اشتباه در سند مالکیت — اما حقوق ثبت به رغم ماهیت مدنی

تثبیت مالکیت املاک همواره بخش عمده ای از دغدغه ملتها بوده و لزوم ثبت ملک از دوران باستان همواره در زمره اهداف دولتها قرار داشته است و به ویژه در دوران جدید قواعد آمره ای در این خصوص وضع شده که عمده ترین آنها مقررات ثبت اجباری املاک در بسیاری از کشورهاست. در واقع پایه های اساسی حقوق ثبت در دوران جدید بر مبنای همین مقررات و قواعد آمره استوار شده است. اما باید توجه داشت که در کنار مجموعه قوانین و مقررات آمره راجع به ثبت املاک آراء و عقاید دانشمندان از یک سو و رویه های معمول اداری و قضایی و عرفهای معمول راجع به ثبت غیر منقول و تثبیت مالکیت نسبت به آن از سوی دیگر به تدریج در جوامع بشری و نظام های حقوقی نهادینه شده اند و اینک خود از منابع مؤثر حقوق ثبت به شمار می آیند. گفتنی است که بر اثر تحولات صنعتی اقتصادی فرهنگی و سیاسی کشورها در قرون نوزدهم و بیستم میلادی و نقش تحولات مزبور در روابط اجتماعی و نیز بر اثر مداخله روزافزون دولتها در این روابط امروز بسیاری از مقررات تخیری مربوط به حقوق خصوصی، چهره ای امری یافته و در پاره ای موارد نظام حقوق خصوصی با نظام حقوق عمومی در آمیخته است. با وجود این هنوز هم آنچه که در محدوده حقوق خصوصی می گنجد مشخص است. به این معنی که روابط حقوقی اشخاص با یکدیگر، معمولاً مشمول مقررات قوانین مدنی و تجارت و البته در پاره ای موارد مشمول قانون ثبت است. پس آن جا که ظاهر امر حکایت از آمیختگی نظام حقوق خصوصی با نظام حقوق عمومی دارد بر عهده حقوقدان است که با ذهن منظم خود، وجوه افتراق را با دقت و ظرافت دریابد و به تشخیص واقعی نایل آید. در این میان حقوق ثبت به شکل جدید آن - که بر اساس قانون آیین نامه، بخشنامه و سایر مقررات مربوطه بنا شده است رشته ای نو از دانش حقوق است که از دوران مشروطیت و مقارن با رواج برخی هنجارهای حقوقی و ارزشهای مدنی جهان غرب، به کشور ما وارد شده است و پس از تحولات متعددی نظیر وضع و نسخ و اصلاح و الحاق قوانین و آیین نامه های مربوط به آن با تجارب گذشتگان در آمیخته و به تعبیر برخی از استادان امروز سرمایه ای گرانبهاست. این سرمایه در نظام حقوقی کنونی بسیاری از امور مربوط به روابط حقوقی اشخاص را به صورت کاربردی تمشیت میکند و نظم و نسق می بخشد. اما حقوق ثبت به رغم ماهیت مدنی آن به اقتضای برخی نظامات و مقررات اجباری مربوط به لزوم ثبت املاک و نیز لزوم ثبت اسناد چهره ای از حقوق عمومی می یابد که قابل ملاحظه است. در واقع اگر چه حقوق مدنی در گستره عام خود روابط اشخاص حقیقی و حقوقی را تنها از لحاظ عضویت آنها در جامعه تنظیم می کند و توجهی به خصوصیات مربوط به فعالیت های گوناگون ندارد، اما پذیرفتنی است که حقوق عمومی در امور مدنی و به ویژه در قواعد مربوط به مالکیت اموال غیر منقول به نحوی بسیار مؤثر رخنه کرده است. مثلاً با تصویب قوانین و مقررات مربوط به اصلاحات ارضی قواعد حاکم بر مالکیت اراضی مزروعی ویژگی هایی یافته است که آنها را باید در حوزه حقوق عمومی جستجو نمود. چنان که امروز مداخله دولت در روابط مالک و مستأجر به منظور