تفکیک املاک — قانون مدنی ماده ۳۵۰ مبیع

قانون مدنی ماده ۳۵۰ مبیع، ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیء متساوی الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد. قانون مدنی، ماده ۴۷۵ اجاره مال مشاع جایز است، لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک قانون اجرای احکام مدنی ماده ۱۴۰ هر گاه ملک مشاع باشد، فقط سهم م. ع. ب. فروش می رسد، مگر این که سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند. در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرایی از حصه م. ع. پرداخت می شود. در کامن لا ماهیت تفکیک و بلکه هدف از آن معمولا جلوگیری از اجرای حق شریک بازمانده نسبت به سهم شریک متوفی است که توضیحات لازم راجع به آن قبلاً داده شد. رویه قضایی انگلستان تفکیک را فرآیند جداسازی سهم یک شریک به منظور جلوگیری از اعمال و اجرای حق بازماندگی می داند. دادگاه های این کشور تفکیک را تنها در زمان حیات شریک مؤثر دانسته اند و در نتیجه چنین استنباطی پس از فوت شریک تفکیک حتی با وصیت نامه اثری نخواهد داشت. به این ترتیب با تفکیک ملک در زمان حیات شرکاء، طرفین دعوی سهم مشخصی از آن را دارا خواهند شد. اما به عنوان یک قاعده کلی جالب است دانسته شود که با تفکیک ملک هر یک از شرکاء - صرف نظر از قدر مشارکت آنان در بهای خرید - سهمی مساوی از عین ملک یا بهای آن را خواهند برد. پس وجوه منفی حالت اشاعه در املاک مشاع را به اختصار میتوان در موارد ذیل خلاصه کرد وی دان موضع حالت اشاعه در اصلات (1) منع دخالت شریک مشاعی در ملک مشاع را باید از دشواری ها و سختی های ناشی از مالکیت در املاک مشاع دانست. در این گونه مالکیت ها هیچ یک از مالکین مشاعی، در تصرف و انتفاع از ملکی که در آن مالکیت مشاعی دارند بدون إذن سایر شریکان استقلال ندارد. چنین وضعیتی نه تنها خوشایند نیست بلکه از ارزش واقعی این نوع مالکیت ها نیز می کاهد. در دنیای کنونی پذیرفته شده است که ملک مشاع در بهترین حالت رغبتی قابل توجه در خریداران ایجاد نمی کند و تجربه نیز نشان داده است مشتری همواره با ملاحظه این نکته که شریک آینده او کیست و دغدغه این مهم که شراکت او با شریکش چگونه خواهد بود، به خریدن ملک مشاع بی اشتیاق است. حتی در پاره ای از نظام های حقوقی شریک مشاع هیچ قسمتی از ملک مشاع را نمی تواند به موجب وصیت نامه واگذار کند... (۲) در اجرای مفاد و دستور اسناد رسمی لازم الاجراء، اگر ملک از طریق عملیات اجرایی واگذار شود، در صورتی اقدام به تخلیه و تحویل ملک مزبور خواهد شد که مفروز باشد. حال آن که در املاک مشاع آنچه صورت می گیرد، فقط تحویل ملک است و تخلیه ملک مشاع بر عهده اجرای ثبت نخواهد بود. رویه قضایی نیز بر همین منوال است و جز در موارد استثنایی حتی به قبول املاک مشاع به عنوان تضمین و وثیقه تمایل ندارد و متهم و یا وثیقه گذار به طور معمول ملزم به ارائه سند مفروزی است. پدفیلد کالین فرانک - حقوق به زبان ساده همان منبع، صفحه ۴۶۵. قانون اجرای احکام مدنی ماده ۱۳ در مواردی که حکم خلع ید، علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. (۳) درست است که تصرفات حقوقی در ملک مشاع مانند رهن و اجاره و حتی فروش بدون إذن سایر شریکان هم مجاز است اما واقعیت این است که این نوع تصرفات حقوقی نیز بر حقوق سایر مالکین تأثیر می گذارد. مالک مشاعی نمی تواند با خاطری آسوده در ملک مشاع خود سرمایه گذاری کند و از مزایای حق مالکیت خود بهره مند گردد. بانک ها و مؤسسات مالی نسبت به اعطای وام به املاک مشاع بی رغبت و در بیشتر موارد با منع قانونی مواجه هستند. زیرا نهادهای مالی صرفاً اسناد مالکیت شش دانگ را به عنوان وثیقة طلب خود می پذیرند و مالک مشاع در برخورداری از ارزش پشتوانه ای مالکیت خود که یکی از عمده ترین مزایای حق مالکیت است ناکام می ماند.