اشتباه در ثبت دفتر املاک — دلالت ندارد

نخست تغییراتی است که یک اشتباه را تصحیح میکنند و منافاتی با حق مالکیت مالک ثبتی ندارند و حق مالکیت را تحت تأثیر قرار نمی دهند. تقاضا برای این گونه اصلاحات که اصلاحات بی ضرر خوانده می شود بر اساس مقررات اداری صورت می گیرد که در قانون مزبور پیش بینی شده است. در این موارد دادگاه مکلف است پس از وصول و بررسی درخواست حکم به تغییر ثبت دهد، مگر آن که شرایط استثنایی باشد. در حالی که مدیر ثبت ممکن است بر اساس قانون فوق به این درخواست ترتیب اثر دهد. به عبارت دیگر، رئیس ثبت در این گونه موارد با تکلیفی مواجه نیست و می تواند اقدامی در خصوص اصلاح انجام دهد و یا از انجام اصلاح خودداری نماید. دوم تغییراتی است که حق مالکیت را تحت تأثیر قرار می دهند. اصلاح اشتباهی که حق مالکیت مالک ثبتی را متزلزل سازد بسیار جدی تر و خطیرتر خواهد بود. این گونه اصلاحات تابع قواعد خاص هستند. البته هم مدیر ثبت و هم رئیس دادگاه می توانند دستور چنین اصلاحی را بدهند و در جایی که این اختیار و امکان وجود دارد، هر دو مرجع فوق می توانند و باید اقدام کنند. مگر آن که شرایطی استثنایی وجود داشته باشد که منع و عدم اقدام را توجیه کند. نوع اخیر اصلاحات در واقع نوع ویژه ای از تغییرات ثبتی است و اهمیت آن از این جا ناشی می شود که به دنبال آن ممکن است دعوای خسارت مطرح شود. در واقع، اصلاح مزبور زمانی انجام می شود که اولاً، اشتباهی در ثبت تصحیح گردد. ثانیاً، اصلاح اشتباه نافی حقوق مالک باشد و حق مالکیت وی را متأثر سازد. این نکته واجد اهمیت است. زیرا برای آن که اصلاح ثبت ممکن باشد، دو وجه تعریف فوق باید تثبیت شوند. ولی چنان که برخی نویسندگان متذکر گردیده اند، احتمالاً مفاهیم اشتباه» و «نفی حقوق مالک در حقوق ثبت املاک انگلستان به شکل موسع تفسیر و تعبیر شده اند. مثلاً در حقوق این کشور وقوع یک اشتباه به تقصیر یک شخص یا اداره ثبت دلالت ندارد. مفهوم چنین اشتباهی به صورت توصیفی و نه قضایی بیان می شود. به این ترتیب در موردی که فرد بی تقصیری که نام او به عنوان مالک ثبت شده است و ملک را از کسی خریده که او نیز به نوبه خود ملک را به نحوی نامشروع از دیگری به دست آورده است اشتباه در ثبت روی داده است. زیرا فروشنده اخیر باید مالک می بوده تا بتواند ملک را به خریدار منتقل کند. پس این اشتباه نه فقط در زمانی که تدلیس کننده یا کلاهبردار مالکیت را از طریق ثبت اشتباه به دست آورده است روی داده بلکه همچنین هنگامی که نام خریدار بی تقصیر به عنوان مالک در سوابق ثبتی درج شده هم وجود داشته است. در نتیجه این که اشتباه چگونه و توسط چه شخصی به وجود آمده است، مانع اشتباه تلقی شدن اقدام مزبور نخواهد بود. به عبارت دیگر در وقوع اشتباه فقط اداره ثبت نقش ندارد و سایر اشخاص - نظیر انتقال دهنده و یا انتقال گیرنده نیز می توانند مرتکب اشتباهی شوند که بر حقوق مالکانه تأثیر گذارد و در عین حال اداره ثبت در به وجود آمدن آن هیچ نقشی نداشته باشد. به همین اعتبار، هر تصحیحی که بر ارزش ملک تأثیر گذارد و یا ملک را از مالکیت مالک خارج سازد و یا منتهی به حذف یا اضافه شدن یک مالک شود، زبان آور محسوب می شود و مشمول مقررات مندرج در قانون فوق می گردد. البته باید توجه داشت تغییری که موجب قابل اجراء شدن یک حق شود، لزوماً مالکیت مالک ثبتی را به نحو زیان آور متاثر نمی سازد. زیرا حق مذکور قبلاً وجود داشته و تغییر یا اصلاحی که اینک ممکن است اعمال شود، حق مالکانه مالک را آشکارا به رسمیت می شناسد. با وجود این حتی در صورتی که مسائل مقدماتی به نفع متقاضی تغییر و اصلاح حل و فصل شوند سند مالکیت فقط در شرایطی خاص ممکن است به ضرر مالک ثبتی که متصرف ملک م. ب. اصلاح شود و این مهم یک اصل در حقوق ثبت املاک انگستان به شمار می آید و خط مشی اساسی قانون ثبت املاک - مصوب ۲۰۰۲ - به این ترتیب نمایان می شود. زیرا سند مالکیت قاطع است و باید از حق مالک ثبتی - به ویژه مالکی که متصرف ملک باشد - حمایت و محافظت کند. بنابراین شرایط خاصی که به موجب آنها مالک متصرف خود را در معرض اصلاح می یابد در سه بخش خلاصه می شود (۱) در صورتی که مالک ثبتی رضایت داشته باشد. (۲) در صورتی که مالک ثبتی خود موجب اشتباه شده باشد و یا در آن سهیم بوده و یا مرتکب تقلب شده و یا دقت کافی معمول نداشته باشد. (۳) در صورتی که تصحیح اشتباه غیر منصفانه و ناروا باشد. در نتیجه بر اساس قانون ثبت املاک - مصوب ۲۰۰۲ - در ارتباط با تغییرات و اصلاحات ثبتی اگر تغییر یا اصلاح به گونه ای زبان آور مالکیت ملک را تحت تاثیر قرار دهد، دادگاه می تواند با هدف تصحیح یک اشتباه و یا به روز کردن اطلاعات راجع به ثبت ملک و یا اثر بخشیدن به یک حق یا منفعت و نیز قید ممنوعیت ها و محدودیت ها حکم به تغییر و اصلاح در سوابق ثبتی دهد. اما قبلاً گفته شد که در حقوق ایران با گسترش دامنه اختیارات هیأت نظارت فهرستی از اشتباهات مؤثر ثبتی تهیه شده است و به موجب ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت - مصوب ۲۶ اردیبهشت ماه ۱۳۵۲ وزارت دادگستری - اختیاراتی به ادارات ثبت جهت رفع برخی از اشتباهات واگذار گردیده که بخش عمده و مهمی از آنها در خصوص وقوع اشتباهات راجع به املاکی است که ثبت دفتر املاک شده اند. اختیارات مزبور در جلسه مورخ ۲۴ اسفندماه ۱۳۵۳ به تصویب شورای عالی ثبت رسیده و جهت اجراء به ادارات ثبت ابلاغ گردیده که بعدها با تدوین مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه سال ۱۳۹۵، در فراز و بند ۳۸۷ مجموعه مزبور درج شده است. با این حال باید توجه داشت که بخش پایانی بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی نکاتی را یادآور شده که رعایت آنها الزامی است آن جا که مقرر میدارد به منظور حسن اجرای تصمیمات فوق تذکرات ذیل برای توجه رؤسای واحدهای ثبتی ضروری به نظر می رسد (1) دقت فرمایند که موارد موضوعاً با هر یک از اختیارات تفویضی کاملاً و بدون ابهام منطبق باشد و اگر کوچک ترین تردیدی در عدم انطباق مورد با موارد اختیارات به نظر شان می رسد، اصل را بر عدم انطباق گذارده مراتب را به هیأت نظارت گزارش نمایند.