تنظیم این مقوله مهم اجتماعی، مداخله ای آشکار و غیر قابل انکار است. دلیل عمده حمایت دولت از ثبت املاک و اراضی و دخالت در فرآیند ثبت آنها و همچنین هدف از نظارت بر معاملات مربوط به اموال غیر منقول تضمین صحت انتقال مالکیت و جلوگیری از معامله معارض و به تبع آن جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص است. به عبارت دیگر چنانچه ثبت املاک و اراضی اختیاری باشد و یا سند عادی در معاملات املاک و اراضی پذیرفته شود امکان وقوع دو یا چند معامله معارض نسبت به یک ملک به آسانی محتمل خواهد بود. جعفری لنگرودی دکتر … ثبت جلد اول ثبت املاک انتشارات کتابخانه گنج دانش چاپ اول ۱۳۷۸، پیشگفتار. کاتوزیان دکتر … حقوق شرکت سهامی انتشار چاپ بیست و چهارم ۱۳۷۸، صفحات ۸۹ و ۹۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، ماده ۱۵۹ هر گاه سند معاملة معارض اشتباهاً منجر به صدور اجراییه و ابلاغ شده باشد، مادام که حکم قطعی بر اعتبار سند صادر نشده است، حق الاجراء تعلق نمی گیرد. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۱۳۲ هر زمان که از طرف شخص حقیقی یا حقوقی ادعای انجام معامله معارض در دفتر خانه ای بشود، لازم است فوراً با بررسی دقیق و اعزام بازرس مطلع به ← در فرض وقوع معاملات معارض می توان معاملاتی را تصور کرد که بدون اذن و اطلاع مالکین واقعی ی. ن. ق. آنها انجام می شوند و در نتیجه آنها منازعات بی پایان روی می دهد که احراز وقوع معامله و یا اثبات مالکیت و تثبیت آن را در مراجع قضایی و اداری با دشواری های اساسی مواجه می سازد. نیازی به توضیح نیست که در چنان وضعیت آشفته ای چه بسیار تعهداتی که ایفاء نمی شوند و چه بسیار حقوقی که در جای خود استقرار نمی یابند. بنابراین اجباری شدن ثبت املاک و لزوم تنظیم سند رسمی برای انتقال مال غیر منقول بی گمان از قواعد مربوط به نظم عمومی است و دقیقاً بر همین اساس قسمت عمده مقررات حقوق ثبت را قواعد امری تشکیل می دهد و صرفاً بخش ناچیزی از مقررات آن، جنبه اختیاری دارد. امری بودن قاعده ثبت ملک و لزوم انتقال آن با سند رسمی چنان قطعیت دارد که برخی از استادان خرید و فروش املاک ثبت شده را تابع تشریفات دانسته اند و معاملات مربوط به این املاک را عقد تشریفاتی به شمار آورده و گفته اند با همه تلاشی که برای استقرار حکومت تراضی در این زمینه میشود، ماده ۲۲ قانون ثبت جای هیچ تردیدی در تشریفاتی بودن چنان عقدی باقی نگذاشته است. بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت و طبق عقیده مذکور نتیجه گرفته میشود که تمهیدات انتقال مال غیر منقول عقود راجع به آن را نیز - اعم از بیع و و صلح و هبه و مانند آنها - تشریفاتی می سازد. در عین حال پاره ای دیگر از حقوقدانان بر این باورند که تمهیدات مورد نظر دفتر خانه و تحقیق لازم از سردفتر و دفتر یار مورد اتهام با تنظیم صور تمجلسی که به امضای سر دفتر و دفتریار هر گاه دفتریار هم مورد اتهام باشد خواهد رسید مراتب را به دادسرای شهرستان محل اعلام و چگونگی قضیه را با توضیح کافی به طوری که نیاز به خواستن مجدد نباشد - و اظهار نظر صریح به مرکز گزارش دهند.