اشتباه در سند مالکیت — اهمیت و تأثیر حقوق ثبت و پیوستگی

ضمن این که باید توجه داشت که قوانین و مقررات حاکم بر روابط موجر و مستأجر، صرفاً ناظر به انتقال منافع ملک در قالب عقودی مانند اجاره یا صلح منافع و امثال آن هاست و شامل انتقال عین اموال غیر منقول نمی شود. لیکن بر اساس آنچه گفته شد، نباید فریفته ظاهر گشت و پنداشت که حقوق ثبت از شاخه های حقوق عمومی است. زیرا درست است که دولت - در مفهوم عام - به عنوان شخص حقوقی حقوق عمومی مرجع قبول تقاضای ثبت است و متقاضی ثبت نیز از آغاز تا انجام عملیات ثبتی با مرجع حقوق عمومی یعنی دولت در ارتباط است، اما وقتی از طرفی قائل شویم مال غیر منقول - که به اعتباری از تقسیمات مال در حقوق مدنی م. ب. - موضوع اساسی در حقوق ثبت املاک است و از طرف دیگر بپذیریم آنچه که در حقوق ثبت املاک مورد بحث قرار می گیرد تثبیت مالکیت نسبت به مال غیر منقول بر مبنای نظامات و مقرراتی است که دولت برای ثبت آن وضع نموده است، پس مراجعه شخص برای تقاضای ثبت ملک جز در محدوده رعایت نظامات و مقررات مورد نظر که دولت نیز رأساً بر اجرای دقیق آن نظارت و بلکه دخالت دارد، قابل تفسیر نیست. مواد متعدد قانون ثبت در مورد لزوم انجام تشریفات راجع به انتقالات بعدی ملک نظارت و دخالت دولت را به خوبی نشان می دهد. به عبارت دیگر هر چند در فرآیند تثبیت مالکیت رابطه متقاضی ثبت با بخشی هایی از دستگاه اداری دولت اجتناب ناپذیر میشود و از این جهت حقوق ثبت املاک شاخه ای از حقوق عمومی جلوه می کند، اما آنچه که موجب این تصور می شود صرفاً تنظیم روابط حقوق خصوصی اشخاص با اموال و یا با سایر اشخاص بر پایه نظام حقوق عمومی و تضمینات آن است. در واقع تنظیم روابط حقوق خصوصی اشخاص حقیقی و حقوقی بر پایه حقوق عمومی ایجاب میکند که تسهیل ثبت ملک و تضمین ثبات و استحکام آن در روابط حقوقی با نظارت ا صفایی دکتر سید حسین حقوق مدنی جلد دوم قواعد عمومی قراردادها نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۳ صفحة ۴۴. و دخالت دستگاه اداری دولت ملازمه پیدا کند. اما این نظارت و دخالت حقوق ثبت را شاخه ای از حقوق عمومی نمی سازد. چنان که بسیاری از امور مربوط به حقوق خصوصی نظیر ارث و وصیت و نکاح و و طلاق نیز تحت نظارت دولت قرار دارد و با مداخله آشکار نهادهای دولتی همراه است، اما هیچ کس نهاد ارث یا اعمال حقوقی وصیت و نکاح و طلاق را در شمار حقوق عمومی نمی داند. بنابراین منطق حکم میکند که حقوق ثبت از شاخه های حقوق خصوصی محسوب شود. ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. و دخالت دستگاه اداری دولت ملازمه پیدا کند. اما این نظارت و دخالت حقوق ثبت را شاخه ای از حقوق عمومی نمی سازد. چنان که بسیاری از امور مربوط به حقوق خصوصی نظیر ارث و وصیت و نکاح و و طلاق نیز تحت نظارت دولت قرار دارد و با مداخله آشکار نهادهای دولتی همراه است، اما هیچ کس نهاد ارث یا اعمال حقوقی وصیت و نکاح و طلاق را در شمار حقوق عمومی نمی داند. بنابراین منطق حکم میکند که حقوق ثبت از شاخه