اشتباه در سند مالکیت — بنابراین چند نکته در خصوص محدودة بحث

ا امامی دکتر … - شرح قانون ثبت اسناد و املاک انتشارات شرکت کانون کتاب چاپ پنجم ۱۳۲۰ ثبت املاک موضوع جدیدی در عالم حقوق نیست و پیشینه ای کهن دارد. به گواهی تاریخ اغلب کشورهای متمدن از گذشته های دور ثبت املاک را کم و بیش مورد توجه قرار داده اند. چنان که با وقوع رنسانس و در دوران جدید به ویژه از قرون ۱۸ و ۱۹ میلادی، تقریباً در تمام کشورهای متمدن این شاخه از دانش حقوق عمومیت یافته است. لازم به ذکر است که هر چند هدف اولیه از ثبت املاک و ممیزی و مساحی و ثبت اراضی اخذ مالیات املاک و اراضی از مالکان بوده است اما در حال حاضر ب. ت. ب. فراوانی جمعیت و توسعه روابط اجتماعی و ازدیاد ارتباطات مالی بین اشخاص و اهمیت منافع مادی آنها اهداف دیگری علاوه بر وصول مالیات مورد نظر است. بدیهی است در دنیای امروز هم وصول مالیات و عوارض از املاک و اراضی از عمده ترین منابع تأمین درآمد برای دولتها محسوب می شود. ولی تردیدی نیست که تسهیل وصول مالیات و عوارض از اموال غیر منقول را نمی توان از اهداف ثبت املاک برشمرد، هر چند که از نتایج آن باشد. ثبت املاک اما از نظر حفظ حقوق خصوصی و تأمین نظم عمومی نیز بسیار مؤثر است و راه را بر بسیاری از بی نظمی ها و سوء استفاده های احتمالی می بندد و بسیاری از تخلفات و جرائم نظیر معاملات معارض را غیر ممکن می سازد. استقرار و تثبیت مالکیت نسبت به اموال غیر منقول و ایجاد امنیت قضایی برای مالکان املاک و اراضی و صاحبان حقوق عینی مربوط به اموال غیر منقول از نتایج ثبت املاک است. به این معنی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک بر اساس مقررات قانون و آیین نامه دیگر هیچ شخص و مقامی نمی تواند نسبت به حقوق مالکانه مالک و یا حقوق عینی دارندگان آن تعدی و تجاوز کند. وانگهی هر گاه ملکی طبق ضوابط مقرر در قانون ثبت و آیین نامه آن ثبت شود، نه تنها صیانت از حقوق مالکانه مالک آن به عنوان یک اصل موضوعیت می یابد، بلکه متقابلاً فرار از تعهدات مقرر برای مالک مزبور مشکل و در برخی موارد غیر ممکن می شود. افزون بر اینها ثبت املاک واجد پاره ای امتیازات برای مالکان است که در صورت عدم ثبت امتیازات مورد نظر حاصل نخواهد شد. از جمله این که مالک ملک ثبت شده میتواند ملک خود را وثیقه دریافت وام قرار دهد و یا با تکیه بر ملک ثبت شده خود، وسیلة ضمانت از شخصی را فراهم آورد. بستانکاران چنین مالکی هم در استیفای حقوق خود از شرایط آسان تری نسبت به مدیون دارای ملک ثبت نشده برخوردار خواهند بود و وارثان چنین مالکی نیز در دستیابی به حقوق ارثی خود با دشواری های چندانی روبرو نخواهند شد و سرانجام این که چون انتقال مالکیت ملک ثبت شده لزوماً باید با تنظیم سند رسمی محقق شود، لاجرم در هر انتقال وجوهی به نفع دولت به عنوان نماینده و ناظر و مدیر جامعه وصول خواهد شد. اما در این میان ممکن است تصور شود که هر چند نتیجه حقوقی ثبت املاک استقرار و تثبیت مالکیت مالک نسبت به ملک اوست اما التزام متعاملین به انجام معامله با سند رسمی و لزوم