اتباع بیگانه — بنابراین طبق مقررات مزبور و نیز بر

پس نتیجه گرفته می شود که اموال غیر منقول متعلق به خارجیان که در ایران واقع است جز در مورد قوانین اصلی مربوط به حقوق ارث و وصیت و ترکه متوفی به طور کامل تابع قوانین و مقررات ایران م. ب. و ماده ۹۶۶ قانون مزبور نیز در خصوص شناخت قانون حاکم بر تصرف و مالکیت نسبت به اموال دقیقاً مفید همین معنی است. طبق بخش اول این ماده ۱ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، ماده ۴۵ در مورد معاملات با حق استرداد بیع شرط و رهن و غیره اتباع خارجه تحصیل اجازه مخصوص از اداره ثبت محل لازم نیست و مثل معاملات اتباع داخله، باید وضعیت ثبتی ملک استعلام و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال گردد. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه ۱۳۵ (بخشنامه شماره ۲۰۴۹۶/۱۰۲۱ مورخ ۱۳۱۲/۸۸۷ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی) ... راجع به تحصیل اجازه در موقع معاملات غیر منقول اتباع خارجه لزوماً اشعار میدارد نظر به این که در مورد معاملات با حق استرداد از قبیل بیع شرط و رهن و غیره که مطابق قانون ثبت اسناد و املاک انتقال گیرنده می تواند پس از انقضای مدت فروش استیفای طلب خود را از فروش اموال مورد معامله بنماید لهذا من بعد در این قبیل معاملات تحصیل اجازه بدوی از اداره کل ثبت مملکتی لازم نبوده و فقط بعد از خاتمه ثبت معاملات اتباع خارجه صورتی از موضوع معامله و اسامی طرفین با ذکر نمره و تاریخ برای اطلاع توسط اداره ثبت حوزه به دایره ضبط راکد کل ارسال نمایید. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۱۱۷ در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و انجام تشریفات قانونی، صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نمایند. تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیر منقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آن جا واقع می باشند ... و بند ۱۱۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز در مورد لزوم تبعیت تنظیم اسناد مربوط به اتباع بیگانه از قوانین و مقررات ایران تصریح می نماید عقود و معاملات و اقاریر و وصایای اتباع بیگانه در ایران ب. ت. ب. ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی باید مطابق تشریفات ثبت سند که در قوانین ایران مقرر است ثبت شود. امتناع از ثبت سند تخلف محسوب است و متخلف مورد تعقیب انتظامی واقع خواهد شد. بدیهی است که از نظر ماهوی رعایت مواد ۷ و ۹۶۷ و ۹۶۸ قانون مدنی و سایر موارد نظیر آنها، ضرورت دارد. بنابراین طبق مقررات مزبور و نیز بر اساس ماده و قانون مدنی که می گوید کلیه سکنه ایران اعم از اتباع داخله و خارجه جز در مواردی که قانون استثناء کرده باشد، مطیع قوانین ایران خواهند بود، نتیجه گرفته می شود که اصولاً قوانین ایران در داخل مرزهای سیاسی کشور اجراء می شود و بر تمام اشخاص و اموال حکومت میکند و در مقام رفع تعارض قوانین هر جا که تردید در اجرای قانون داخلی یا قانون خارجی باشد اصل بر اجرای قانون ایران در باره ساکنان است. گفتنی است به رغم این که قانونگذار در بند سوم ماده ۹۶۱ قانون مدنی به نحو مجمل اشاره به حقوق مخصوصی دارد که صرفاً از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد و صراحتاً اتباع بیگانه را از تمتع نسبت به آنها ممنوع می سازد، اما هیچ مصداقی از حقوق مزبور به دست نمی دهد. برخی از استادان حق شفعه را از مصادیق چنین حقوقی محسوب نموده اند. نمونه ای که پاره ای دیگر از حقوقدانان آن را بسیار بعید دانسته اند. اما شاید بتوان مقرره مندرج در