ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت املاک: انتقال ملک به ورثه و حقوق زوجه

ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت املاک: انتقال ملک به ورثه و حقوق زوجه بختیار سید نظامی-کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق این ماده از آیین‌نامه قانون ثبت املاک، به چگونگی ثبت املاک متوفی به نام ورثه و همچنین حقوق زوجه (همسر متوفی) در این فرآیند می‌پردازد. ▪بخش اصلی ماده ۱۰۵ انتقال ملک به ورثه: پس از فوت مالک، برای انتقال ملک به ورثه، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت و سمت ورثه نسبت به متوفی (مثلاً فرزند، همسر، پدر و مادر) احراز شود. خلاصه اطلاعات گواهی انحصار وراثت (مفاد و شماره) باید در دفتر ملاحظات اداره ثبت قید شود. سپس، ملک در زیر ثبت اولیه، به نام ورثه و به نسبت سهم‌الارث هر یک ثبت می‌شود. فوت مالک قبل از ثبت نهایی ملک: اگر مالک پس از طی مراحل اولیه ثبت (جریان ثبتی) اما قبل از اینکه ملک رسماً در دفتر املاک به نام او ثبت شود، فوت کند، نیازی نیست که ابتدا ملک به نام خود متوفی ثبت شود. در این حالت، ملک مستقیماً به نام ورثه ثبت می‌شود، با این قید که انتقال از مورث متوفی صورت گرفته است. این امر نیز مستلزم ارائه گواهی حصر وراثت و توافق ورثه بر سهم‌الارث است. ▪تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۸۰/۱۱/۰۸): حقوق زوجه متوفی (ربع یا ثمن اعیانی) این تبصره به یکی از مسائل مهم در ارث، یعنی حقوق زوجه از اعیانی (ساختمان‌ها و بناها) می‌پردازد. طبق قانون مدنی (ماده ۹۴۷)، زوجه از قیمت اعیانی ارث می‌برد و نه از خود اعیانی. درخواست پرداخت بهاء اعیانی: اگر ورثه متوفی یا نماینده قانونی آن‌ها بخواهند بهای ربع یا ثمن اعیانی زوجه را (که معمولاً یک چهارم یا یک هشتم قیمت اعیانی است) از اداره ثبت پرداخت کنند، می‌توانند این درخواست را به اداره ثبت محل ارائه دهند. ارزیابی توسط کارشناس: مسئول ثبت، یک کارشناس رسمی دادگستری را برای ارزیابی بهای عادله اعیانی تعیین می‌کند. کارشناس باید با در نظر گرفتن ماده ۹۴۷ قانون مدنی و سایر مقررات، ارزش اعیانی را مشخص کند. تودیع بهاء: ورثه می‌توانند بهای تعیین شده را به حساب سپرده ادارات ثبت واریز کنند. ابلاغ به ذینفع (زوجه): اداره ثبت، بهای تعیین شده را به زوجه (ذینفع) ابلاغ واقعی می‌کند. آگهی در روزنامه: اگر زوجه نشانی نداشته باشد یا نشانی او صحیح نباشد، موضوع یک بار در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی می‌شود. مهلت اعتراض و مراجعه: در آگهی یا اخطاریه، باید تصریح شود که زوجه برای دریافت مبلغ سپرده شده به اداره ثبت مراجعه کند. همچنین، اگر زوجه مدعی تضییع حق باشد، ظرف مدت یک ماه پس از رویت اخطار یا انتشار آگهی، می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت ارائه دهد. ▪تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۸۰/۱۱/۰۸): صدور سند مالکیت و هزینه‌ها صدور سند بدون استثناء بهاء اعیانی: اگر در مهلت یک ماهه ذکر شده در تبصره ۱، گواهی طرح دعوا به اداره ثبت تسلیم نشود، اداره ثبت سند مالکیت ملک را بدون استثناء بهای اعیانی (یعنی به نام ورثه بدون قید حق زوجه از اعیانی) صادر خواهد کرد. این به معنای آن است که حق زوجه از اعیانی با پرداخت مبلغ توسط ورثه، تسویه شده تلقی می‌شود. صدور سند پس از حکم نهایی: در صورتی که گواهی طرح دعوا در مهلت مقرر به اداره ثبت ارائه شود، صدور سند مالکیت به نام ورثه موکول به صدور حکم نهایی دادگاه در خصوص دعوای مطرح شده توسط زوجه خواهد بود. هزینه‌ها: هزینه ارزیابی کارشناس و هزینه آگهی روزنامه بر عهده متقاضی (ورثه درخواست‌کننده) است. ▪جمع بندی ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت املاک، فرآیند قانونی و شفافی را برای انتقال مالکیت املاک متوفی به ورثه تعیین می‌کند. تبصره‌های الحاقی آن نیز به طور خاص به حل و فصل حقوق مالی زوجه از اعیانی ملک متوفی می‌پردازند و با تعیین سازوکار کارشناسی، تودیع وجه و مهلت اعتراض، سعی در جلوگیری از اختلافات طولانی و تسهیل فرآیند ثبت دارند. این ماده به ورثه امکان می‌دهد تا با پرداخت سهم‌الارث زوجه از اعیانی، سند مالکیت کامل ملک را به نام خود دریافت کنند، مگر آنکه زوجه به مبلغ تعیین شده اعتراض و دعوای حقوقی مطرح کند. پیشنهاد جهت مطالعه آیا سرقفلی مغازه تجاری در محاسبه ثمنیه اعیانی منظور می شود؟ بهبود روش اقدامات ثبتی در مورد سهم‌الارث زوجه #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 2 comments 1