تفکیک املاک

۱ داوید رنه - نظام های بزرگ حقوقی معاصر، همان منبع صفحات ۳۴۸ و ۳۴۹. پدفیلد کالین فرانک - حقوق به زبان ساده همان منبع، صفحه ۴۶۴. اما چنان که برخی نویسندگان گفته اند، اشاعه در کامن لا زمانی به وجود می آید که دو یا چند نفر به صورت هم زمان نسبت به حقوق مالکانه در یک بخش مجزا از ملک دارای حق مالکیت باشند. با وجود این در زمان تصویب مقررات ویژه اشاعه در قانون ثبت مصوب ۱۹۲۵، مالکیت مشاع رواج کمتری نسبت به زمان کنونی داشته و بعدها به ویژه در زمینه املاک خانوادگی با سرعت گسترش یافته و تثبیت شده است. اما قانون اخیر پاسخگوی شرایط روز در زمینه مالکیت مشاع نیست. قانون امانت مالکانه و انتصاب امناء مصوب ۱۹۹۶ در صدد حل برخی مسایل و مشکلات برآمده ولی ماهیت بنیادین و ساختار مالکیت مشاعی را تغییر نداده است. نکته مهم این است که هر چند در حقوق این کشور انواع مختلفی از اشاعه وجود دارد ولی مؤلفه مشترک همه آنها این است که هر شریک به طور هم زمان حق تصرف در تمام ملک مشاع را دارا است و هیچ یک از شرکاء نیز حق انحصاری بر قسمت مشخصی از ملک نخواهند داشت. این ویژگی به اصل یکپارچگی در تصرف یا وحدت در تصرف شهرت دارد که مالکیت مشاع یک قسمت مجزا از ملک را از مالکیت شخصی قسمت های اختصاصی ملک مزبور، ممتاز و متمایز می سازد. در هر حال، قبلاً حقوق انگلستان چهار نوع اشاعه را به رسمیت می شناخته است. اما اینک و در عمل دو نوع اشاعه واجد اهمیت محسوب شده است: نوع اول حالت اشاعه ویژگی ذاتی و اساسی نوع نخست مالکیت مشاع در این است که هر یک از شرکاء نسبت به تمام یک حق مجزا دارای حق می باشند. انتقال ملک به دو یا چند شخص به این شکل از اشاعه در واقع به گونه ای است که در عالم خارج آنها را به عنوان یک مالک می نمایاند. بنابراین اگر تصور شود مالکین در این نوع از اشاعه سهم مشخصی از ملک را دارا می باشند بی وجه است. بر اساس قاعده یکپارچگی یا وحدت در تصرف هیچ شریکی نمی تواند ادعای حقی بر تصرف انحصاری از یک قسمت مشخص فیزیکی از ملک را داشته باشد. همچنین در مورد این نوع از حالت اشاعه باید یادآور شد که سهم مشاع بر مبنای محاسبه یا نسبت بندی از عین ملک یا بهای آن را بکند. این نوع از حالت اشاعه خود دارای دو ویژگی است: