قدرت اثباتی و اجرایی سند رسمی و آثار آن — همچنین بر اساس قانون راجع به طرز

کاتوزیان دکتر ناصر اثبات و دلیل اثبات جلد اول همان منبع صفحه ۲۹۹. شماره ۳۱۴۸ مورخ ۱۳۸۰/۹/۱۰ و به شماره ۳۱۵۳ مورخ ۱۳۸۰/۹/۱۷ و به شماره ۳۱۸۵ مورخ ۴/۱۲/۱۳۷۹ و به شماره ۳۲۶۲ مورخ ۱۳۸۱/۵/۲۷ - از همین قاعده پیروی کرده است. مشابه مقررات مذکور در ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی در بند ۲ ماده ۹۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نیز با اندک تغییر آمده است که بر اساس آن هر گاه شخص ثالثی نسبت به مال بازداشت شده اعم از منقول یا غیر منقول اظهار حقی نماید و مستند اظهار او سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت باشد و به موجب آن ثابت شود که مال مورد بازداشت قبلاً به وی منتقل شده یا در رهن او و وثیقة طلب او قرار گرفته است از مزایده مال خودداری خواهد شد. بر مبنای آنچه گفته شد قابلیت استناد سند رسمی محدود به طرفین آن و قائم مقام آنها نیست. پس اشخاص ثالث نه تنها می توانند به سندی رسمی استناد کنند که خود از طرفین آن نبوده اند، بلکه میتوانند در آن دسته از دعاوی که خود از طرفین آن نبوده اند با تکیه بر سند رسمی به عنوان ثالث دعوی نیز وارد شوند. به این ترتیب هر چند طبق اعلام ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی اسناد رسمی فقط در باره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد، اما همان گونه که قبلاً گفته شد اعتبار سند رسمی نسبت به طرفین فقط از جهت آثار آن است. برای مثال اگر مفاد سند رسمی، متضمن انتقال مالی به احدی از طرفین آن سند و یا متضمن تعهد احدی از طرفین سند به پرداخت وجه باشد، بدیهی است که اثر سند مزبور صرفاً دامنگیر طرفین آن می شود و به اشخاص ثالث سرایت نمی کند. ولی از جهت اثبات عمل حقوقی، سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین آن اعتبار دارد، بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز قطعاً معتبر است. چنان که سند رسمی انتقال یک باب خانه معین از حیث اعلام عمل حقوقی، نه تنها در مقابل فروشنده، بلکه در مقابل همگان نیز قابل استناد است. ضمن آن که قدرت اثباتی اسناد، در برخی موارد صرفاً ویژه سند رسمی است و سایر ادله از چنان قدرتی بی بهره اند. در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت قانونگذار با شمارش پاره ای از اعمال حقوقی ثبت اسناد آنها را الزامی نموده و در ماده ۴۸ همان قانون مقرر داشته است سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. با این همه استثنائات را نباید از یاد برد. ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۱ قانون روابط موجر ومستأجر مصوب ۱۳۹۲ و مواد ۱ و ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اسناد عادی راجع به عقد اجاره غیر منقول را پذیرفته اسبت و این مهم میرحسینی دکتر … - شرح آرای شورای عالی ثبت همان منبع صفحات ۹۰ و ۱۵۵ و ۱۷۹ و ۱۸۵ و ۱۹۳ و ۱۹۶ و ۲۰۳ و ۲۸۴ استثنایی بر بند ۱ ماده ۴۶ و بند ۱ ماده ۴۷ قانون ثبت در مورد لزوم ثبت اسناد راجع به عقود و معاملات مربوط به منافع املاک محسوب می گردد. اما باید توجه داشت که حتی در این صورت نیز سند عادی راجع به عقد اجاره دارای تضمینات سند رسمی نیست. ماده ۳ در این باره مقرر میدارد پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر ی. ق. م. قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره را سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه، انجام خواهد گرفت. همچنین بر اساس قانون راجع به طرز تنظیم وصیت نامه مصوب ۱۳۱۷ و طبق فصل ششم قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ وصیت نامه های غیر رسمی راجع به اموال غیر منقول، از استثنائات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت محسوب می شوند. اما گفتنی است که این گونه وصیت نامه های عادی نیز کماکان در ادارات ثبت غیر قابل قبول به حساب می آیند مگر