صدور المثنى سند مالکیت — با این حال بخشنامه شماره ۱/۴۱/۱۶۷۸۳ مورخ

گفتنی است که طبق بخشنامه شماره ۱/۴۱/۹۱۳۵ مورخ ۱۳۸۹/۵/۱ سازمان ثبت کشور ارسال نسخه ای از آگهی فقدان موضوع ماده ۱۲۰ آیین نامه مزبور به ستاد اجرایی الزامی است. در این بخشنامه آمده است به استناد نامه شماره ۷۰/۲۳۲ سم مورخ ۱۳۸۴/۳/۱۷ ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره)، چون مشاهده می شود اغلب افراد جاعل و فرصت طلب با اخذ اسناد مالکیت المثنی مبادرت به فروش اموال محکومین دادگاه های انقلاب می نمایند، لذا مقرر می دارد کلیه واحدهای ثبتی در موقع انتشار آگهی فقدان اسناد مالکیت یک نسخه از آگهی مزبور را به نمایندگی های ستاد فرمان حضرت امام (ره) در استان ارسال دارند تا نمایندگی های مذکور با بررسی سوابق چنانچه مالکیت دارندگان این اسناد طبق احکام دادگاه های انقلاب به نفع ستاد اجرایی مصادره گردیده مراتب را ظرف مدت اعتراض مقرر در آگهی مستنداً ضمن ارسال تصویر احکام صادره به واحد ثبتی مربوطه اعلام دارند تا چنانچه حکم مزبور قانوناً مانع صدور سند مالکیت المثنی باشد، از اقدام خودداری گردد. در غیر این صورت واحد ثبتی پس از انقضای مدت مقرر در آگهی وفق مقررات نسبت به صدور سند مالکیت المثنی اقدام می نماید. عدم وصول پاسخ و اظهار نظر مانع صدور سند مالکیت المثنی نخواهد بود. اما در متن ماده ۱۲۰ اصلاحی آیین نامه قانون ثبت و تبصره های آن چند نکته قابل توجه می نماید (1) علت از بین رفتن یا گم شدن و یا به سرقت رفتن سند مالکیت باید از طرف مالک به طور مشخص و صریح توضیح داده شود و بند ۳ ماده مزبور نیز به همین الزام اشاره دارد. مثلاً در مورد ادعای به سرقت رفتن سند مالکیت مالک باید مدارک و مستندات مثبت ادعای خود را نظیر گواهی دادگاه و یا گواهی شورای حل اختلاف و یا نامه اداره آگاهی با کلانتری یا پاسگاه محل دائر بر طرح شکایت از سارق یا سارقین نیز ارائه نماید تا هم رسیدگی به درخواست وی تسهیل گردد و هم از سوء استفاده های احتمالی نسبت به سند مالکیت او که به سرقت رفته است جلوگیری به عمل آید. ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه (۲) در صورت از بین رفتن یا مفقود شدن و یا به سرقت رفتن سند مالکیت اصل بر انتشار آگهی است و عدم انتشار آن، امری استثنایی است. به نظر میرسد فلسفه انتشار آگهی موضوع ماده مزبور بر دو پایه استوار باشد نخست این که اگر شخصی سند مالکیت را پیدا نموده باشد، یابنده از تکلیف قانونی خود در قبال سند مالکیت مذکور مطلع گردد. دوم این که اگر مالک نسبت به موضوع سند مالکیت قبلاً معاملة رسمی نموده و سوابق پرونده ثبتی و دفتر املاک اداره ثبت به هر دلیل حکایتی از معامله مزبور ندارد ذینفع با انتشار آگهی مطلع شود و امکان تضییع حقوق احتمالی وی از طریق صدور المثنی سند مالکیت به نام مالک منتفی گردد. صدر بند ۵ ماده ۱۲۰ دقیقاً ناظر به همین موضوع است که می گوید ... هر کس نسبت به مورد آگهی معامله ای کرده که در قسمت 4 ذکر نشده یا مدعی وجود سند مالکیت نزد خود می باشد، باید تا ده روز پس از انتشار آگهی به ثبت محل مراجعه و اعتراض خود را ضمن ارائه اصل سند مالکیت یا سند معامله تسلیم نماید ... ضمناً باید توجه داشت که یابنده سند مالکیت علی الاصول معترض تلقی نمی شود و تصور اعتراض از طرف او موضوعیت ندارد. نیازی به توضیح نیست که اگر قبل از صدور المثنی سند مالکیت سند مالکیت اولیه بر حسب اعلام مالک و یا هر شخص دیگر پیدا شود و یا اداره ثبت خود رأساً از این مهم اطلاع یابد تشریفات و عملیات صدور المثنی سند مالکیت در هر مرحله ای که باشد متوقف خواهد شد. تکمیل دو برگ استشهادیه موضوع ماده ۱۲۰ آیین نامه برای هر جلد سند مالکیت مفقود شده جز در مورد مذکور در تبصره های ۲ و ۴ همان ماده که ویژه اسناد مالکیت موضوع حکم استرداد دادگاه و اسناد مالکیت اراضی