صدور سند مالکیت بر مبنای ارث — پس میتوان نتیجه گرفت تا زمانی که

همان استادان تأکید کرده اند که تاریخ تملک وارث یا تحقق ارث معیار مهمی برای تمیز قانون حاکم است وراثت تابع قانونی است که در زمان تحقق ارث حکومت دارد، هر چند که حق وارثان پیش از تصفیه ترکه متزلزل باشد. زیر بر طبق شیوه شخصی عنوان وراثت حقی مکتسب است و قانون جدید نمیتواند به آن صدمه بزند. پس بر پایه تحقق ارث یا موت، اگر در جریان تصفیه و پرداخت دیون و تقسیم ترکه قانونی سهم وارثی را از ترکه تغییر دهد نباید د. ح. گذشته مؤثر باشد. همچنین بر پایه شیوه نوعی رویداد انتقال ترکه با فوت مورث کامل شده است و به گذشته تعلق دارد و قانون تنها بر آینده حکومت دارد. ولی بر پایه موکول بودن انتقال ترکه به پرداخت دیون می توان گفت چون رویداد ارث ناتمام است و حق نامکتسب می باشد، پس قانون جدید رعایت می شود. بنابراین در موضوع میزان سهم الارث زوجه که تعارض بین قانون جدید و دادنامه صادره بر طبق قانون قدیم روی میدهد، به طریق اولی باید به حکومت قانون جدید تن در داد. ضمناً گذشته از حکومت قانون جدید و لزوم تبعیت از آن باید توجه داشت به رغم این که به محض فوت مورث سهم الارث ورثه در مالکیت آنان استقرار می یابد، اما تثبیت مالکیت ورثه نسبت به ترکه غیر منقول موکول به صدور سند مالکیت بر مبنای سهم الارث آن هاست و صدور سند مالکیت به نام ورثه جز بر اساس قانون حاکم میسر نیست. به عبارت دیگر، در صدور اسناد مالکیت ورثه باید دو مرحله ایجاد حق و مرحله اعمال حق را از هم منفک نمود کاتو زیان دکتر ناصر شفعه، وصیت ارث همان منبع صفحات ۲۸ و ۲۹. کاتوزیان دکتر ناصر قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی همان منبع، صفحة ۲۶. کاتوزیان دکتر ناصر شفعه، وصیت ارث همان منبع، صفحه ۳۰. راجع به این که تا زمان صدور اسناد مالکیت به نام ورثه مالکیت آنها تثبیت شده به شمار نمی آید شاید بخشنامه شماره ۲۰۸ مورخ ۱۳۱۲/۱/۶ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی، تا حدی موضوع را تبیین کند. در این بخشنامه میخوانیم نظر بر این که مطابق دستور ماده ۵۲ نظامنامه قانون ثبت در مورد انتقال ملک ثبت شده بایستی خلاصه انتقال از طرف دفاتر اسناد رسمی به اداره ثبت اسناد اطلاع داده شده و مسئول دفتر املاک هم مکلف است که خلاصه مذکور را فوراً در ذیل ثبت ملک قید نموده و به امضای مدیر ثبت برساند و به علاوه صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند که انتقال مزبور را در ستون ملاحظات ورقة مالکیت قید و امضاء کنند و نظر به این که مطابق دستور ماده ۲۱ قانون ثبت در مورد ارث وقتی ملک در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنان توافق بوده باشد و چون در مورد املاک ثبت شده اگر ورثه بخواهند قبل از احراز وراثت و قبل از ثبت ملک به اسم خودشان معاملاتی نسبت به ملک مورث خود بنمایند، دفاتر اسناد رسمی و مسئولین دفتر املاک نمی توانند تشریفاتی را که در ماده نظامنامه دستور داده شده است به موقع به اجراء بگذارند، زیرا هنوز ورقه مالکیتی به اسم ورثه صادر نشده است تا آن که قید معامله در ستون ملاحظات ورقة مالکیت مورد داشته باشد و قید در ستون ملاحظات ورقة مالکیت مورث هم معنی ندارد، بنابراین لازم است صاحبان دفاتر اسناد رسمی در مورد این قبیل معاملات به ورثه خاطرنشان کنند که بدواً از دفتر املاک ورقه مالکیت به اسم خودشان تحصیل نموده بعد برای معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و به طور کلی قبل از ثبت شدن ملک در دفتر املاک به نام ورثه دفاتر اسناد رسمی صلاحیت ندارند که معاملات ورثه را در دفتر اسناد رسمی وارد و ثبت کنند. آقایان رؤسای دوایر ثبت مکلف هستند که مراقبت کامل در این موضوع به عمل آورده و مدلول این متحدالمال را با کمال دقت در حوزه ماموریت خود اجراء نموده و اگر تخلفی مشاهده نمودند فوراً به مرکز را پرت بدهند. کاتوزیان دکتر ناصر حقوق انتقالی تعارض قوانین در زمان نشر دادگستر چاپ سوم ۱۳۷۵، صفحات ۲۷ تا .۲۹ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحة اما آنچه که می تواند به اختلاف نظرها در این باره پایان دهد، توجه به دستور مقرر در تبصرة الحاقی ذیل ماده ۹۴۶ اصلاحی قانون مدنی - مصوب ۲۶ مرداد ماه ۱۳۸۹ - است که به صراحت مقرر میدارد مفاد این ماده در خصوص وراث متوفایی که قبل از تصویب آن فوت کرده ولی هنوز ترکه او تقسیم نشده است نیز لازم الاجراء است. کاتوزیان دکتر … تعارض قوانین در زمان نشر دادگستر چاپ سوم ۱۳۷۵، صفحات ۲۷ تا .