درخواست ثبت و ماهیت آن — املاک دولت به عهده مالیه محل و

از آنچه در باره اهمیت درخواست ثبت گفته شد، تمایز و تفاوت آن با سایر درخواست ها تا حدی قابل درک است و دانسته میشود. اکنون باید دید ماهیت درخواست ثبت چیست؟ پذیرفته شده است که به منظور ایجاد حق و تکلیف در روابط اجتماعی قانون باید رویداد مسبب ایجاد حق یا تکلیف را معین کند. این رویداد در مفهوم عام، واقعة حقوقی خوانده می شود که خود به دو بخش واقعه حقوقی به مفهوم خاص و عمل حقوقی تقسیم می گردد. وقایع حقوقی به مفهوم خاص دسته ای از وقایع هستند که آثار حقوقی آنها نتیجه اراده اشخاص نیست و به حکم قانون به وجود می آیند. خواه واقعه مزبور ارادی مانند غصب و اتلاف مال غیر باشد و خواه غیر ارادی مانند ولادت و مرگ و سایر حوادث قهری باشد. اما عمل حقوقی اعلام و بیان اراده ای است که به منظور ایجاد اثر حقوقی خاص انجام میشود و قانون نیز اثر دلخواه را بر آن مترتب می سازد. پس اعمال حقوقی بخشی از اعمال ارادی مانند عقود و ایقاعات هستند که اثر آنها با آنچه که فاعل می ی خواسته است منطبق است. ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. اما عمل حقوقی اعلام و بیان اراده ای است که به منظور ایجاد اثر حقوقی خاص انجام میشود و قانون نیز اثر دلخواه را بر آن مترتب می سازد. پس اعمال حقوقی بخشی از اعمال ارادی مانند عقود و ایقاعات هستند که اثر آنها با آنچه که فاعل می ی خواسته است منطبق است. آنچه مسلم است، این که درخواست ثبت عملی حقوقی است و این مهم از بخش پایانی ماده ۳۲ قانون ثبت به خوبی مستفاد میشود. در ماده مزبور می خوانیم تقاضای ثبت نسبت به ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. آنچه مسلم است، این که درخواست ثبت عملی حقوقی است و این مهم از بخش پایانی ماده ۳۲ قانون ثبت به خوبی مستفاد میشود. در ماده مزبور می خوانیم تقاضای ثبت نسبت به صفحات ۴۵۰ تا ۴۵۳. کاتوزیان دکتر ناصر قواعد عمومی قراردادها جلد اول همان منبع، صفحه ۲. کاتوزیان دکتر ناصر اعمال حقوقی قرارداد، ایقاع)، همان منبع صفحة ۶. املاک دولت به عهده مالیه محل و نسبت به املاک مؤسسات بلدی و خیریه بر عهده رئیس مؤسسه و نسبت به املاک شرکت ها به عهده مدیر شرکت و در مورد املاک محجورین به عهده ولی یا قیم آن هاست. چون درخواست ثبت املاک محجوران مانند صغیر و سفیه و دیوانه و ورشکسته و معسر - حسب مورد بر عهده ولی یا وصی یا قیم یا اداره تصفیه یا مدیر تصفیه گذاشته شده است نتیجه گرفته میشود که در عمل حقوقی بودن درخواست ثبت تردیدی نیست و همان گونه که در مواد ۲۱۰ و ۲ و ۲۱۲ و ۲۱۳ و ۱۲۰۷ قانون مدنی اهلیت، بلوغ عقل رشد و عدم افلاس و ورشکستگی را در خصوص انجام عمل حقوقی برای شخص لازم دانسته شده است اشاره قانونگذار در ماده ۳۲ قانون ثبت نیز مفید همین معنی است. درخواست ثبت در گروه وقایع حقوقی به مفهوم خاص نمی گنجد زیرا وجود اراده در مرحله درخواست ثبت ملک الزامی است. عنصر اراده با درخواست ملازمه دارد و متقاضی ثبت یا نماینده و ی. ق. م. او بدون اراده مبادرت به درخواست ثبت نمی کنند. به عبارت دیگر آنچه که متقاضی ثبت اراده