حقوق مربوط به رهن و شرط خیار — (۲) حقوقی که به وسیله قرارداد حمایت

حقوقی که در این مبحث مورد بررسی قرار می گیرند در زمره عمده ترین حقوق عینی راجع به املاک است که بر ثبت املاک و اراضی بسیار تأثیر گذارند. طبق ماده ۱۱۶ قانون ثبت املاکی که به رهن و یا به یکی از عنوانی مذکور در ماده ۳۳ همان قانون یعنی با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر انتقال داده شده اند و متضمن حق استرداد برای انتقال دهنده باشند، صرف نظر از انقضاء یا عدم انقضای مدت خیار یا عمل به شرط و سپری شدن مدت حق استرداد و همچنین قطع نظر از متصرف بودن ناقل و یا متصرف بودن منتقل الیه حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است. با این حال طبق تبصره ۲ ماده مزبور انتقال دهنده مکلف است حق انتقال گیرنده را با تصریح به نام و سایر مشخصات وی صراحتاً در اظهارنامه ثبتی قید نماید و حق موصوف ضمن تصریح به نام و مشخصات طرف معامله باید در آگهی های نوبتی قید شود. تکلیف مشابه ای در ماده ۱۱۶ همان قانون برای راهن یا انتقال دهنده در قبال مرتهن یا انتقال گیرنده پیش بینی شده است. این تکلیف ویژه املاکی است که از طرف وثیقه گذار درخواست ثبت میشوند و وثیقة طلب مرتهن محسوب می گردند و راهن ضمن تسلیم اظهارنامه ثبتی به نام خود مکلف به قید حق صاحب وثیقه در اظهارنامه است. رویة قضایی نیز تمایل خ. ر. ب. این امر نشان داده و هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۷۸/۲۰ اعلام داشته است ... رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود. لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند .... میلادی عبارت از این است که خریدار یک ملک ثبت شده با مالکیت مطلق جز در موارد ذیل فارغ از هر گونه محدودیت است: (۱) وثیقه های ثبت شده مانند رهن که در بخش وثیقه ثبت درج میشوند. (۲) حقوقی که به وسیله قرارداد حمایت می شوند. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحة ۷۹۲ بخشنامه شماره ۱۰/۶ بک مورخ ۱۳۹۷/۳/۱۴ ریاست شورای عالی قضایی به دادگاه ها و دادسراهای انقلاب اسلامی سراسر کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طوری که از برخی بانک ها اطلاع می دهند، بعضی از شعب دادگاه های انقلاب در هنگام صدور احکام صادره، رعایت مالیات و حقوق بانکها را ننموده و رأی به اموالی می دهند که در وثیقه بانک هاست و در نتیجه مالیات بانک ها که باید از مال مورد وثیقه تأمین شود معلق و مال را در مالکیت مرجع دیگری قرار می دهند. بدیهی است این ترتیب، نه تنها خلاف قانون بوده بلکه بانک های کشور را نیز بی جهت متضرر می کند. بنابراین مجدداً یادآوری می نماید انتقال و واگذاری دارایی و املاک مصادره شده به بنیاد مستضعفان یا سایر ارگان ها باید پس از پرداخت کلیه مطالبات شرعی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی و بانک ها انجام گیرد ... .. پد فیلد کالین فرانک - حقوق به زبان ساده همان منبع صفحه ۴۷۹ به بعد. قربانی فرج الله - مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور حقوقی، همان منبع صفحات ۶۵۲ و ۶۵۳. ) حقوق ملغی کننده. اگر حق مالکیت نسبت به ملک کمتر از حد مطلق باشد - مانند حق تصرف یا حق مالکیت محدود از قبیل حق مری - خریدار نیز تابع چنین مستثنیاتی خواهد بود که در ثبت ملک درج می شود. هر گاه ملک عین مستأجره باشد، خریدار ملزم به رعایت تعهدات ایجاد شده بر مبنای قرارداد اجاره هم خواهد بود. به این ترتیب حقوقی که باید در هنگام ثبت ملک مورد حمایت قرار گیرند شناسایی می شوند. بر مبنای قانون ثبت املاک مصوب ۱۹۲۵ انگلستان قیدهایی وجود دارد که واجد نقش حمایتی است و انتقال گیرنده بعدی را از آنها آگاه می کند. قیود مزبور به این شرح است: نخستین قیود، شروط مندرج در قرارداد است که در قسمت وثیقه های ثبت ملک درج و اخبار می شود و انتقال گیرنده ملک ثبت شده را ملزم به رعایت حقوق مورد حمایت می سازد. این قیود حفظ دامنه وسیعی از حقوق مانند اجاره رهن و نیز شروط محدود کننده را در بر می گیرد. دومین قیود در قسمت مالکیت ثبت ملک درج و اخبار می گردد و از انجام معاملات راجع به ملک تا تحقق شرایط مشخصی، جلوگیری می کند. از این قیود که درج آنها فقط بر اساس حکم دادگاه یا دستور رئیس ثبت جایز است به منظور جلوگیری از معامله راجع به ملک - خواه به صورت کلی خواه در یک برهه زمانی معین و یا تحقق رویدادی مشخص - استفاده میشود. این نوع محدودیت بیشتر در موارد ورشکستگی و برای جلوگیری از انتقال ملک توسط تاجر ورشکسته مورد استفاده قرار می گیرد. البته باید توجه داشت که در حال حاضر تنها قیدهایی که به موجب قانون ثبت املاک مصوب ۲۰۰۲، مورد حمایت قرار می گیرند منحصر به همین دو موردی است که بیان گردید و سایر قیدهای محدود کننده در قانون ثبت املاک مصوب ۱۹۲۵ ملغی شده است.