مالکیت منفعت مستأجر؛ مرز آن با حق کسب و پیشه، سرقفلی و ارزش تجاری ملک

مالکیت منفعت مستأجر؛ مرز آن با حق کسب و پیشه، سرقفلی و ارزش تجاری ملک بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از مفاهیمی که در دعاوی مربوط به اماکن تجاری، به‌ویژه در ارزیابی اجاره‌بها و تعدیل اجاره‌بهای عادله موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، گاه موجب برداشت‌های نادرست در تحلیل‌های حقوقی و نظریات کارشناسی می‌شود، مفهوم «مالکیت منفعت» است. گاهی از این عبارت که «مستأجر مالک منافع مورد اجاره است» چنین برداشت می‌شود که مستأجر نوعی مالکیت اقتصادی نسبت به محل کسب یا ارزش تجاری ملک پیدا کرده است؛ سپس بر همین مبنا نتیجه گرفته می‌شود که مالکیت منفعت، خود به خود به معنای وجود سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا تجارت، یا سهمی از ارزش اقتصادی ملک است. این برداشت از نظر حقوقی صحیح نیست. مالکیت منفعت، مفهومی عام در حقوق اموال و اثر طبیعی عقد اجاره است و باید از حقوق خاصی مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی که منشأ، شرایط ایجاد و آثار حقوقی متفاوتی دارند، به دقت تفکیک شود. ▪ انواع علاقه اشخاص نسبت به اموال در قانون مدنی قانون مدنی در ماده ۲۹ مقرر می‌دارد: «ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه‌های ذیل را دارا باشند: ۱- مالکیت (اعم از عین یا منفعت) ۲- حق انتفاع ۳- حق ارتفاق به ملک غیر.» بنابراین، قانون مدنی رابطه اشخاص با اموال را منحصر به مالکیت عین نمی‌داند، بلکه مالکیت ممکن است نسبت به عین یا منفعت برقرار شود و در کنار آن، حقوقی مانند حق انتفاع و حق ارتفاق نیز وجود داشته باشد. بر این اساس، مهم‌ترین تقسیم‌بندی حقوقی عبارت است از: الف) مالکیت عین مالکیت عین، رابطه شخص با خود مال است. برای مثال، مالک یک مغازه، مالک زمین، ساختمان، تأسیسات و سایر اجزای مادی آن است و اصولاً اختیار هرگونه تصرف مالکانه از جمله فروش، انتقال، تخریب یا تغییر بنا را ـ در حدود قانون و حقوق اشخاص دیگر ـ داراست. ب) مالکیت منفعت مالکیت منفعت به این معناست که شخص مالک استفاده و بهره‌ای باشد که از یک مال به دست می‌آید، بدون آنکه مالک خود مال باشد. این نوع مالکیت، مهم‌ترین اثر عقد اجاره است. برای مثال، هنگامی که مالک، مغازه‌ای را برای مدت معین اجاره می‌دهد: موجر همچنان مالک عین مغازه باقی می‌ماند؛ مستأجر مالک منافع مغازه در مدت اجاره می‌شود. بنابراین، مستأجر مالک حق بهره‌برداری از مغازه است، نه مالک خود مغازه یا ارزش اقتصادی آن. همچنین، مالکیت منفعت به خودی خود مستأجر را مالک ارزش تجاری محل، سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت نمی‌کند؛ زیرا هر یک از این حقوق، منشأ، شرایط ایجاد و آثار حقوقی مستقلی دارند و صرف انتقال منفعت، موجب پیدایش آنها نمی‌شود. به همین دلیل، ماده ۴۷۳ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.» این ماده به روشنی نشان می‌دهد که موضوع اصلی عقد اجاره، انتقال منفعت است، نه انتقال عین یا ارزش اقتصادی ملک. ج) حق انتفاع حق انتفاع نیز یکی از روابط حقوقی اشخاص با اموال است که ماده ۲۹ قانون مدنی آن را در کنار مالکیت قرار داده است. مطابق ماده ۴۰ قانون مدنی: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.» در حق انتفاع، شخص صرفاً حق استفاده از مال را دارد، اما مالک منفعت آن به معنای حقوقی نیست. برای مثال، شخصی که به موجب عقد سکنی حق استفاده از خانه دیگری را دارد، می‌تواند در آن سکونت کند، ولی مالک منفعت قابل انتقال آن محسوب نمی‌شود. بنابراین، میان مالکیت منفعت و حق انتفاع تفاوت اساسی وجود دارد: در مالکیت منفعت، خود منفعت به عنوان یک مال حقوقی به شخص منتقل می‌شود؛ اما در حق انتفاع، شخص فقط اختیار استفاده از مال را دارد. ادامه مطلب در بخش comment پی نوشت ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند. 1 comment 5 1