ـ دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک / ۳۱۹ — (۳) فسخ قرارداد به هر وسیله ای

این دعوا را پیش خرید از مطرح میکند و خوانده ی دعوی، پیش فروشند خواهد بود. اگر چه بر اساس حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آن جا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است. رأی دادگاه فقط جنبهی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمیشود. چنان چه مبلغی بابت قرارداد به طرف مقابل داده شده باشد، در دعوایی دیگر قابل مطالبه است. (۱) برای تأیید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت، حتما باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵) مقدار توافق شده در قرارداد باشد. به عبارت دیگر باید کسری مساحت، بیش از پنج درصد (۵) کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد. (۲) هر چند از لحاظ قانونی طرفین ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیش فروش هستند؛ ولی در صورت عدم ثبت رسمی پیش فروش باز هم مزایای پیش بینی شده در قانون برای طرح دعوای مذکور قابل اعمال است. (۳) فسخ قرارداد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد، قابل انجام است. با این حال در رویه ی عملی مطمئن ترین روش اعلام فسخ به وسیله ی اظهارنامه رسمی است. (۴) زمان فسخ معامله موقعی است که پیش خریدار فسخ خود را اعلام میکند نه زمانی که دادگاه رأی به تأیید فسخ میدهد. (۵) اعمال حق فسخ از سوی پیش خریدار فوریت ندارد و هر زمانی که تمایل داشته باشد، می تواند فسخ خود را اعمال کند. در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد، مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. فصل سوم - دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک چنان چه مساحت واحد تحویل شده، کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند، خسارت وارده را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده، مطالبه کند. در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ تبصره - در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی، همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند.