موضوع ثبت املاک — (۱) در حقوق ثبت املاک صرفاً مال

مال موضوع حقوق ثبت املاک در ایران عبارت از مال غیر منقول است. به تبع آن، چون در ثبت املاک مال غیر منقول موضوع رسیدگی و بررسی و اقدام قرار می گیرد، پس در گام نخست باید اموال منقول را به طور کلی از دایره شمول حقوق ثبت املاک خارج نمود. این مهم، متضمن چند نکته اساسی است. (۱) در حقوق ثبت املاک صرفاً مال غیر منقول و البته حقوق عینی مربوط به آن مورد مطالعه و بررسی قرار می گیرد. گفتنی است که قوانین ثبت مصوب سال های ۱۲۹۰ و ۱۳۰۲ و ۱۳۰ و ۱۳۰۸ خورشیدی و حتی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ هیچ تعریفی از مال غیر منقول به دست نداده اند و فقط در ماده ۱۲ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ تعریفی مجمل از غیر منقول ارائه شده است که تا حدودی موضوع حقوق ثبت املاک را بیان می کند و می گوید مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود. اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد، یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. البته مواد بعدی قانون مدنی مصادیق دیگری از غیر منقول ارائه می دهند که اساساً موضوع حقوق ثبت املاک نیستند. مثلاً لوله هایی که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده اند و نیز آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها که در بنا یا زمین به کار رفته اند، به طوری که انتقال آنها موجب نقص و خرابی خود آن اموال و یا محل آنها بشود و یا ثمره و حاصل تا زمانی که چیده یا درو نشده باشند و همچنین حیوانات و اشیاء مختص زراعت از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و تلمبه و اسباب و ادوات کشاورزی و بذر و مانند آنها که موضوع مواد ۱۳ و ۱۴ و ۱۵ و ۱۶ و ۱۷ قانون مدنی قرار دارند، همه غیر منقول تبعی و حکمی محسوب می شوند و موضوع حقوق ثبت قرار نمی گیرند. به همین دلیل گفته اند وصف غیر منقول برای اموال منقولی که به واسطه عمل انسان استقرار یافته اند صفت اکتسابی است و همین که مال از زمین یا بنا جدا شود، وصف ذاتی آن نیز باز می گردد و ثمره و حاصل نیز به محض جدا شدن از درخت یا زمین وصف مستقل را خود که همان منقول است باز می یابد و حیوانات و اشیاء و ادوات و اسباب کشاوزری هم فقط از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم غیر منقول است. بنابراین، فقط زمین فی الذاته و به حکم طبیعت خود و بدون دخالت انسان دارای ثبات است و به این دلیل آن را غیر منقول ذاتی نامیده اند. ولی باید توجه داشت که منظور از زمین فقط سطح الارض نیست بلکه اعماق زمین را نیز شامل می شود. بر این اساس پاره ای از کاتوزیان دکتر ناصر اموال و مالکیت همان منبع صفحات ۴۹ و ۵۰. کاتوزیان دکتر ناصر قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی نشر میزان چاپ هشتم ۱۳۸۲، صفحه ۳۹. استادان برآنند که افزون بر سطح زمین هر آنچه در اعماق زمین هم موجود است از قبیل خاک و سنگ و معادن و غیره همه غیر منقول ذاتی محسوب می شوند. چنان که قنات نیز غیر منقول شمرده می شود. طبق بند ۶۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی معامله قنوات از لحاظ وصول مالیات مانند معاملات غیر منقول است. کاتوزیان دکتر … در نظم حقوقی کنونی نشر میزان چاپ هشتم ۱۳۸۲، صفحه ۳۹. استادان برآنند که افزون بر سطح زمین هر آنچه در اعماق زمین هم موجود است از قبیل خاک و سنگ و معادن و غیره همه غیر منقول ذاتی محسوب می شوند. چنان که قنات نیز غیر منقول شمرده می شود. طبق بند ۶۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی معامله قنوات از لحاظ وصول مالیات مانند معاملات غیر منقول است. اما بدیهی است که قنات صرف نظر از وصول مالیات از هر حیث غیر منقول ذاتی است. بند ۳۲۸ همان مجموعه مزید این نکته است که در آن می خوانیم من اعیان شامل قنوات هم میشود و مانند سایر اعیان است و مشمول حکم سایر اموال غیر منقول م. ب.. در این میان البته نمی توان به داوری عرف بی اعتناء بود. مستحدثات و ابنیه صرف نظر از کاربری آنها نظیر مسکونی اداری تجاری یا صنعتی و امثال اینها از دیدگاه عرف غیر منقول به حساب می آیند. قابل توجه است که شورای عالی ثبت نیز در رأی شماره ۵۵۹ مورخ ۹/۲۲/۱۳۴۵ خود، ماشین آلات منصوب در بنا را غیر منقول دانسته است. در هر حال زمین یکی از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر ملت محسوب می شود و علاوه بر امیال شخصی اهداف ملی و اجتماعی نیز بر حقوق راجع به که حتی برخی از استادان کامن لا زمین را پ. ی. جامعه متمدن محسوب کرده و گفته اند قانون و مقررات مربوط به ثبت ملک باید منعکس کننده نیازهای تجارت خانواده، مؤسسات مالی خریداران و متصرفان و حتی همسایگان و مجاوران باشد.