ماهیت مبالغ دریافتی تحت عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن توسط موجر

ماهیت مبالغ دریافتی تحت عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن توسط موجر در صورتی که در اجاره نامه عادی تصریح به اخذ سرقفلی نشود و از سوی دیگر مستاجر مبالغی را به موجر داده باشد، ممکن است کارشناسان را در مرحله ارایه نظر در مناقشات مرتبط با آن، دچار سردرگمی نماید . این موضوع گاه موجب پیچیدگی بررسی می شود که مستاجر مدعی شود، مبلغی که مبادله شده بابت سرقفلی بوده است. در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ عنوان شده است: در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد. ▪توضیح واژگان قرض الحسنه: عقد قرضی است که در ان شرط ربح و سود برای قارض(قرض دهنده) نشده باشد.[۱] ودیعه: ودیعه در لغت به معنای سپردن مال به کسی به عنوان امانت می باشد. همچنین به مال سپرده شده نیز ودیعه می گویند؛ و در اصطلاح ودیعه عقدی است که به موجب آن، یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد، تا مجانا از ان نگهداری کند.[۲] تضمین؛ معانی مختلفی دارد که در ذیل هر یک بیان میشود: ١-دادن وثیقه خواه وجه نقد باشد، خواه جنس، خواه سپردن ضامن باشد. ٢-خود وثیقه را نیز می گویند. ٣-به معنی ضمان و مسئولیت چنان که به ضمان درک ناشی از عقد بیع تضمین عقدی می گویند.[۳] نکات توضیحی و تفسیری دکترین عده ای از اساتید بر این نظر هستند که قانونگذار در ماده 4 و تبصره ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶، تخلیه را موکول به پرداخت سر قفلی میداند و به همین جهت دادگاه نیز موظف است در حکم خود ضرورت استرداد اسناد و وجوه را قید نموده و سر قفلی را به نرخ عادله روز تبدیل و موضوع حکم قرار دهد.[۴] ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ به نحوه اقدام خواهان(موجر) و نیز دادگاه اشاره ای ندارد، اما واضح است که وقتی قانونگذار طریق عادی رسیدگی را انتخاب مینماید و به طرح دادخواست اشاره دارد، و در واقع از نظام دادرسی تبعیت نموده است لذا توقیف وجوه در دایره اجرای احکام مستلزم درخواست رسیدگی فوری و صدور دستور موقت است.[۵] ▪توضیح در خصوص ماده ۴ می توان گفت که در اجاره های کنونی معمول است که موجر مبلغی را از مستاجر میگیرد. قانونگذار از این مبالغ به عنوان ودیعه،تضمین و قرض الحسنه نام برده است. در واقع در بیشتر اجاره هایی که در انها موجر از مستاجر مبلغی پول میگیرد، با عنوان رهن کامل یا ناقص تعبیر میشود و به نظر میرسد قانونگذار برای انکه مواجه با اشکال غیر شرعی بودن آن ها نشود، از ان مبالغ به عنوان ودیعه،قرض الحسنه نام برده است. این در حالی است که موجر از ان جهت این مبلغ را میگیرد تا از ان استفاده کند و در واقع منافع این پول تمام یا قسمتی از اجاره بها را تشکیل میدهد و در پایان مدت اجاره موجر همان مبلغ را به مستاجر مسترد میکند. همچنین این قانون رهن اسناد تعهد آور مثل چک و سفته و برات را پذیرفته است.(بر خلاف ماده ٧٧۴ قانون مدنی). یکی از مهمترین اهداف قانونگذار ١٣٧۶ نسبت به تدوین این ماده، اصلاح مقررات کسب،پیشه و تجارت به دلیل غیر شرعی اعلام شدن ان ها توسط شورای نگهبان بوده است.[۶] علت اینکه مقنن سر قفلی را در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ذکر نکرده این بوده که اولا سرقفلی موضوع ماده ۶ و تبصره یک آن اجور معجل و ارزش افزوده منافع بوده و به استناد ماده ٩ و منابع فقهی آن قابل استرداد نمیباشد تا تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد آن گردد. ثانیا در خصوص سرقفلی موضوع تبصره ٢ ماده ۶ و دو ماده ٧ و ٨ نیز میتوان گفت سرقفلی همانند وجوه و اسناد مذکور در ماده ۴ عنوان تضمین را ندارد بلکه دارای ماهیت متفاوتی بوده و جزء مورد معامله میباشد که بر اورد ان به نرخ روز، نیاز به رسیدگی ماهوی دارد یا اینکه بابت اسقاط حق شرط میباشد که مقدار ان هنگام تخلیه مشخص نیست. بدین ترتیب معاملات سرقفلی موضوع تبصره ٢ ماده ۶ و سرقفلی موضوع دو ماده ٧ و ٨ قانون ٧۶ و تخلیه براساس اینگونه قراردادهای اجاره نمیتواند داخل در تعریف تخلیه سریع قرار گیرد.[۷] ادامه در بخش comment #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 8 comments بختیار سید نظامی 1