۲۹ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحة اما آنچه که می تواند به اختلاف نظرها در این باره پایان دهد، توجه به دستور مقرر در تبصرة الحاقی ذیل ماده ۹۴۶ اصلاحی قانون مدنی - مصوب ۲۶ مرداد ماه ۱۳۸۹ - است که به صراحت مقرر میدارد مفاد این ماده در خصوص وراث متوفایی که قبل از تصویب آن فوت کرده ولی هنوز ترکه او تقسیم نشده است نیز لازم الاجراء است. پس میتوان نتیجه گرفت تا زمانی که سند مالکیت به نام ورثه صادر نشده باشد، موضوع تثبیت مالکیت آنها پایان یافته محسوب نمی شود و به همین جهت در تعیین سهام ورثه باید از قانون جدید تبعیت کرد. به این ترتیب که ذینفع باید به دادگاه صادر کننده دادنامه انحصار وراثت مراجعه نماید و با تقدیم دادخواست تقاضای اصلاح دادنامه صادره را کند تا متعاقباً اداره ثبت محل بتواند نسبت به صدور اسناد مالکیت ورثه بر اساس دستور ماده ۹۴۶ اصلاحی قانون مدنی اقدام نماید. ضمن این که ب. ت. ب. اصلاح ماده ۹۴۶ قانون مدنی و حذف ماده ۹۴۷ همان قانون به نظر می رسد اصلاح تبصره های ۱ و ۲ ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت نیز ضرورت داشته باشد. مطلب دیگر که توضیح آن ضرورت دارد این است که تنظیم سند انتقال با سند مالکیت مورث برای یک بار بلامانع م. ب.. ولی باید توجه داشت که با فوت مالک موضوع سند مالکیت چنان جوازی غیر قابل توجیه به نظر می رسد و ابطال و ضبط سند مالکیت متوفی در پرونده ثبتی و سپس صدور اسناد مالکیت به نام ورثه موجه تر جلوه می کنند. در هر حال پر اساس بند ۳۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی دفتر خانه مربوطه باید قبلاً عدم صدور سند مالکیت به نام ورثه را از اداره ثبت محل استعلام نماید و پس از حصول اطمینان از عدم صدور سند مالکیت به نام آنها به تنظیم سند انتقال مبادرت ورزد بند مزبور تکلیف دفاتر اسناد رسمی را روشن ساخته است و در این باره می گوید در مواقعی که وراث با یکی از آنها با سند مالکیت مورث برای ثبت سند مراجعه می نماید باید پس از استعلام از ثبت محل در صورتی که سند مالکیت به نام وارث مراجعه کننده صادر نشده باشد، سند ثبت و عین سند مالکیت پس از قید خلاصه انتقال برای تعویض به ثبت محل ارسال شود. بنابراین بند ۳۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی متضمن سه نکته است: (1) دفتر خانه مربوطه باید قبل از تنظیم سند و ثبت آن عدم صدور سند مالکیت به نام ورثه را از اداره ثبت محل استعلام کند و پس از حصول اطمینان از نسبت به تنظیم سند انتقال و ثبت آن، اقدام نماید. (۲) معاملة موضوع بند مذکور صرفاً انتقال مالکیت است و شامل سایر معاملات نمی شود. با این همه دفاتر اسناد رسمی معمولاً مقرره مذکور در بند ۲۷ مجموعه بخشنامه ها را به سایر معاملات نظیر رهنی و شرطی تسری و تعمیم می دهند و به تنظیم این گونه اسناد نیز مبادرت می ورزند. بنابراین انتقال رسمی عین ملک توسط ورثه یا احدی از آنها با سند مالکیت مورث فقط برای یک بار و قید انتقال در آن توسط دفتر خانه مربوطه ضمن ارسال اصل سند مالکیت به انضمام سایر مدارک جهت ابطال آن و صدور سند مالکیت جدید به نام منتقل الیه به اداره ثبت محل بلا اشکال است. (۳) به نظر می رسد بند مزبور دارای مفهومی صریح و مفهومی ضمنی است. بخش صریح آن که متضمن جواز یک بار انجام معامله وارث و یا ورثه با سند مالکیت مورث است، نیازی به توضیح و تفسیر ندارد و همان است که گفته شد. اما بخش ضمنی بند ۳۷ مجموعه بخشنامه ها، لزوم تعویض سند مالکیتی را یادآوری می کند که موضوع آن به طریق الارث به ورئه و یا به منتقل الیه از ورثه انتقال یافته است. به عبارت دیگر، پس از فوت مالک ورثه او باید نسبت به تسلیم سند مالکیت مورث خود به اداره ثبت محل و ارائه تقاضای سند مالکیت سهم الارث خود اقدام نمایند و در صورتی که قصد انتقال ملک موروثی خود را داشته باشند این مهم فقط برای یک بار میسر است و در این صورت نیز دفتر خانه تنظیم کننده سند انتقال مؤظف است منتقل الیه را به اداره ثبت محل به منظور تعویض سند مالکیت ارشاد نماید و اداره ثبت نیز با ضبط و ابطال سند مالکیت اولیه به وی سند مالکیت جدید خواهد داد.