کرده و انشاء نموده است همان اثری را ایجاد می کند که قانون در نظر داشته است. بنابراین درخواست ثبت در زمره اعمال ارادی که آثار قهری مانند غصب و اتلاف عمدی به دنبال دارد قرار نمی گیرد. از طرف دیگر حوادث قهری نیز که خارج از اراده متقاضی هستند، متقاضی را مجبور به تقاضای ثبت نمی کنند. نتیجه آن که، لزوم وجود اراده و ظهور آن در درخواست ثبت قطعیت دارد. پس ماهیت تقاضای ثبت را باید در دسته دوم یعنی اعمال حقوقی جستجو کرد. مقدمتاً توضیح داده می شود که مستند تملک متقاضی ثبت هر چه که باشد - چیزی بیش از مقتضی تملک به حساب نمی آید. به این معنی که اگر مستند متقاضی ثبت عبارت از سند انتقال باشد مقتضی تملک وی عقدی است که بین وی و طرف مقابلش صورت گرفته است. در نتیجه سبب تملک او مشمول بند ۲ ماده ۱۴۰ قانون مدنی یعنی عقد است. اگر مستند. متقاضی ثبت مدرکی باشد که دلالت بر اجرای حق شفعه توسط او نماید مقتضی تملک او مشمول بند ۳ ماده ۱۴۰ قانون مدنی یعنی ایقاع است. اما همان گونه که گفته شد، اسباب مذکور صرفاً مستند تملک به حساب می آیند و هیچ یک از آنها صرف نظر از مقتضی تملک سبب تملک تلقی نمی شوند. بنابراین زمانی که بحث از ثبت مال غیر منقول به میان می آید نباید نتیجه گرفت که در حقوق ایران تثبیت مالکیت غیر منقول با عقد یا ایقاع حاصل میشود. واقعیت این است که در مورد غیر منقول حتی پس از حیازت مباح - یعنی ایقاع - و یا پس از وقوع انتقال با سند عادی یعنی عقد - اگر دادگاه راجع به مالکیت ملک مورد نظر از اداره ثبت محل پرسش نماید مرجع اداری نه حیازت کننده مباح در ایقاع را و نه انتقال گیرنده با سند عادی در عقد را مالک محسوب نخواهد کرد. چرا که حیازت کننده تا پیش از قبول تقاضای ثبت از ناحیه مرجع اداری و تنظیم اظهارنامه ثبتی مالک شناخته نمی شود و همچنین در عقد نیز انتقال گیرنده تا تنظیم سند رسمی در دفتر خانه اسناد رسمی مالک به حساب نمی آید. از این تحلیل نتیجه گرفته می شود که در حقوق ثبت املاک مقتضی بعضی از اسباب تملک غیر منقول ایقاع است و مقتضی برخی دیگر از اسباب تملک غیر منقول عقد است. اما آنچه به دنبال سبب تملک نظیر حیازت مباح و یا قرارداد، مثبت مالکیت متقاضی است و درخواست ثبت خوانده می شود ماهیتی جداگانه دارد. برای روشن شدن موضوع باید به صدر ماده ۳۳۹ قانون مدنی و استثنای حکم مقرر در آن توجه شود. صدر ماده مزبور اعلام می دارد پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ... اما بیع املاک چنین نیست و به صرف ایجاب و قبول طرفین عقد واقع نمی شود و بنا به دستور مقرر در ماده ۲۲ و مواد ۴۶ الی ۴۸ قانون ثبت لزوماً باید با سند رسمی صورت پذیرد. در واقع، مواد اخیر الذکر قانون ثبت استثنایی بر حکم مقرر در ماده ۳۳۹ قانون مدنی است. ناگفته نماند که چنین الزامی در انتقال املاک ویژه عقد بیع نیست و در سایر عقودی که منجر به انتقال میشود مجری است. به عبارت دیگر در هر یک از عقود ناقله، مانند بیع و صلح و هبه و امثال آنها انتقال مالکیت عین زمانی محقق میشود که با سند رسمی انجام شده باشد و تأکید برخی از استادان بر این مهم نیز گواه چنان الزامی است.