ثبت آن در دفتر املاک با وصف مطلق بودن حق مالکیت و اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها منافات دارد. زیرا الزامات مزبور مالک را مقید می کند که تا پیش از انجام تشریفات مقرر در قانون و آیین نامه نتواند ملک خود را انتقال دهد و چنین منعی، حق مالکیت مالک را محدود و اطلاق آن را کم رنگ می سازد. اما به این گونه تصورات نباید اعتناء کرد. واقعیت این است که الزامات موصوف نه تنها حق مالکیت را محدود و تصرفات حقوقی مالک را مقید نمیکند بلکه شیوه قانونی تصرفات حقوقی را تعیین و حق مالکیت را نیز تضمین می نماید و آن را از حوزه امیال قانون شکنان و اغراض فرصت طلبان و سودجویان خارج می سازد. بنابراین چند نکته در خصوص محدودة بحث حائز اهمیت است: (۱) به لحاظ پیوند مقررات مربوط به ثبت املاک با سایر مقررات نظیر قوانین مدنی مجازات اسلامی آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری تجارت اجرای احکام مدنی زمین شهری شهرداری مقررات مربوط به آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحات ارضی موقوفات و مانند آنها ناگزیر در حد لزوم باید به قوانین و مقررات مذکور توسل جست. زیرا قوانین و مقررات مزبور بر حقوق ثبت تأثیر می گذارند و از آن تأثیر می پذیرند. به عبارت دیگر حقوق ثبت را نباید جزیره ای جدا در مجموعه مقررات موضوعه کشور تصور کرد و به ارتباط انکار ناپذیر آن با سایر ضوابط حقوقی بی اعتناء بود. (۲) آراء وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و شورای عالی ثبت و نیز رویه اداری و رویه قضایی در پاره ای موارد به عنوان منابعی تأثیر گذار محسوب می شوند که غفلت از آنها موجب عدم درک صحیح از حقوق ثبت می گردد و برداشت ها از موازین ثبتی را ناقص می سازد و آنچه به دست می آید، استنباطی نارسا از حقوق ثبت خواهد بود. از آراء و نظریات استادان و نویسندگان نیز نباید گذشت که تأثیر نظریات آنها بر حقوق ثبت غیر قابل انکار است و البته به گونه ای غیر مستقیم از منابع حقوق ثبت محسوب می شوند. (۳) به دلیل ملازمه ثبت ملک با تحریر سند اعم از اسناد عادی و رسمی پرداختن به مقوله سند و به ویژه نوع رسمی آن از جنبه ماهوی و شکلی اجتناب ناپذیر است. این مهم زمانی بیشتر رخ می نماید که توجه شود پیمانها و قراردادهای مربوط به املاک با کتابت تثبیت می شوند و اسناد عقود و ایقاعات راجع به اموال غیر منقول به صورت مکتوب تجلی می یابند. به عبارت دیگر عقود و قراردادهای راجع به املاک اعتبار خود را پس از کتابت به دست می آورند و آنچه که در صورت بروز اشتباه با اختلاف موضوع رسیدگی مراجع اداری یا قضایی قرار می گیرد، سندیت عقود و قراردادهای مذکور است. در واقع آنچه که در معرض رسیدگی های اداری و قضایی قرار می گیرد، محتویات و مندرجات شکلی و ماهوی اسناد از یک طرف و حقوق و تعهدات مرقوم در آنها از طرف دیگر است. بنابراین پژوهش در ثبت املاک با بخش مهم و عمده دیگری از حقوق ثبت تحت عنوان ثبت اسناد پیوند دارد که باید به طور دقیق به آن توجه شود و ضمن شناخت ویژگی های آن باید پیوندهای این دو بخش از حقوق