های حقوق خصوصی محسوب شود. اهمیت و تأثیر حقوق ثبت و پیوستگی آن با سایر رشته های حقوقی ایجاب می نماید که حقوقدان به آن مسلط باشد و به اشراف خود بر حقوق مدنی و کیفری و تجارت و آیین های دادرسی در امور مدنی و کیفری و سایر مقررات بسنده نکند و خود را از حقوق ثبت بی نیاز نداند. بر اهل فن پوشیده نیست که بخش های مختلف حقوق ثبت نظیر آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی با قانون اجرای احکام مدنی دارای وجوه اشتراک است و ثبت املاک و ثبت اسناد با حقوق مدنی و همچنین ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی با حقوق تجارت ملازمه دارد. از طرف دیگر باید توجه داشت که قانون ثبت و آیین نامه آن و مجموعه بخشنامه های ثبتی بخش مهم و پیچیده ای از مجموعه قوانین و مقررات مدنی کشور به شمار می آیند که تسلط بسر آنها ضروری و البته مستلزم کسب تجربه عملی است و به صرفه مطالعه قوانین و مقررات ثبتی نمی توان ادعای تسلط در حقوق ثبت داشت و چنین ادعایی نیز جز تصوری وهم آلود نخواهد بود. زیرا تجربه نشان داده و ثابت کرده است که در اجرای مقررات حقوق ثبست، گاه مسائل و معضلاتی روی می دهد که در هیچ یک از قوانین و آیین نامه ها و بخشنامه ها پیش بینی نشده است و حتی ممکن است که پیش از آن مورد مشابه ای نیز نداشته باشد. در چنان وضعیتی، فقط ذهن خلاق و مبتکر و منظم حقوقدان میتواند با مراجعه به عمومات قوانین مدنی و ثبت و سایر مقررات بی آن که از موازین تخطی شود و یا تضییع حقی به عمل آید راهی شایسته و موافق اصول بیابد. از آنچه گفته شد، می توان به آسانی نتیجه گرفت که دلیل عمده اصلاح تدریجی آیین نامه ها و نیز صدور بخشنامه های متعدد و مختلف ثبتی و تلاشهای جدی به منظور یکنواخت نمودن رویه ها نسبت به موضوعات واحد نیل به دو هدف و مقصود بوده است: أول، اجتناب از اعمال رویه های مختلف راجع به موضوع واحد در ادارات ثبت اسناد و املاک دوم، یافتن راه حل مناسب برای مسائل و مشکلاتی که تا زمان وقوع و بروز سابقه نداشته و مبتلا به هیچ یک از ادارات ثبت نبوده است. بر همین اساس متصدیان و کارشناسان حقوق ثبت به رغم تجارب فراوان بر مبنای بیان واقعیت و حقیقت و نه بر اساس تعارف و واضع - خود را در بسیاری از معضلات و مسائل نیازمند راهنمایی سایر صاحب نظران ثبتی می دانند. اهتمام به رفع نیاز مذکور دلیل عمده پویایی آنانی است که با شوق و رغبت به مقوله حقوق ثبت می نگرند و آن را فقط در لابلای مواد قانون و آیین نامه و بخشنامه جستجو نمی کنند. اما محتوای قانون ثبت آمیخته ای از مقررات شکلی و ماهوی است و در واقع از ترکیب این دو حقوق ثبت اسناد و املاک متولد میشود. اما این ویژگی از عیوب اساسی قانون ثبت نیز به نظر می رسد. واقعیت این است که آمیختگی موصوف هر چند بر اثر سالیان متمادی اجرای قانون ثبت و نیز کسب تجربه فراوان متصدیان امر و تمایل رویه اداری در مدیریت کارگزاران و عملکرد متصدیان ثبت املاک نهادینه شده است اما یکی از عمده ترین ضعف های قانون ثبت بیگمان از همین آمیختگی نشأت می گیرد.