به صورت اقساطی به پیش فروشنده پرداخت میشود. اقساطی بودن ثمن قرارداد از طرفی موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران میشود؛ اما از طرف دیگر پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه میکند. دو طرف میتوانند برای تأخیر در پرداخت اقساط یا ثمن ملک پیش فروش شده، وجه التزامی قرار دهند. هم چنین ممکن است پیش فروشنده در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد م موجب ایجاد حق فسخ برای او خواهد بود. با این حال در بسیاری از قراردادهای پیش فروش چنین شروطی درج نمی شود. قانون برای حمایت از پیش فروشنده در این موارد ترتیبی را در نظر گرفته که بر اساس آن پیش فروشنده حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند. در صورت عدم پرداخت اقساط قرارداد پیش فروش پیش فروشنده باید موضوع عدم پرداخت اقساط را کتباً به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند پیش فروش اعلام کند. دفتر خانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. پس از آن که پیش فروشنده اقدام به فسخ قرارداد کرد، می تواند دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه صالح تقدیم کند. این دعوا را پیش فروشنده به طرفیت پیش خریدار مطرح میکند. اگر چه بر اساس حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آن جا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت فصل سوم - دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع رای دادگاه فقط جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه (1) ب. ت. ب. تشریفات تعیین شده در قانون برای اعمال حق فسخ توسط پیش فروشنده این حق فسخ صرفاً زمانی موضوعیت دارد که سند رسمی پیش فروش، تنظیم شده باشد و در مواردی قرارداد عادی پیش فروش تنظیم شده باشد، در صورت . تأخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد. مگر این که در قرارداد عادی این حق فسخ پیش بینی شده باشد. (۲) اگر چه با فسخ قرارداد پیش فروشنده باید وجوه پرداختی را به پیش خریدار مسترد کند؛ ولی صدور رأی تأیید فسخ قرارداد پیش فروش منوط به پرداخت وجه نیست و پیش خریدار می بایست طی دادخواست جداگانه ای استرداد وجوه را از دادگاه بخواهد.