جایگاه اسناد رسمی در ثبت املاک — اما گاه سند به رغم این که

پس سند رسمی باید واجد سه ویژگی باشد. اولاً، توسط مأمور ذیصلاح دولت تنظیم شود. جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر حقوق ثبت جلد اول ثبت املاک همان منیح، صفحه ۵. پس سند رسمی باید واجد سه ویژگی باشد. اولاً، توسط مأمور ذیصلاح دولت تنظیم شود. جعفری لنگرودی دکتر … ثبت جلد اول ثبت املاک همان منیح، صفحه ۵. شمس دکتر … - آیین دادرسی مدنی جلد سوم انتشارات دراک چاپ هفتم ۱۳۸۵، صفحه ۱۳۸. متین، احمد - مجموعه رویه قضایی قسمت حقوقی همان منبع صفحه ۲۵۲ رأی شماره ۹۰۵ مورخ ۱۵/۱۳۱۷/۴ شعبه اول دیوان عالی کشور در معاملات عادی فقط امضای سند کافی برای تحقق دین نیست. بلکه تسلیم آن از طرف مدیون به داین ی. ق. م. او لازم است. زیرا بر حسب عرف و عادت، غالباً مدیون قبل از گرفتن وجه نوشته را تنظیم و امضاء میکند و پس از اخذ وجه آن را به داین تسلیم می نماید و اگر بعد از امضاء و قبل از اخذ به وسیله خدعه یا سرقت سند به دست داین بیفتد و این امر محرز گردد، مجرد بودن سند امضاء شده در دست مدعی کافی برای اعتبار و صحت آن نیست و داین مکلف است که تحویل وجه و یا انتقال ذمه را ثابت نماید... کاتوزیان دکتر … و دلیل اثبات جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۲، صفحه ۲۸۱ ثانیاً، مأمور دولت در حدود صلاحیت و اختیار قانونی که دارد، آن را تنظیم کند. ثالثاً، آن را بر اساس مقررات - اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه تنظیم نماید. کاتوزیان دکتر ناصر اثبات و دلیل اثبات جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۲، صفحه ۲۸۱ ثانیاً، مأمور دولت در حدود صلاحیت و اختیار قانونی که دارد، آن را تنظیم کند. ثالثاً، آن را بر اساس مقررات - اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه تنظیم نماید. با این همه از منظر حقوقی نمی توان هر نوشته را سند محسوب نمود. قانونگذار در ماده ۱۲۸۵ مدنی شهادت نامه را صراحتاً از زمره اسناد خارج نموده و متذکر شده است که شهادت نامه فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت. به بیان دیگر، اظهار نظر شفاهی و یا حتی کتبی شخصی که در وقوع معامله یا تنظیم سندی دخالت نداشته است راجع به موضوع آن معامله سند تلقی نمی شود. بنابراین نوشته در صورتی سند محسوب می گردد که به منظور انشای عمل حقوقی و یا اعلام واقعه حقوقی تنظیم شده باشد. مثلاً میتوان از تنظیم سند معامله به عنوان انشای یک عمل حقوقی و از تنظیم سند ولادت و یا گواهی فوت به عنوان اعلام یک واقعه حقوقی نام برد. نتیجه دیگری که از تحلیل مذکور میتوان گرفت این است که سند صرفاً در اثبات یا دفاع از دعوی به کار نمی آید. بلکه در مقام اجرای حق در روابط اجتماعی نیز سند دلیل محسوب می شود. هر چند که این روابط در دادگاه مطرح نشده باشد. ارائه اصل سند مالکیت به دفتر خانه اسناد رسمی جهت انتقال ملک نمونه روشنی از لوازم اجرای حق در روابط اجتماعی به شمار می آید. اما گاه سند به رغم این که هم مکتوب است و هم حکایت از وقوع عمل حقوقی می نماید به حکم قانون قابلیت اثبات دعوی مورد نظر خواهان را ندارد. بخش اول ماده ۲۲ قانون ثبت در خصوص انتقال املاک مقرر میدارد همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ... بدیهی است منظور قانونگذار از انتقال در ماده مذکور فقط انتقال با سند رسمی تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی و یا انتقال به موجب حکم دادگاه است. زیرا در غیر این صورت آشکار است که سند عادی در اداره ثبت پذیرفته نمی شود تا بر مبنای آن بتوان انتقال موضوع آن را در دفتر املاک اداره ثبست، قید و اخبار نمود. در نتیجه قابلیت استناد به سند با موضوع آن ملازمه دارد. پس، قولنامه عادی راجع به بیع مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام شخص معینی ثبت و سند مالکیت آن به نام او صادر شده است، حتی در دادگاه هم مثبت مالکیت خواهان نیست و صرفاً وعده بیع شمرده می شود و خواهان فقط به عنوان مستند تعهد و التزام مالک به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک به وی و نه به عنوان مستند وقوع بیع می تواند به آن استناد نماید. ۱ کاتوزیان دکتر … در نظم حقوقی کنونی همان منبع صفحة ۷۶۹. واقعیت این است که در حقوق ثبت ایران سند عادی در خصوص معاملات غیر منقول جز تعهدنامه و قولنامه وصف و عنوان دیگری نمی یابد و مبنای رسی دادگاه نیز فقط تعهد و پیمان موصوف است. زیرا به دستور مقرر در ماده ۲۲ قانون ثبت و به استناد مواد ۴۶ و ۴۷ همان قانون ثبت رسمی اسناد کلیه انتقالات راجع به اعیان و منافع و حقوق اموال غیر منقول الزامی است. در غیر این صورت به تأکید ماده ۴۸ قانون مزبور هیچ یک از مراجع اداری و قضایی مجاز به پذیرش اسناد عادی انتقالات راجع ب. غ. منقول نخواهند بود و رأی وحدت رویه شماره ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز که طرح دعوای خلع ید نسبت به مال غیر منقول را تا پیش از احراز و اثبات مالکیت بر اساس مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع دانسته بر همین مبنا صادر شده است. بنابراین، اگر مرجع قضایی به دعوایی رسیدگی نماید که موضوع آن سند عادی راجع ب. غ. منقول باشد بدون تردید رسیدگی دادگاه از نظر الزام متعهد به ایفای تعهدات اوست و نه از نظر رسیدگی به ماهیت عقدی است که بنا به ادعای خواهان واقع شده است. رویه اداری و قضایی نیز مزید همین مهم است و رأی وحدت رویه شماره ۳۵۴۷ مورخ ۱۳۴۱/۱۱/۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم در این راستا صادر شده است. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ثبت اسناد و املاک همان منبع صفحات ۵۲۰ تا ۵۲۶. قانون ثبت ماده ۴۶ ثبت اسناد اختیاری مگر در موارد ذیل (1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. (۲) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک، ثبت شده است.