اصلاح حد به کوچه — اما آنچه گفته شد تا سال ۱۳۷۷

اما ضوابطی که در ردیف اول فراز (ز) از بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی آمده و متضمن شرایط اصلاح حد ملک به کوچه است، به این شرح م. ب. هر گاه در نتیجه تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده و تبدیل حد به کوچه اصلاح سند مالکیت در حدی که قبلاً به ملک مجاور و فعلاً به کوچه محدود است تقاضا شود در صورتی که کوچه مورد بحث بن بست نباشد و شهرداری نیز عمومی بودن کوچه را تأیید نماید اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت از این جهت مانعی نخواهد داشت. نکته مهم این است که مقرره اخیر دامنه حکم مندرج در بند ۳۰۶ مجموعه بخشنامه ها را از دو جهت محدود نموده است. به این معنی که کوچه مورد نظر نه تنها باید غیر بن بست باشد، بلکه عمومی بودن آن نیز باید از طرف شهرداری محل تأیید شود. بنابراین جهت اصلاح حد به کوچه دو شرط لازم است: شرط نخست عبارت از این است که کوچه بن بست نباشد. این مهم ب. ت. ب. عینیت وضع موجود به راحتی قابل تشخیص و احراز و گواهی نماینده و نقشه بردار اداره ثبت است. شرط دوم عبارت از تأیید شهرداری مبنی بر عمومی بودن کوچه است. به طور معمول کوچه های غیر بن بست عمومی نیز هستند. با وجود این گاه ممکن است کوچه مورد نظر هر چند بن بست نباشد، اما ب. ت. ب. وضعیت و موقعیت خاصی که دارد نتوان آن را عمومی دانست. مثلاً، می توان کوچه غیر بن بستی را تصور نمود که فقط به منظور عبور و مرور پیاده ایجاد شده است و قابل تردد با وسایل نقلیه نباشد و به رغم غیر بن بست بودن مورد استفاده اختصاصی باشد و فقط یک یا دو یا سه ملک به آن دسترسی داشته باشند و عمومیت نداشته باشد. در فرض اخیر هم مرجع تشخیص شهرداری است و اداره ثبت باید نظر شهرداری محل را در خصوص موضوع استعلام نماید. بنابراین اگر کوچه احداثی، غیر بن بست باشد و شهرداری نیز عمومی بودن آن را تأیید کند، اصلاح حد ملک مورد نظر به کوچه مزبور از اختیارات تفویضی به رؤسای ادارات ثبت است و آنها بر اساس اختیارات مزبور می توانند نسبت به اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت دستور لازم را صادر نمایند. با این حال تا سال ۱۳۷۷ چنانچه شهرداری عمومی بودن کوچه را تأیید می کرد، ولی کوچه بن بست بود اقدام برای اصلاح حد ملک از پلاک مجاور به کوچه خارج از شمول اختیارات تفویضی به رؤسای ادارات ثبت به شمار می آمد و ارسال گزارش جامع و کامل و همچنین نقشه وضعیت املاک و موقعیت کوچه احداثی و تصویر تأیید شهرداری مبنی بر عمومی بودن کوچه به اداره کل ثبت استان مربوطه جهت طرح موضوع در هیأت نظارت و کسب تکلیف ضرورت داشت. تکلیف مذکور از مفاد مندرج در ردیف نخست فراز (3) بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی به خوبی قابل استنباط است. اما آنچه گفته شد تا سال ۱۳۷۷ مبنای عمل به شمار می آمد. در تاریخ ۷ آذرماه آن سال بخش پایانی ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت اصلاح گردید و مقرر شد ... هر گاه در نتیجه تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده و تبدیل حد به کوچه اصلاح سند مالکیت در حدی که قبلاً به ملک مجاور و فعلاً به کوچه محدود است تقاضا شود، در صورتی که شهرداری عمومی بودن کوچه را اعم از بن بست یا غیر بن بست تأیید نماید اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت توسط اداره ثبت مربوطه با رعایت حقوق مجاورین انجام خواهد شد. به این ترتیب شرط اول یعنی غیر بن بست بودن کوچه که از شرایط اساسی در جهت اصلاح حد ملک به کوچه محسوب می گردید حذف شد و در حال حاضر اصلاح حد ملک به کوچه به صرف تأیید عمومی بودن آن از طرف شهرداری در اداره ثبت محل صورت می گیرد و نیازی به کسب تکلیف از اداره کل ثبت استان و یا طرح موضوع در جلسه هیأت نظارت نیست. اما بدیهی است که در صورت اخیر نیز هر گاه اصلاح حد به کوچه، تضییع حق مجاورین را محتمل سازد، اداره ثبت محل مکلف است راجع به موضوع، از اداره کل ثبت استان کسب تکلیف کند و البته در مواردی که احتمال تضییع حق قطعی باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. لازم به ذکر است که اطلاع و موافقت شهرداری از هر حیث لازم است. زیرا صرف نظر از تولیت و نظارت و مدیریت شهرداری نسبت به کوچه و خیابان و مانند آنها باید توجه داشت که در بسیاری از مواقع تشخیص و اعلام نظر شهرداری می تواند منازعات مجاورین و همسایگان را با یکدیگر حل کند و دعاوی آنها را نسبت به هم خاتمه بخشد. چنان که ممکن است حدی از یک ملک به کوچه محدود شود، ولی دری برای عبور و مرور در آن حد پیش بینی نشده باشد. پس طبیعی است که اقدام مالک برای باز کردن در برای عبور و مرور در حد مزبور با مخالفت و ممانعت مالکین مجاور روبرو شود. در این گونه موارد، اظهار نظر شهرداری نه تنها برای مرجع اداری بلکه برای مراجع قضایی نیز از اعتبار و حجیت برخوردار است و دادگاه ها هم در رسیدگی به چنین دعاوی و منازعاتی نظر شهرداری را مستند رأی خود قرار می دهند. ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. لازم به ذکر است که اطلاع و موافقت شهرداری از هر حیث لازم است. زیرا صرف نظر از تولیت و نظارت و مدیریت شهرداری نسبت به کوچه و خیابان و مانند آنها باید توجه داشت که در بسیاری از مواقع تشخیص و اعلام نظر شهرداری می تواند منازعات مجاورین و همسایگان را با یکدیگر حل کند و دعاوی آنها را نسبت به هم خاتمه بخشد. چنان که ممکن است حدی از یک ملک به کوچه محدود شود، ولی دری برای عبور و مرور در آن حد پیش بینی نشده باشد. پس طبیعی است که اقدام مالک برای باز کردن در برای عبور و مرور در حد مزبور با مخالفت و ممانعت مالکین مجاور روبرو شود. در این گونه موارد، اظهار نظر شهرداری نه تنها برای مرجع اداری بلکه برای مراجع قضایی نیز از اعتبار و حجیت برخوردار است و دادگاه ها هم در رسیدگی به چنین دعاوی و منازعاتی نظر شهرداری را مستند رأی خود قرار می دهند. اما نکته آخر در این مبحث طرح این پرسش است که اگر ملک مورد نظر جاری باشد و به عبارت دیگر ثبت دفتر املاک نشده و نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده باشد، تکلیف چیست و چه باید کرد؟ مثلاً ملکی تقاضای ثبت شده و راجع به آن اظهارنامه ثبتی تنظیم گردیده است و اینک با تغییر حد مجاور از ملک به کوچه نیازمند اصلاح است. چنین به نظر می رسد که تأکید و اشاره مقررات مذکور به این که ملک مورد نظر باید ثبت شده باشد، ناظر به اصلاح نهایی ثبت دفتر املاک و سند مالکیت است. زیرا بدیهی است با فراهم شدن مقتضیات لازم برای اصلاح آنچه که طبق دستور رئیس اداره ثبت اصلاح خواهد شد، بنابراین تأکید و اشاره موصوف راجع به املاک ثبت شده منافاتی با اصلاح سوابق املاکی ندارد که نیازمند اصلاح حد به کوچه هستند و ضمناً هنوز هم ثبت دفتر املاک نشده اند و دارای سند مالکیت نیستند. در نتیجه به نظر می رسد با رعایت آنچه که در خصوص املاک ثبت شده ضرورت دارد، می توان با پرسش از شهرداری محل راجع به املاک جاری نیز تغییر وضعیت مبتنی بر اصلاح حد به کوچه را انجام داد. با این همه باید میان آن دسته از املاک جاری که جریان ثبتی آنها پایان یافته و آن گروه خاتمه نپذیرفته است قائل به تفاوت شد به این ترتیب که اگر نسبت به ملک مورد نظر تقاضای ثبت شده ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده باشد، طبیعی است که در هنگام تحدید حدود اصلاح حد مورد نظر برابر وضع موجود واقعی و با جلب نظر شهرداری مبنی بر عمومی بودن کوچه صورت می گیرد و مراتب اصلاح در صورتمجلس تحدیدی قید شود. زیرا حدود مرقوم در اظهارنامه ثبتی با همه اعتبار آن حدودی اظهاری و غیر قطعی است و اساساً فلسفه و توجیه عملیات تحدید حدود و تنظیم صورتمجلس تحدیدی نیز در همین نکته نهفته است که با انجام عملیات تحدیدی، حدود ملک به طور واقعی و قطعی مشخص و تعیین و تثبیت شود و از حالت استناد به اظهار مالک و یا دیگران خارج شود و قطعیت بیابد. ضمن این که طبق بخش اخیر تبصره اصلاحی ماده ۱۵ قانون ثبت اصولاً تحدید حدود املاکی که یک یا چند حد آنها با اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری ها و یا حریم آنها مجاورت داشته باشد با دعوت از نماینده سازمان ذیربط به عمل می آید.