بند ۱۱۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی را مصداق چنین حقی به شمار آورد. بر اساس بند مزبور در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و انجام تشریفات قانونی صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نمایند. ا قانون مدنی ماده ۷ اتباع خارجه مقیم در خاک ایران از حیث مسائل مربوط به احوال شخصیه و اهلیت خود و همچنین از حیث حقوق ارثیه در حدود معاهدات مطیع قوانین و مقررات دولت متبوع خود خواهند بود. قانون مدنی ماده ۹۶۸ تهعدات ناشی از عقود، تابع محل وقوع عقد است. مگر این که متعاقدین اتباع خارجه بوده و آن را صریحاً یا ضمناً، تابع قانون دیگری قرار داده باشند کاتوزیان دکتر ناصر مقدمه علم حقوق همان منبع، صفحه ۲۲۲. نصیری دکتر محمد - حقوق بین الملل خصوصی همان منبع، صفحه ۱۰۰. کاتوزیان دکتر ناصر قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی همان منبع صفحه ۵۸۱ قانونگذار در مورد اتباع ایرانی که ترک تابعیت میکنند و یا بر اثر ازدواج با بیگانه، تابعیت دولت خارجی را می پذیرند حتی سختگیری های بیشتری اعمال میکند و در بخش پایانی ماده ۹۸۶ قانون مدنی مقرر میدارد ... زنی که مطابق این ماده تبعه خارجه می شود، حق داشتن اموال غیر منقوله نخواهد داشت، مگر در حدودی که این حق به اتباع خارجه داده شده باشد و هر گاه دارای اموال غیر منقول بیش از آن چه که برای اتباع خارجه داشتن آن جایز است بوده یا بعداً به ارث اموال غیر منقولی بیش از آن حد به او برسد، باید در ظرف یک سال از تاریخ خروج از تابعیت ایران یا دارا شدن ملک در مورد ارث مقدار مازاد را به نحوی از انحاء به اتباع ایران منتقل کند، و إلا اموال مزبور با نظارت مدعی العموم محل به فروش رسیده و پس از وضع مخارج فروش قیمت به آنها داده خواهد شد. در همین راستا و بر مبنای وحدت ملاک تبصره ۲ ماده ۹۸۷ قانون مدنی اصلاحی ۱۳۷۰ نتیجه گرفته می شود که اتباع بیگانه حق داشتن اموال غیر منقول را که موجب سلطه اقتصادی خارجی شود ندارند. طبق این تبصره زنهای ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل میکنند، حق داشتن اموال غیر منقول را در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد ندارند. تشخیص این امر با کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارتخانه های امور خارجه و کشور و اطلاعات است. مقررات ماده ۹۸۸ و تبصره آن در قسمت خروج ایرانیانی که تابعیت خود را ترک نموده اند شامل زنان مزبور نخواهند بود و بر اساس بند ۳ ماده ۹۸۸ قانون مدنی اتباع ایرانی که قصد ترک تابعیت خود را دارند، باید قبلاً تعهد کنند که در ظرف یک سال از تاریخ ترک تابعیت حقوق خود را بر اموال غیر منقولی که در ایران دارند و یا ممکن است به سبب وراثت دارا شوند به نحوی از انحاء به اتباع ایرانی منتقل کنند، هر چند قوانین ایران اجازه تملک آن اموال را به اتباع خارجه بدهد. سختگیری ها نسبت به اتباع ایرانی در ماده ۹۸۹ همان قانون بیشتر میشود. در این ماده آمده است هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی بعد از تاریخ ۱۲۸۰ خورشیدی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد تبعیت خارجی او کان لم یکن بوده و تبعه ایران شناخته می شود، ولی در عین حال کلیه اموال غیر منقوله او با نظارت مدعی العموم محل به فروش رسیده و پس از وضع مخارج فروش قیمت آن به او داده خواهد شد ... آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، ماده ۴۴ تنظیم ثبت اسناد معاملة غیر منقول اتباع ایران که ترک تابعیت نموده اند و مطابق قانون حق خرید اموال غیر منقوله در ایران ندارند، ممنوع است.