صدور المثنى سند مالکیت — (۱۴) ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت

مالکیت سند مالکیت سهم مشاع خود را دریافت نکرده باشند و مالکیت آنها به موجب یک سند مالکیت باشد، المثنی سند مالکیت آنها صادر و در پرونده ضبط میشود و آنها می توانند تقاضای دریافت سند مالکیت سهم مشاع خود را از اداره ثبت بنمایند. بدیهی است که اگر همه آنها قصد انتقال ملک را داشته باشند به ترتیبی که در مورد ورثه گفته شد، باید موضوع صدور المثنی سند مالکیت و ضبط آن در پرونده ثبتی را به دفتر خانه مورد نظر اطلاع دهند و در این صورت دفتر خانه مکلف است با معرفی نماینده خود ضمن استعلام از جریان ثبتی ملک سند مالکیت مزبور را از اداره ثبت محل مطالبه و موضوع انتقال را در آن ثبت نماید. (۱۳) بر اساس تبصره ۶ ماده مزیور در صورتی که سند مالکیت اولیه پیدا شود و با المثنی سند مالکیت معامله ای انجام نشده باشد المثنی سند مالکیت ابطال و در پرونده مربوطه ضبط می شود و مراتب نیز به دفاتر اسناد رسمی اعلام می گردد. اما در فرض انجام معامله با المثنی سند مالکیت لازم است سند مالکیت اولیه ابطال و در پرونده ضبط شود. پرسشی که در این جا مطرح میشود این است که اگر با المثنی سند مالکیت، معامله رهنی یا شرطی یا هر معامله ای شده باشد و در موقع پیدا شدن سند مالکیت اولیه معامله مزبور فسخ اعتبار بخشید؟ ب. ت. ب. سیاق تبصرة ۶ مادة ۱۲۰ آیین نامه به نظر می رسد پاسخ منفی باشد. از این گذشته باید توجه داشت که دفتر خانه تنظیم کننده سند رهنی یا شرطی و امثال آن به اعتبار المثنی سند مالکیت مبادرت به تنظیم سند رسمی نموده است و بی اعتبار ساختن و ابطال المثنی یاد شده موجه و موافق با اصول به نظر نمی رسد. پس اولی این است که با پیدا شدن سند مالکیت اولیه چنانچه با المثنی سند مالکیت معامله ای اعم از قطعی یا رهنی یا شرطی و مانند آنها شده باشد، سند مالکیت اولیه ابطال و در پرونده ضبط شود. بند ۳۱۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره می گوید ... در مورد نحوه ابطال سند مالکیت المثنی بعد از این که سند مالکیت اصلی به دست آمده و از طرف مالک اعلام می شود کسب تکلیف شده به این وسیله خاطر نشان می نماید در هر مورد که سند مالکیت اصلی به دست آید و از طرف مالک کتباً اعلام گردد، چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله انجام نشده باشد ابطال سند مالکیت المثنی مانعی ندارد. بدیهی است مراتب باید پیرو بخشنامه مربوط به فقدان سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی تابعه بخشنامه شود و چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط گردد. (۱۴) ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت و تبصره های آن راجع به موردی که پس از صدور و تسلیم المثنی سند مالکیت شخصی غیر از مالک ی. ق. م. او سند مالکیت اولیه را به اداره ثبت محل ارائه نماید ساکت است و حتی از تبصره ۶ مادة مزبور نیز مطلبی در این باره دانسته نمی شود. ولی از کلیات ماده ۱۲۰ و تبصره های آن و نیز از رویه اداری می توان دریافت که در چنین مواقعی اگر ارائه دهنده سند مالکیت اولیه صرفاً سند را یافته و به اداره ثبت تسلیم می کند و خود در این باره مدعی و ذینفع نیست ثبت محل باید موضوع را صورت مجلس نماید و به مالک ی. ق. م. قانونی وی کتباً اخطار کند تا جهت اعمال مقررات تبصره ۶ ماده مزبور به اداره ثبت مراجعه نماید. اما اگر ارائه دهنده سند مالکیت اولیه خود را ذینفع می داند و نسبت به سند مالکیت ابرازی ادعایی دارد، باید او را جهت پیگیری حق مورد ادعای خود به دادگاه محل وقوع ملک راهنمایی نمود و به او تذکر داد که پس از اقامه دعوی گواهی لازم را از دفتر دادگاه اخذ و به ثبت محل تسلیم نماید تا حق احتمالی وی محفوظ بماند. (۱۵) در صورت وقوع اشتباه در آگهی موضوع ماده ۱۲۰ آیین نامه احراز و تشخیص اشتباه و همچنین دستور رفع اشتباه بر عهده مدیر کل ثبت استان مربوطه گذاشته شده است. در چنین فرضی به منظور امکان تصمیم گیری سریع و جلوگیری از مکاتبات غیر ضروری باید تصویر پیش نویس آگهی فقدان سند مالکیت و همچنین تصویر نسخه تایپ شده آن و تصویر