قراردادها و فرم های لازم برای ثبت قرارداد مجری ذیصلاح در سازمان نظام مهندسی استان تهران

قراردادها و فرم های لازم برای ثبت قرارداد مجری ذیصلاح در سازمان نظام مهندسی استان تهران قراداد اجرای ساختمان فنی اجرایی کاربرگ د قراداد اجرای ساختمان بدون مصالح یا دستمزدی کاربرگ ب برنامه زمان بندی مجری شرایط عمومی قرارداد برای قراردادهای اجرای ساختمان شرایط خصوصی قراداد اجرای ساختمان مدیریت فنی و اجرایی فرم تعهد سازنده دارای صلاحیت حقوقی و مالک #مجری_ذیصلاح #مجري #قرارداد #قرارداد_اجرا #تهران كانال ناظران، مجريان و طراحان برتر شرکت ژاپنی کایا موتورجوشهای لیزری تولید کرده با ورود این موتورجوش به بازار عملا موتور جوشهای فعلی در بازار از رده خارج میشوند شرعی بودن یا نبودن دریافت حق کسب و پیشه و تجارت در اولین قانون مرتبط با موجر و مستاجر بعد از انقلاب یعنی قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۶٢ که اصولاً مربوط به اماکن مسکونی است، هیچ‌گونه صحبتی از حق کسب و پیشه به میان نیامده است و عملاً پس از پیروزی انقلاب اسلامی، مباحث متعددی در خصوص شرعی بودن یا نبودن حق کسب و پیشه و تجارت مطرح گردید. شورای نگهبان در تاریخ ٩/۵/١٣۶٣ درباره‌ی آن این‌گونه اظهارنظر نموده است:« حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستأجر (سال ١٣۵۶) عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود سرقفلی باشد، باید طبق تحریرالوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود.» در تحریرالوسیله نوعاً در مواردی اجازه‌ی دریافت سرقفلی داده شده که یا مستأجر قبل از انقضاء مدت محل را تخلیه کند (اعم از اینکه به خود موجر منتقل کند یا به دیگری) و یا اینکه در ابتدای اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد. تا قبل از تصویب ماده واحده مربوط به حق کسب و پیشه توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام[١] دادگاه‌ها رویه واحدی را نداشتند و با نظر گرفتن این امر که قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۶٢ متعرض حق کسب پیشه نشده، آن را مسکوت گذارده بودند. اکثر دادگاه‌ها در رابطه با این حق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ را اجرا و اکثراً در مورد حق کسب و پیشه رأی می دادند. معذالک برخی از محاکم نیز مستنداً به نظر شورای نگهبان از صدور حکم در مورد حق کسب و پیشه امتناع می کردند. در این مورد ارائه توضیحاتی لازم می نماید. در مرحله نخست باید گفت که برخی از حقوقدانان معتقد هستند اصل ۴ قانون اساسی که مقرر می‌دارد: «کلیه قوانین و مقررات مدنی، جزائی، مالی، اقتصادی، اداری، فرهنگی، نظامی، سیاسی و غیر این‌ها باید بر اساس موازین اسلامی باشد. این اصل بر اطلاق یا عموم همه اصول قانون اساسی و قوانین و مقررات دیگر حاکم است و تشخیص این امر بر عهده فقهای شورای نگهبان است.»مورد عمل مستقل ندارد بلکه ناظر به اصول ٧٢، ٩١– ٩۴ و ٩۶ قانون اساسی است، یعنی این‌که شورای نگهبان فقط نسبت به مصوبات مجلس شورای اسلامی در خصوص انطباق یا عدم انطباق آن‌ها باموازین شرع می تواند اظهارنظر کنند، نه خارج از آن. این نظر بیان می‌کند که شورای نگهبان خارج از این دایره حق ندارد قانونی رابررسی و احیاناً آن را مغایر شرع تشخیص دهد. نتیجه این نظریه عدم شمول اصل ۴ قانون اساسی به قوانین سابق است.(دکتر حسن، مهرپور، مقالة اصل چهارم قانون اساسی و قلمرو شمول آن ، مجله کانون وکلا شماره ١۴٧– ١۴۶، بهار و تابستان ١٣۶٨، صفحه ٢١) گروهی دیگر برآنند که اصل ۴ مذکور، شامل تمام قوانین جاری کشور است و تشخیص فقهای شورای نگهبان منحصر به قوانینی نیست که از تصویب مجلس شورای اسلامی گذشته باشد. در شورای نگهبان عقیده غالب بر این است که اصل ۴ مستقل از اصولی است که در باب قوه مقننه و اصول ٩١ تا ٩٨ آمده و وظیفه و اختیار دیگری، برای فقهای شورای نگهبان تعیین نموده است و بنابراین شامل قوانین و مقررات قبل از انقلاب نیز می شود. همین برداشت به عنوان نظر تفسیری اصل ۴ در پاسخ سؤال شورای عالی قضایی اعلام شده است: «عطف به شماره ... مستفاد از اصل چهارم قانون اساسی، این است که به طور اطلاق کلیه قوانین و مقررات در تمام زمینه ها باید مطابق موازین اسلام باشد و تشخیص این امر به عهده فقهای شورای نگهبان است...» پی نوشت [١]«قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۶۵/٠٨/١۵» «‌ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار‌می‌شود. در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر‌اجرای ثبت مکلف است به اجرای مفاد قانون هستند.» از تاریخ تصویب ماده واحده فوق تا تاریخ تصویب قانون فعلی روابط موجر و مستاجر در تاریخ ١٣٧۶/٠۵/٢۶ برای عدم وجود ح ک پ ت دو شرط لحاظ شده است: ١-تنظیم سند رسمی ٢-عدم دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی یا پیش پرداخت Show comments سرقفلی روابط موجر و مستاجر، تقریباً یک مسئله قدیمی است، در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله «سرقفلی» و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت»، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق تر کرده است. معمولا مردم مفهوم «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را یکی می دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند. ▪مفهوم سرقفلی «سرقفلی» پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می شود. اما حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می شود و در تعریفی روشنتر: حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کنند. این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است. در واقع، حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود. به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد، لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است. قانونگذار در سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد. بعضی از حقوقدانان قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند. در واقع با تعریف اولیه فوق مشخص می شود که این دو واژه با هم تفاوت دارند. سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می باشند: ۱- سرقفلی در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می شود. پس درواقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد. ۲- با تعریفی که از این دو واژه شده، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی دانند. لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است. ۳- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل، کیفیت و تجهیزات عین مستاجره تعیین می شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می کند. ▪مبنای سرقفلی سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک و مستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی تواند جنبه قانونی داشته باشد. ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می دانند، در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده اند ولیکن به مبنای این حق اشاره ای نشده، از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می توان به موارد زیر اشاره کرد: ۱- اختیار مالکانه: با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمان بندی مشخص دریافت می کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می شود. ۲- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری: با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت میکند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت. ۳- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر: هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می دهد، این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است، یعنی مستاجر این امکان را می دهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک (موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می کند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد. برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است. ▪مبلغ سرقفلی دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است، برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد. سوال: آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟ اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد، زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. Show comments