ثبت به طور جدی مورد توجه و تحلیل قرار گیرد. (ع) در وضعیت کنونی که تثبیت مالکیت نسبت به املاک و اراضی و تثبیت حقوق عینی مربوط به آنها اهمیتی تمام یافته است، ضرورت دارد که کاداستر به گونه ای جدی و اساسی مورد توجه قرار گیرد نیاز به توصیف ندارد که با انجام نقشه برداری مکانیزه احتمال خطا در برداشت حدود و تغور املاک و اراضی و نیز به تبع آن احتمال وقوع اشتباه در امر تثبیت مالکیت و همچنین احتمال وقوع تعارض - اعم از تعارض نسبت به اصل و حدود و حقوق ارتفاقی املاک به حداقل کاهش می یابد و از بروز بسیاری از اعتراضات و اختلافات و نیز از طرح بسیاری از دعاوی و شکایات در مراجع قضایی ممانعت خواهد شد. اما آنچه که در حقوق ثبت املاک به طور کلی مهمتر از فرضیه می نماید طرح پرسش های فراوان در زمینه های مختلف است که البته پیش از این به پاره ای از آنها اشاره شد. سئوالاتی چون تأثیر اسناد عادی در مرحله تقاضای ثبت و نقش آنها در قبول یا رد تقاضا تا چه حد است؟ ب. ت. ب. امری بودن قواعد و مقررات حقوق ثبت نقش عرف و تأثیر اراده در ثبت املاک چگونه توجیه میشود؟ با عنایت به افزایش میزان سهم الارث زوجه از ترکه غیر منقول زوج بر مبنای اصلاح ماده ۹۴۶ قانون مدنی و همچنین ب. ت. ب. تعارض دادنامه های انحصار ورائت صادره بر طبق قانون سابق با قانون جدید نحوه عمل ادارات ثبت در صدور سند مالکیت سهم الارث زوجه چیست؟ تصرف در مرحله درخواست ثبت چه نقشی دارد و کدام تصرف، واجد اعتبار و موجد حق محسوب می شود؟ تکلیف ادارات ثبت راجع به تعارض و تزاحم متقاضیان ثبت در تصرفات و همچنین در مورد تعارض ملک با وقف چه خواهد بود؟ اسباب تملک در حقوق ثبت چه تعریفی دارد و نقش هر یک چگونه است؟ اموال غیر منقول دولتی و عمومی و خصوصی و وجوه تمایز آنها و نیز نحوه ثبت این گونه اموال کدام است؟ تکلیف ادارات ثبت راجع به انتقالات قراردادی و قهری و قضایی املاک و اراضی و نحوه ثبت هر مورد چیست؟ مرجع صالح در تشخیص و احراز تعارض در اسناد مالکیت، کیفیت رسیدگی به آنها در مراجع اداری و قضایی کدام است و مرجع صالح در اعلام بطلان سند مالکیت معارض چگونه تعیین می شود؟ مبنای صدور اسناد مالکیت چیست و اعتبار آنها بر چه پایه ای استوار است؟ قلمروی اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت تا کجا است و قواعد شکلی و ماهوی ماده مزبور کدامند؟ و سرانجام پرسش اساسی که به ذهن می رسد، این است که راه درست جهت ثبت بهینه املاک در آینده کدام است و چگونه ترسیم می شود؟ بنابراین، سعی شده است تا ضمن طرح این گونه پرسش ها و یافتن پاسخ آنها فرضیه های دیگر مربوط به ثبت املاک و آثار آن نیز مطرح و مورد بررسی قرار گیرند. به زودی ملاحظه خواهیم کرد که ماهیت برخی از اعمال اداری واحدهای ثبتی، واجد وجه قضایی است. همچنین ماهیت درخواست ثبت را به عنوان عمل حقوقی نیازمند انشای یک اراده در زمره ایقاعات مورد بررسی قرار خواهیم داد و نیز خواهیم دید که با اجرای مقررات ثبت اجباری، چگونه اسناد عادی اعتبار و اثر خود را در مورد معاملات راجع به اموال غیر منقول از دست داده اند.