اتباع بیگانه — پس نتیجه گرفته می شود که اموال

اما قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی مصوب ۱۶ خرداد ماه ۱۳۱۰ از نخستین قوانین در این زمینه م. ب. که طبق ماده ۱۲ آن از اول مرداد ماه همان سال لازم الاجراء اعلام شده است. به موجب ماده ۱ قانون مزبور هر تبعه خارجه مکلف است در ظرف ۳ ماه از تاریخ اجرای این قانون صورت املاک مزروعی خود را با تعیین محل و مشخصات آن به دفتر محکمة بدایتی که مال غیر منقول در آن واقع است در مقابل رسید تسلیم نموده و در همان موقع نیز مقومی کتباً معرفی نماید.» قانونگذار، پس س از ترتیباتی که در مواد ۲ تا ۶ قانون مزبور جهت ارزیابی و مزایده این گونه املاک مقرر می کند در ماده ۷ میگوید هر گاه دولت قیمت مزبور را نقداً بپردازد ملک را قطعاً تصرف خواهد کرد و اگر قیمت را نقداً نپرداخت ملک تا پرداخت قیمت در تصرف دارنده آن وارث او باقی مانده و دارنده ملک آن را به خرج خود اداره کرده و منافع آن را تملک خواهد نمود. تا موقعی که دولت قیمت ملک را نپرداخته است دارنده ملک حق خواهد داشت به هر نحو و به هر قیمتی که بخواهد ملک را با اطلاع دولت به یکی از اتباع ایران انتقال دهد. این انتقال مورد تصویب دولت واقع خواهد گردید و ذمه دولت و دارنده ملک نسبت به سهم بری خواهد شد. به نظر می رسد با تصویب قانون مزبور سعی بر این بوده است تا حقوق مالکانه اتباع بیگانه نسبت به املاک واقع در ایران تحت مقررات مشخصی در آید و از پراکندگی و بلا تکلیفی و اعمال سلیقه های گوناگون در امور مربوط به آن اجتناب شود. سختگیری قانونگذار و اراده جدی او در نظم و نسق بخشیدن به این مهم از مجموع مواد قانون یادشده به خوبی قابل درک است. نمونه بارز این سختگیری را در ماده ۱۱ همان قانون می بینیم که اعلام می کند نسبت به نقل و انتقالی که از طرف اتباع خارجه واقع شده یا بشود، اعم از این که تبعه خارجه مستقیماً ناقل بوده یا ملک مطابق ماده ۷ انتقال داده شده باشد تبعه خارجه ضامن درک و مسئول کشف فساد خواهد بود. ا مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع صفحات ۱۰۳ و ۱۰۴. با وجود این احترام به اصل آزادی قراردادها و حاکمیت اراده همچنان از مبانی مورد نظر در این قانون است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مزبور هر نقل و انتقال راجع به اموال غیر منقول که تا تاریخ اجرای این قانون از طرف اتباع خارجه به اتباع ایران واقع شده باشد و همچنین هر نقل و انتقالی به اتباع ایران که از تاریخ اجراء این قانون تا ۳ ماه مقرر در ماده ۱ به عمل آید معتبر است. ماده ۷ قانون مدنی لزوم تبعیت و اطاعت اتباع خارجی مقیم ایران را از قوانین و مقررات دولت متبوع خود در امور مربوط به احوال شخصیه و اهلیت و ارث مورد تأکید قرار می دهد و ماده ۹۶۷ همان قانون در خصوص ترکه غیر منقول خارجیان در ایران می گوید ترکه منقول یا غیر منقول اتباع خارجه که در ایران واقع است فقط از حیث قوانین اصلیه از قبیل قوانین مربوط به تعیین وراث و مقدار سهم الارث آنها و تشخیص قسمتی که متوفی می توانسته است به موجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود. اما باید توجه داشت چنان که ماده اخیر اعلام داشته فقط وصیت و حقوق ارتی بیگانگان در مورد اموال تابع قانون ملی آن هاست. ماده ۸ قانون مدنی در این باره به صراحت می گوید اموال غیر منقوله که اتباع خارجه در ایران طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود. پس نتیجه گرفته می شود که اموال غیر منقول متعلق به خارجیان که در ایران واقع است جز در مورد قوانین اصلی مربوط به حقوق ارث و وصیت و ترکه متوفی به طور کامل تابع قوانین و مقررات ایران م. ب. و ماده ۹۶۶ قانون مزبور نیز در خصوص شناخت قانون حاکم بر تصرف و مالکیت نسبت به اموال دقیقاً مفید همین معنی است. طبق بخش اول این ماده ۱ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، ماده ۴۵ در مورد معاملات با حق استرداد بیع شرط و رهن و غیره اتباع خارجه تحصیل اجازه مخصوص از اداره ثبت محل لازم نیست و مثل معاملات اتباع داخله، باید وضعیت ثبتی ملک استعلام و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال گردد. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه ۱۳۵ (بخشنامه شماره ۲۰۴۹۶/۱۰۲۱ مورخ ۱۳۱۲/۸۸۷ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی) ... راجع به تحصیل اجازه در موقع معاملات غیر منقول اتباع خارجه لزوماً اشعار میدارد نظر به این که در مورد معاملات با حق استرداد از قبیل بیع شرط و رهن و غیره که مطابق قانون ثبت اسناد و املاک انتقال گیرنده می تواند پس از انقضای مدت فروش استیفای طلب خود را از فروش اموال مورد معامله بنماید لهذا من بعد در این قبیل معاملات تحصیل اجازه بدوی از اداره کل ثبت مملکتی لازم نبوده و فقط بعد از خاتمه ثبت معاملات اتباع خارجه صورتی از موضوع معامله و اسامی طرفین با ذکر نمره و تاریخ برای اطلاع توسط اداره ثبت حوزه به دایره ضبط راکد کل ارسال نمایید. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۱۱۷ در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و انجام تشریفات قانونی، صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نمایند. تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیر منقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آن جا واقع می باشند ... و بند ۱۱۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز در مورد لزوم تبعیت تنظیم اسناد مربوط به اتباع بیگانه از قوانین و مقررات ایران تصریح می نماید عقود و معاملات و اقاریر و وصایای اتباع بیگانه در ایران ب. ت. ب. ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی باید مطابق تشریفات ثبت سند که در قوانین ایران مقرر است ثبت شود. امتناع از ثبت سند تخلف محسوب است و متخلف مورد تعقیب انتظامی واقع خواهد شد. بدیهی است که از نظر ماهوی رعایت مواد ۷ و ۹۶۷ و ۹۶۸ قانون مدنی و سایر موارد نظیر آنها، ضرورت دارد. بنابراین طبق مقررات مزبور و نیز بر اساس ماده و قانون مدنی که می گوید کلیه سکنه ایران اعم از اتباع داخله و خارجه جز در مواردی که قانون استثناء کرده باشد، مطیع قوانین ایران خواهند بود، نتیجه گرفته می شود که اصولاً قوانین ایران در داخل مرزهای سیاسی کشور اجراء می شود و بر تمام اشخاص و اموال حکومت میکند و در مقام رفع تعارض قوانین هر جا که تردید در اجرای قانون داخلی یا قانون خارجی باشد اصل بر اجرای قانون ایران در باره ساکنان است. گفتنی است به رغم این که قانونگذار در بند سوم ماده ۹۶۱ قانون مدنی به نحو مجمل اشاره به حقوق مخصوصی دارد که صرفاً از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد و صراحتاً اتباع بیگانه را از تمتع نسبت به آنها ممنوع می سازد، اما هیچ مصداقی از حقوق مزبور به دست نمی دهد. برخی از استادان حق شفعه را از مصادیق چنین حقوقی محسوب نموده اند. نمونه ای که پاره ای دیگر از حقوقدانان آن را بسیار بعید دانسته اند. اما شاید بتوان مقرره مندرج در بند ۱۱۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی را مصداق چنین حقی به شمار آورد. بر اساس بند مزبور در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل باید تفهیم شود که در صورت صدور اجراییه و انجام تشریفات قانونی صدور سند انتقال موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشند صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نمایند.