اشتباه در سند مالکیت — تعبیر مذکور

در گذر زمان موجب شده است. تداخل مأموریت های قانون ثبت و آیین نامه آن در طول سالیان متمادی از یک طرف مانع جدی در انجام تغییرات و تحولات بنیادین شده و از طرف دیگر راه را بر پاره ای خلاقیت ها و ابتکارات بسته است. پیامد منفی دیگر تداخل موصوف مبهم ماندن برخی از مواد قانون و آیین نامه برای حقوقدانان غیر ثبتی بوده است. در نتیجه به رغم همه تلاشها و نوآوری های چند ده ساله کارگزاران و متصدیان ثبت اسناد و املاک آمیختگی و اختلاط مقررات شکلی و ماهوی ثبت املاک نه تنها کمکی در شناخت بهتر این مقررات نکرده است بلکه خود بر بسیاری نقایص و اشکالات و ابهامات موجود در مواد قانون و آیین نامه افزوده و در نهایت منجر به عدم درک و دریافت منطقی از این مواد و کاربرد بهینه آن در طول سالیان متمادی شده است. برداشت های مختلف و بعضاً مغایر و حتی متناقض و متضاد از مواد قانون آیین نامه بخشنامه و نیز اعمال سلائق گوناگون و رواج رویه های متفاوت ثبتی در موضوع واحد از دیگر تبعات منفی این آمیختگی و اختلاط است و البته اجتناب از آن را لازم می گرداند. اما به رغم آنچه گفته شد، باید پذیرفت که تدوین و تصویب قانون ثبت در ۲۶ اسفندماه سال ۱۳۱۰ خورشیدی و اصلاحات و الحاقات آن طی مراحل مختلف یکی از بزرگ ترین اقدامات قوه قانونگذاری ایران بوده است. با وضع قانون ثبت به سال ها آشفتگی در امر تثبیت مالکیت املاک و اراضی خاتمه داده شده و مجموعه قابل قبولی در دسترس همگان قرار گرفته است. افزون بر این مراجع اداری و قضایی که با موضوع تنبیت مالکیت اموال غیر منقول و حقوق مربوط به آنها و حل اختلافات و منازعات و دعاوی املاک و اراضی ارتباط دارند با تصویب قانون ثبت صلاحیت های خود را هم از لحاظ تکالیف و هم از لحاظ اختیارات به شکلی قانونمند شناخته و نسبت به جایگاه خود آشنا شده اند. حقوق ثبت را در مغرب زمین به لحاظ بستگی عمیق با حقوق مدنی شبه مدنی اش خوانده اند. اما واقعیت این است که در ایران کمتر به وابستگی موصوف توجه شده است و بر اساس همین عدم توجه برخی از استادان گفته اند آن کس که کار ثبت می کند، از حقوق مدنی آگاهی ندارد و احساس نیاز به دانستن حقوق مدنی هم نمی کند. تعبیر مذکور، اگر چه تا حدی غیر منصفانه و مبالغه آمیز جلوه می کند، اما از واقعیتی غیر قابل انکار حکایت دارد. اما متقابلاً نیز باید پذیرفت آن کس که به کار حقوقی - اعم از مدنی و کیفری - اشتغال دارد از پرداختن به حقوق ثبت معمولاً غافل است و حتی اگر احساس نیاز به آگاهی از حقوق ثبت هم داشته باشد به مطالعات اندک و چند پرسش و پاسخ با اهل فن و حتی غیر اهل فن بسنده می کند و متأسفانه پس از آن غالباً چنان دچار احساس تسلط و تبحر جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر حقوق ثبت جلد اول ثبت املاک همان منبع، صفحه 1. و خبرگی در حقوق ثبت میشود که تمام تجربیات و اندوخته های سالیان متمادی کارگزاران و متصدیان ثبت را نادیده و بیهوده می انگارد و با تکیه بر دانش خود در دیگر شاخه های حقوق تصور می کند حقوق ثبت را نیز به خوبی و درستی آموخته است. ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. و خبرگی در حقوق ثبت میشود که تمام تجربیات و اندوخته های سالیان متمادی کارگزاران و متصدیان ثبت را نادیده و بیهوده می انگارد و با تکیه بر دانش خود در دیگر شاخه های حقوق تصور می کند حقوق ثبت را نیز به خوبی و درستی آموخته است. دردمندانه باید اذعان نمود که این تفکر خلاف واقع در اغلب آنان که کار حقوقی می کنند اعم از دادرس و وکیل و مشاور و کارشناس - ملاحظه میشود. اما واقعیت این است که به لحاظ اهمیت و حساسیت حقوق ثبت که در مفهوم دقیق خود روابط حقوقی اشخاص را تنظیم می نماید و به معاملات آنان اعتبار می بخشد و از اختلافات اشخاص در معاملات می کاهد و امنیت اقتصادی و اجتماعی را تضمین و به تبع آن امنیت قضایی را تأمین می کند و آسودگی را بر ذهن و خاطر آحاد جامعه حاکم می سازد، هر کسی که عملاً به فعالیت در رشته حقوق اشتغال دارد اعم از دادرس یا وکیل با مشاور یا کارشناس ناچار است دانش کافی و بینش وافی در زمینه حقوق ثبت را به دست آورد تا حسب مورد هنگام قضاوت یا وکالت یا مشورت و یا کارشناسی از آنچه بر عهده او گذاشته شده است سربلند بیرون آید. این پیروزی و سربلندی فقط در صورتی برای او به دست می آید که بر بضاعت علمی خود در دانش حقوق به مفهوم عام - تکیه نکند و آن را کافی نداند و در کنار مطالعات نظری آنچه را که شایسته است از خبرگان و کارشناسان ثبتی تحقیق نماید و از پرسش و پاسخ نهر اسد و با جدیت و پشتکار در پی آن باشد که از آنان بیاموزد و از این راه دانش ثبتی خود تا حد امکان افزایش دهد و آن را بارور سازد. پیش از این اشاره شد که حقوق ثبت به حقوق مدنی و کیفری و تجارت مربوط است و این حقوق نیز به آن پیوسته و نیازمندند. به همین اعتبار قوانین آیین های دادرسی در امور مدنی و کیفری با حقوق ثبت مرتبط هستند و حقوق ثبت نیز متقابلاً واجد چنین خصیصه ای است. اما مقررات ثبت املاک با مباحث حقوق خصوصی به ویژه حقوق مدنی - ارتباطی مهم تر و نزدیک تر دارد. مثلاً در مبحث اموال و مالکیت که از عمده ترین مباحث حقوق مدنی است مقررات حقوق ثبت به تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک و اراضی می انجامد و در مبحث کلیات قراردادها به عنوان مبحثی گسترده در حقوق مدنی اصل لزوم انتقال مال غیر منقول با سند رسمی مورد تأکید جدی مقررات ثبت - اعم از قانون و آیین نامه - است. ضمن این که همه اینها و بسیاری علل و عوامل دیگر حکایت از اهمیت حقوق ثبت و نیز حساسیت جایگاه مرجع اداری آن یعنی اداره ثبت اسناد و املاک دارد. تا آن جا که برخی استادان اداره ثبت را از حیث صلاحیت در رسیدگی به دسته ای از دعاوی افراز اموال غیر منقول، در زمره مراجع قضایی محسوب نموده اند. شمس، دکتر عبدالله - آیین دادرسی مدنی جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۱، صفحه ۱۰۱. بنابراین به نظر می رسد طرح سئوالات فراوان در زمینه حقوق ثبت را باید اولاً معلول پیوند حقوق ثبت با سایر رشته های حقوقی و ثانیاً ناشی از گستردگی و پیچیدگی آن دانست. در زمینه حقوق ثبت پرسشهای گوناگون ذهن جستجوگر را مشغول می سازند و هر یک موضوع و محملی جهت تبادل آراء می گردند. برای مثال این که: شمس، دکتر … - آیین دادرسی مدنی جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۱، صفحه ۱۰۱. بنابراین به نظر می رسد طرح سئوالات فراوان در زمینه حقوق ثبت را باید اولاً معلول پیوند حقوق ثبت با سایر رشته های حقوقی و ثانیاً ناشی از گستردگی و پیچیدگی آن دانست. در زمینه حقوق ثبت پرسشهای گوناگون ذهن جستجوگر را مشغول می سازند و هر یک موضوع و محملی جهت تبادل آراء می گردند. برای مثال این که: ب. ت. ب. لزوم رعایت مقررات ثبت املاک از یک سو و با عنایت به لزوم متابعت و اجرای حکم مرجع قضایی از سوی دیگر آیا صدور حکم تملیک مال غیر منقول از طرف دادگاه محکوم له را در متابعت از عملیات مقدماتی ثبتی بی نیاز می سازد یا نه پرسشی جدی به نظر می رسد.