روزنامه مربوطه که آگهی در آن چاپ و منتشر شده است به ضمیمه گزارش ارسالی به اداره کل ارسال گردد. اعطای صلاحیت تشخیص اشتباه و همچنین دستور رفع آن به بالاترین مقام ثبتی استان نشان دهنده اهمیت و حساسیت صدور المثنی سند مالکیت است و این پیام را به روشنی می رساند که ادارات ثبت در رعایت تشریفات و مقررات مربوط به تقاضاهای صدور المثنی اسناد مالکیت باید نهایت دقت و حساسیت را به خرج دهند. با این حال به نظر می رسد به منظور اجتناب از مکاتبات عدیده و تأخیر در انجام امور و سرگردانی مراجعین، مدیرکل ثبت استان چنانچه مقتضی تشخیص دهد و سازمان ثبت نیز تصویب نماید می تواند این اختیار را به رؤسای ادارات ثبت تفویض کند. (۱۶) اگر مالک یکی از اشخاص حقوقی حقوق خصوصی باشد، اداره ثبت محل باید اساسنامه شرکت و آخرین صورتجلسه و آگهی تغییرات را از اداره ثبت شرکت ها مطالبه و آخرین وضعیت آن را نیز از مرجع یادشده استعلام کند و هویت اشخاصی را که قانوناً می توانند از طرف شخص مزبور متقاضی صدور المثنی سند مالکیت شوند، احراز نماید. بنا بر همین قاعده هر گاه مالک یکی از اشخاص حقوقی در حقوق عمومی مانند دولت و یا شهرداری باشد ارائه معرفی نامه معتبر که متضمن معرفی نماینده مالک و پیگیری او و همچنین صلاحیت وی در اخذ المثنی سند مالکیت باشد، الزامی است. (۱۷) بر اساس بخشنامه ۱/۱۱/۲۷۸۰۳ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۱۵ سازمان ثبت کشور هر گاه مالک ملکی که صدور المثنی سند مالکیت آن طبق ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت و تبصره های آن تقاضا میشود تاجر ورشکسته باشد درخواست صدور المثنی سند مالکیت باید از طرف اداره تصفیه و امور ورشکستگی ارائه گردد و المثنی سند مالکیت نیز به نام اداره تصفیه و امور ورشکستگی به قائم مقامی مالک صادر و به مرجع اخیر تسلیم شود. در بخشنامه مزبور به عنوان ادارات کل ثبت استان ها می خوانیم نظر به این که در ماده ۴۱۸ قانون تجارت مقرر گردیده تاجر ورشکسته از تاریخ صدور حکم از مداخله در تمام اموال خود حتی آنچه که ممکن است در مدت ورشکستگی عاید او گردد ممنوع است و در کلیه اختیارات و حقوق مالی ورشکسته که استفاده از آن مؤثر در تأدیه دیون او باشد، مدیر تصفیه قائم مقام قانونی ورشکسته بوده و حق دارد به جای او از اختیارات و حقوق مزبوره استفاده کنند مع الوصف حسب اعلام اداره تصفیه و امور ورشکستگی بعضی از واحدهای ثبتی از صدور سند مالکیت المثنی به نام مرجع مزبور خودداری می نمایند. لذا مقتضی است به کلیه واحدهای ثبتی اعلام گردد از این به بعد، پس از تسلیم مدارک لازم از طرف اداره مزبور برابر تبصره ۱ اصلاحی ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت ب. ر. م. نسبت به صدور سند مالکیت المثنی اقدام نمایند. (۱۸) در صورتی که مالک از اشخاص حقیقی محجور باشد و قیم با ارائه قیم نامه معتبر تقاضای صدور المثنی سند مالکیت مولی علیه خود را داشته باشد اداره ثبت محل باید ضمن ارسال تصویر مصدق قیم نامه به اداره امور سرپرستی دادگستری موضوع را اعلام و در مورد صلاحیت قیم برای دریافت المثنی سند مالکیت محجور از مرجع یاد شده استعلام و پاسخ صریح اخذ نماید و بر اساس پاسخ مذکور اقدام کند. (۱۹) نکته پایانی این که در صورت مراجعة وکیل مالک به منظور درخواست صدور المثنی سند مالکیت و پیگیری موضوع، باید نسبت به تسلیم تقاضا و دریافت المثنی سند مالکیت موکل خود، مأذون باشد. در غیر این صورت وکیل مجاز به مداخله در این مهم نخواهد بود و اداره ثبت نیز مجاز به انجام درخواست وی نیست. بخشنامه شماره ۱/۳۴/۲۹۷۹۸ مورخ ۱۳۸۴/۱۲/۷ سازمان ثبت در این باره بی نیاز از تفسیر است که می گوید نظر به این که در خصوص اخذ المثنی سند مالکیت توسط وکیل رویه های مختلفی اعمال میگردد، لذا چنانچه اختیار اخذ المثنی سند مالکیت در وکالت نامه قید و تصریح نشده باشد تحویل المثنی سند ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع، صفحه مالکیت به وکیل خالی از اشکال نخواهد بود. مقتضی است مراتب را جهت اطلاع و اقدام لازم به واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ نمایند.