قدرت اثباتی و اجرایی سند رسمی و آثار آن — همچنین باید توجه داشت که امتیاز سند

همچنین بر اساس قانون راجع به طرز تنظیم وصیت نامه مصوب ۱۳۱۷ و طبق فصل ششم قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ وصیت نامه های غیر رسمی راجع به اموال غیر منقول، از استثنائات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت محسوب می شوند. اما گفتنی است که این گونه وصیت نامه های عادی نیز کماکان در ادارات ثبت غیر قابل قبول به حساب می آیند مگر این که توسط دادگاه صالح تنفیذ گردند. به عبارت دیگر سند عادی در هیچ مورد حتی در فرض اعتبار از سوی قانونگذار در ادارات ثبت و دفاتر اسناد را رسمی، جز با تنفیذ مرجع قضایی، قابل ترتیب اثر نخواهد بود. اما بر مواردی که گفته شد باید دو مورد قابل توجه دیگر را نیز افزود: اول این که طبق مفاد تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، معاملات انجام شده با سند عادی نسبت به اراضی شهری تا تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵، مشروط به تأیید مرجع قضایی پذیرفته شده است. با وجود این چنین سندی نیز تا انتقال رسمی توسط وزارت مسکن و شهرسازی به منتقل الیه و یا تأیید و تنفیذ آن از سوی دادگاه قابل ترتیب اثر در ادارات ثبت نیست. دوم این که هر چند قانونگذار رسیدگی نسبت به اسناد عادی راجع به انتقال املاک را در صلاحیت هیأت های حل اختلاف موضوع ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰ قرار داده است، ولی حتی در مورد اخیر هم ادارات ثبت فقط پس از صدور رأی هیأت ها که متضمن احراز مالکیت متقاضی است و پس از انجام تشریفات قانونی می توانند نسبت به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام متقاضی اقدام نمایند. بدیهی است که در تمامی موارد مذکور دادگاه ها و هیأت های حل اختلاف نهادهایی مستقل از ادارات ثبت هستند. حتی هیأت های مزبور هم نهادهایی غیر از ادارات ثبت هستند و همان گونه که گفته شد، ادارات ثبت نیز جز اجرای قانونی آراء و تصمیمات مراجع مزبور رأساً اقدام دیگری انجام نمی دهند. بنابراین اسناد عادی در ادارات ثبت به هیچ وجه واجد اعتبار محسوب نمی شوند و صرفاً در مواردی که توسط قانونگذار احصاء شده است بعد از رعایت مقررات و تشریفات مذکور در قوانین و آیین نامه های مربوطه و همچنین بعد از تأیید و تنفیذ چنین اسنادی در مراجع اداری یا قضایی - حسب مورد و یا پس از صدور رای توسط مراجع مزبور، ادارات ثبت مجاز به ثبت معامله موضوع این گونه اسناد خواهند بود. الزام ذینفع به تقدیم دادخواست تنفیذ سند عادی وصیت به دادگاه به خوبی نشان می دهد که استثنائات مزبور، فقط مواردی هستند که مراجع قضایی به عنوان استثناء بر قاعده کلی لزوم ثبت رسمی اسناد عقود و ایقاعات راجع ب. غ. منقول آنها را رعایت می کنند و قاعده کلی همان لزوم ثبت رسمی چنین اسنادی است. همچنین باید توجه داشت که امتیاز سند رسمی محدود به توان اثباتی آن نیست. بلکه سند رسمی دارای قدرت اجرایی فوق العاده ای نیز هست. ماده ۹۲ قانون ثبت در این باره مقرر می دارد مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه، لازم الاجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی، متصرف و مدعی مالکیت آن باشد. رأی وحدت رویه شماره ۳۸۹۱ مورخ ۱۳۴۱/۱۲/۲۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مبین همین نکته است. لازم به ذکر است که مقررات ماده ۹۲ قانون ثبت با ماده ۹۳ قانون مذکور تکمیل می شود که می گوید کلیه استاد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم، لازم الاجراء است. به عبارت دیگر کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول و غیر منقول به استثنای عین مال منقولی که در تصرف ثالث و مورد ادعای مالکیت اوست بی نیاز از رسیدگی و حکم دادگاه دانسته شده و به حکم قانون لازم الاجراء اعلام گردیده است. پس فقط مال منقولی که سند رسمی آن به نام دیگری است و آن مال در تصرف شخص ثالث است و او نسبت به آن ادعای مالکیت دارد از شمول قدرت اجرایی سند رسمی بیرون است. در نتیجه بخش اول ماده ۹۲ قانون ثبت متضمن قاعده ای کلی است که حکایت از لازم الاجراء بودن مدلول کلیه اسناد رسمی دارد و آنچه استثناء محسوب می شود، عدم قدرت اجرایی سند رسمی نسبت به مال منقول در تصرف ثالثی است که ضمناً نسبت به ه آن ادعای مالکیت دارد. آراء شماره ۳۱۴۷ مورخ ۱۳۷۸/۱۰/۱۴ و شماره ۳۱۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۱۱/۴ شورای عالی ثبت نیز بر همین اساس صادر شده است. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ثبت اسناد و املاک همان منبع صفحات ۵۰۳ تا ۵۰۶. ۱۷۱ تا ۱۷۵. آیین نامه اجرای مفاد استاد رسمی لازم الاجراء، مادة ۶۳ بازداشت مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می کند، ممنوع است. میرحسینی، دکتر سید حسن - شرح آرای شورای عالی ثبت همان منبع صفحات ۱۰۲ و ۱۰۴. برخی از استادان استثنای اخیر ماده مزبور را ناشی از تعارض مفاد سند رسمی با اماره تصرف دانسته و گفته اند در صورتی که سند رسمی مال منقولی را متعلق به مطالبه کننده بداند و آن مال در در تصرف ثالثی باشد که مدعی مالکیت آن است، چون تصرف به عنوان مالکیت نیز دلیل مالکیت است و فرض بر این است که تصرف از راه مشروع به دست آمده است تعارض این دو دلیل ایجاب می کند که دادگاه در باره مالکیت تصمیم بگیرد و مدلول سند برای احراز مالکیت و اجرای آثار آن کافی به نظر نمی رسد.