و املاک دولتی است ضرورت دارد. بر اساس تبصره ۲ همان ماده در مواردی که سند مالکیت در ید ثالث بوده و دادگاه حکم به استرداد آن می دهد و با صدور اجراییه نیز استرداد سند مالکیت مقدور نمی شود مالک می تواند با اخذ گواهی از دادگاه صادر کننده حکم و تسلیم آن به اداره ثبت مربوطه تقاضای صدور سند مالکیت المثنی بنماید. در این مورد ارائه فرم استشهاد و انتشار آگهی فقدان سند مالکیت ضرورت نداشته اداره ثبت باید با رعایت تبصره یک طبق گواهی دادگاه مبادرت به صدور المثنی بنماید. همچنین طبق تبصرة ۴ ماده مزبور در مواردی که سند مالکیت به نام دولت صادر گردیده یا سند مالکیت به نام دیگری صادر و بعداً به دولت منتقل شده باشد و مرجع ذیربط به علت از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت مربوطه با گواهی وزارت دارایی و امور اقتصادی تقاضای صدور المثنی سند مالکیت را می نماید از شمول این ماده مستثنی است. با این حال بخشنامه شماره ۱/۴۱/۱۶۷۸۳ مورخ ۱۳۸۱/۵/۳۱ سازمان ثبت کشور در مورد مفاد تبصره ۵ ماده ۱۲۰ آیین نامه استثنای دیگری بر این قاعده افزوده است. بر اساس تبصره . هر گاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا جهات دیگری، قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده اقدام به صدور المثنی سند مالکیت خواهد نمود و سند مالکیت ناقص را باطل و در پرونده بایگانی می نماید. اما بخشنامه اخیر سازمان ثبت العلام می دارد چون در مورد نحوه اعمال تبصره ۵ ماده ۱۲۰ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت پرسش هایی به عمل آمده، لذا خاطرنشان می سازد در صورتی که اصل سند مالکیت ارائه و اصالت آن احراز گردد تکمیل فرم استشهاد و ارائه آن ضرورتی ندارد، لکن سایر تشریفات مقرر در ماده ۱۲۰ آیین نامه مزبور باید انجام گردد. به نظر می رسد قسمت اول مفاد بخشنامه مذکور موافق با اصول است. زیرا در چنین فرضی سند مالکیت از بین نرفته یا مفقود نشده و یا به سرقت نرفته است تا بر معدوم یا مفقود و یا سرقت شدن آن گواهانی شهادت دهند. بنابراین چنانچه اصل سند مالکیت موجود باشد و صرفاً قسمتی از آن به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و عالی از این قبیل از بین رفته باشد، نیازی به تهیه و تکمیل برگهای استشهاد نخواهد بود. اما قسمت دوم بخشنامه در مورد لزوم انتشار آگهی با تردید جدی روبرو است. زیرا وقتی اصل سند مالکیت موجود است و به اداره ثبت محل جهت ضبط در پرونده تسلیم میشود و به همین دلیل مالک از تکمیل برگهای استشهاد معاف می شود، انتشار آگهی به منظور اطلاع عموم بی وجه به نظر می آید. مگر آن که استدلال شود که با از بین رفتن قسمتی از سند مالکیت و یا سوختگی یا پارگی آن اداره ثبت امکان دسترسی به تمام مندرجات و محتویات سند مالکیت را ندارد تا از چگونگی معاملات احتمالی اطلاع داشته باشد و به همین علت انتشار آگهی لازم است. (4) از جمع بندهای ۴ و ۵ ماده ۱۲۰ آیین نامه به خوبی می توان دریافت که منظور از سند معامله سند رسمی تنظیمی در دفترخانه است. زیرا صرف ارائه سند عادی قابل ترتیب اثر نیست و مانع از صدور المثنی سند مالکیت نمی شود. مگر آن که ارائه آن با ارائه اصل سند مالکیت همراه باشد. البته حتی در این صورت نیز آنچه که قابل ترتیب اثر در مرجع اداری است و مانع صدور المثنی سند مالکیت می شود، ارائه اصل سند مالکیت است. اما چنانچه سند رسمی معامله ای توسط ذینفع حتی بدون ابراز اصل سند مالکیت ارائه شود که در سوابق پرونده ثبتی و دفتر املاک منعکس نگردیده به نظر می رسد که مانع محکمی در راه صدور المثنی سند مالکیت باشد. زیرا اولاً، سند معامله رسمی و واجد ترتیب اثر است. ثانیاً، وقوع معامله حتی اگر قطعی هم نباشد مبین حق دیگری نسبت به موضوع سند مالکیت است و حداقل بنا به دلایل یاد شده باید از صدور المثنی سند مالکیت خودداری نمود.