قلمرو دعوای تعدیل اجاره‌بها؛ آیا تعدیل فقط ویژه روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است؟

قلمرو دعوای تعدیل اجاره‌بها؛ آیا تعدیل فقط ویژه روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است؟ بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از اشتباهات نسبتاً رایج در برخی پرونده‌های استیجاری، طرح دعوای «تعدیل اجاره‌بها» بدون توجه به قانون حاکم بر رابطه استیجاری است. مطالعه رویه قضایی نشان می‌دهد که دعوای تعدیل اجاره‌بها، نهادی استثنایی و از قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و اصولاً فقط در مورد اماکن تجاری مشمول این قانون قابل طرح است. ▪مبنای قانونی تعدیل اجاره‌بها ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مقرر می‌دارد: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.» بنابراین، تعدیل اجاره‌بها نهادی اختصاصی است که قانون‌گذار برای روابط استیجاری خاص مشمول قانون ۱۳۵۶ پیش‌بینی نموده است. ▪قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ و عدم امکان تعدیل در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اصل حاکمیت اراده طرفین حاکم است و با انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری خاتمه می‌یابد؛ مگر اینکه طرفین مجدداً بر ادامه رابطه توافق کنند. به همین دلیل، محاکم به‌طور مستمر دعوای تعدیل اجاره‌بها نسبت به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ را غیرقابل استماع دانسته‌اند. دادنامه قطعی مورخ ۱۳۹۵/۰۳/۲۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز تصریح نموده است: «در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، دعوای تعدیل اجاره‌بها فاقد موضوعیت قانونی است؛ زیرا با انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری پایان یافته و تمدید آن منوط به تراضی طرفین است.» همچنین در دادنامه قطعی شماره ۹۳۰۹۹۸۰۲۲۸۱۰۰۷۹۹ مورخ ۱۳۹۵/۰۱/۲۴، دادگاه تجدیدنظر اعلام کرده است: «تعدیل اجاره‌بها از قواعد آمره قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بوده و قابل تسری به عقود اجاره منعقده بر اساس قانون ۱۳۷۶ نیست.» ▪صرف تجاری بودن ملک، موجب امکان تعدیل نیست گاهی تصور می‌شود هرگاه مورد اجاره، یک واحد تجاری باشد، امکان طرح دعوای تعدیل وجود دارد؛ در حالی که این برداشت صحیح نیست. آنچه ملاک است، قانون حاکم بر رابطه استیجاری است، نه صرف کاربری تجاری ملک. بنابراین ممکن است یک مغازه تجاری تحت حاکمیت قانون ۱۳۷۶ قرار داشته باشد و در نتیجه، دعوای تعدیل اجاره‌بها نسبت به آن قابل طرح نباشد. ▪اگر رابطه استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ آغاز شده باشد چه؟ نکته بسیار مهم آن است که تنظیم اجاره‌نامه جدید پس از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶، لزوماً به معنای خروج رابطه استیجاری از شمول قانون ۱۳۵۶ نیست. چنانچه: ▫ رابطه استیجاری قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ آغاز شده باشد؛ ▫ مستأجر بدون انقطاع، همچنان در تصرف مورد اجاره باقی مانده باشد؛ ▫ قراردادهای بعدی صرفاً در راستای استمرار و تمدید رابطه سابق تنظیم شده باشند؛ اصولاً رابطه استیجاری همچنان تابع قانون ۱۳۵۶ خواهد بود. دادنامه قطعی شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۰۰۱ مورخ ۱۳۹۲/۰۱/۱۴ نیز مقرر داشته است: «چنانچه روابط استیجاری محل کسب قبل از اجرای قانون ۱۳۷۶ آغاز شده و با وجود استمرار تصرف مستأجر، پس از آن اجاره‌نامه جدید تنظیم شده باشد، تنظیم اجاره‌نامه جدید در واقع تمدید اجاره‌نامه سابق محسوب می‌شود و رابطه استیجاری تابع قانون ۱۳۷۶ نخواهد بود.» ▪نسبت تعدیل با سرقفلی و حق کسب و پیشه در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی یکی از قرائن مهم در احراز شمول قانون و استمرار رابطه استیجاری است. با این حال، وجود سرقفلی به‌تنهایی موجب ایجاد حق تعدیل نمی‌شود؛ بلکه صرفاً در تعیین اجاره‌بهای عادله و ارزیابی کارشناسی مؤثر است. ▪تمایز مهم: تعدیل، اجرت‌المثل و توافق جدید باید میان این سه نهاد تفکیک شود: ▫ تعدیل اجاره‌بها: صرفاً در چارچوب ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ ▫ اجرت‌المثل: پس از انقضای رابطه و فقدان قرارداد معتبر ▫ توافق جدید: مبتنی بر اراده طرفین در ۱۳۷۶ اختلاط این مفاهیم از خطاهای رایج در دعاوی استیجاری است. ▪نکات آموزشی برای کارشناسان رسمی ۱- پیش از ورود به ارزیابی و تعیین اجاره‌بها، کارشناس باید ابتدا قانون حاکم بر رابطه استیجاری را احراز کند. ۲- در صورتی که رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، اصولاً موضوع تعدیل اجاره‌بها منتفی است. ۳- در پرونده‌هایی که سابقه تصرف مستأجر به قبل از سال ۱۳۷۶ بازمی‌گردد، باید استمرار یا انقطاع رابطه استیجاری با دقت بررسی شود. ۴- صرف تنظیم قرارداد جدید پس از سال ۱۳۷۶، همواره به معنای ایجاد رابطه استیجاری جدید نیست. ۵- وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه، اماره‌ای در تحلیل رابطه استیجاری است، نه دلیل استقلالی برای تعدیل. ادامه در بخش comment 1 comment 3 1 الزام پوشش در ادارات؛ قانون یا عرف سازمانی اظهار رئیس سازمان اداری و استخدامی کشور مبنی بر عدم وجود الزام قانونی برای پوشیدن کت‌وشلوار در ادارات، از منظر حقوق اداری ناظر به تفکیک میان «قانون» و «مقررات داخلی» است. در قوانین عام استخدامی، پوشش خاصی به‌عنوان تکلیف الزامی برای کارمندان دولت پیش‌بینی نشده و اصل بر عدم مداخله قانون در جزئیات پوشش است. با این حال، دستگاه‌های اجرایی می‌توانند در چارچوب اختیارات مدیریتی خود و از طریق آیین‌نامه‌ها یا دستورالعمل‌های داخلی، ضوابطی برای پوشش حرفه‌ای تعیین کنند که در صورت تصویب و ابلاغ، برای کارکنان همان دستگاه لازم‌الاتباع خواهد بود. بنابراین، الزام به پوشش رسمی نه یک قاعده عام قانونی، بلکه امری وابسته به سیاست‌های داخلی و عرف سازمانی هر دستگاه است. پیشنهاد جهت مطالعه نپوشیدن کت توسط آقایان کارشناس رسمی دادگستری، خلاف شأن است؟ Add a comment 3