این که توسط دادگاه صالح تنفیذ گردند. به عبارت دیگر سند عادی در هیچ مورد حتی در فرض اعتبار از سوی قانونگذار در ادارات ثبت و دفاتر اسناد را رسمی، جز با تنفیذ مرجع قضایی، قابل ترتیب اثر نخواهد بود. اما بر مواردی که گفته شد باید دو مورد قابل توجه دیگر را نیز افزود: اول این که طبق مفاد تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، معاملات انجام شده با سند عادی نسبت به اراضی شهری تا تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵، مشروط به تأیید مرجع قضایی پذیرفته شده است. با وجود این چنین سندی نیز تا انتقال رسمی توسط وزارت مسکن و شهرسازی به منتقل الیه و یا تأیید و تنفیذ آن از سوی دادگاه قابل ترتیب اثر در ادارات ثبت نیست. دوم این که هر چند قانونگذار رسیدگی نسبت به اسناد عادی راجع به انتقال املاک را در صلاحیت هیأت های حل اختلاف موضوع ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰ قرار داده است، ولی حتی در مورد اخیر هم ادارات ثبت فقط پس از صدور رأی هیأت ها که متضمن احراز مالکیت متقاضی است و پس از انجام تشریفات قانونی می توانند نسبت به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام متقاضی اقدام نمایند. بدیهی است که در تمامی موارد مذکور دادگاه ها و هیأت های حل اختلاف نهادهایی مستقل از ادارات ثبت هستند. حتی هیأت های مزبور هم نهادهایی غیر از ادارات ثبت هستند و همان گونه که گفته شد، ادارات ثبت نیز جز اجرای قانونی آراء و تصمیمات مراجع مزبور رأساً اقدام دیگری انجام نمی دهند. بنابراین اسناد عادی در ادارات ثبت به هیچ وجه واجد اعتبار محسوب نمی شوند و صرفاً در مواردی که توسط قانونگذار احصاء شده است بعد از رعایت مقررات و تشریفات مذکور در قوانین و آیین نامه های مربوطه و همچنین بعد از تأیید و تنفیذ چنین اسنادی در مراجع اداری یا قضایی - حسب مورد و یا پس از صدور رای توسط مراجع مزبور، ادارات ثبت مجاز به ثبت معامله موضوع این گونه اسناد خواهند بود. الزام ذینفع به تقدیم دادخواست تنفیذ سند عادی وصیت به دادگاه به خوبی نشان می دهد که استثنائات مزبور، فقط مواردی هستند که مراجع قضایی به عنوان استثناء بر قاعده کلی لزوم ثبت رسمی اسناد عقود و ایقاعات راجع ب. غ. منقول آنها را رعایت می کنند و قاعده کلی همان لزوم ثبت رسمی چنین اسنادی است. همچنین باید توجه داشت که امتیاز سند رسمی محدود به توان اثباتی آن نیست. بلکه سند رسمی دارای قدرت اجرایی فوق العاده ای نیز هست. ماده ۹۲ قانون ثبت در این باره مقرر می دارد مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه، لازم الاجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی، متصرف و مدعی مالکیت آن باشد. رأی وحدت رویه شماره ۳۸۹۱ مورخ ۱۳۴۱/۱۲/۲۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مبین همین نکته است. لازم به ذکر است که مقررات ماده ۹۲ قانون ثبت با ماده ۹۳ قانون مذکور تکمیل می شود که می گوید کلیه استاد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم، لازم الاجراء است. به عبارت دیگر کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول و غیر منقول به استثنای عین مال منقولی که در تصرف ثالث و مورد ادعای مالکیت اوست بی نیاز از رسیدگی و حکم دادگاه دانسته شده و به حکم قانون لازم الاجراء اعلام گردیده است. پس فقط مال منقولی که سند رسمی آن به نام دیگری است و آن مال در تصرف شخص ثالث است و او نسبت به آن ادعای مالکیت دارد از شمول قدرت اجرایی سند رسمی بیرون است. در نتیجه بخش اول ماده ۹۲ قانون ثبت متضمن قاعده ای کلی است که حکایت از لازم الاجراء بودن مدلول کلیه اسناد رسمی دارد و آنچه استثناء محسوب می شود، عدم قدرت اجرایی سند رسمی نسبت به مال منقول در تصرف ثالثی است که ضمناً نسبت به ه آن ادعای مالکیت دارد. آراء شماره ۳۱۴۷ مورخ ۱۳۷۸/۱۰/۱۴ و شماره ۳۱۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۱۱/۴ شورای عالی ثبت نیز بر همین اساس صادر شده است.