صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی مرجع قضایی — بند ۳۴۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا

بند ۳۴۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۷۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه (۱۳۹۵) می گوید درخواست ثبت املاکی که طبق احکام نهایی دادگاه های املاک واگذاری و صورتمجلس تحویلی به عمل می آید چنانچه اختلافی بین دادنامه و مدارک و صورتمجلس تحویلی نباشد، پس از احراز و ابطال سند مالکیت صادره به نام م. ع. نسبت به ملک مورد تقاضا پذیرفته میشود و چنانچه اداره املاک مربوطه از ارسال سند مالکیت خودداری نماید و پذیرفتن درخواست فقط موقوف به ابطال تمام یا قسمتی از آن باشد. ثبت محل با تعیین ضرب الاجل دو ماهه جریان امر را به اداره املاک و مستغلات مزبور اعلام و چنانچه در مدت مذکور سند مالکیت مورد بحث به ثبت محل فرستاده نشود و یا موارد اشکال و اختلاف اعلام نگردد، به درخواست متقاضی ثبت اقدام و نسبت به وظایفی که جهت ابطال سند مالکیت بر عهده ادارات ثبت است اقدام خواهد شد. اینک لازم است مفاد هر یک از بندهای مذکور جداگانه بررسی شود بند ۳۴۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۷۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه (۱۳۶۵) ناظر به اراضی و املاکی است که بر اساس رأی نهایی دادگاه های املاک واگذاری در مالکیت محکوم له استقرار یافته است. این گونه املاک قبلاً از طرف محکوم له درخواست ثبت شده و جریان ثبتی آن نیز بدون معترض خاتمه یافته است. اما چنانچه بعدها سند مالکیت به نام شخصی صادر شده باشد که در جریان رسیدگی دادگاه املاک واگذاری به موجب رأی نهایی م. ع. شناخته شده باشد، اداره ثبت به استناد رأی نهایی مزبور و صورت مجلس تحویلی نسبت به ابطال سند مالکیت م. ع. و تعقیب جریان ثبت ملک به نام محکوم له در حدود مفاد حکم دادگاه املاک واگذاری اقدام می نماید. بند ۳۴۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۸۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه (۱۳۶۵) ناظر به قریه ها و مزرعه های متعددی است که اولاً متصل به هم بوده اند. ثانیاً سابقه تقاضای ثبت و تحدید حدود به نام محکوم له ندارند. ثالثاً سند مالکیت آنها قبلاً و به طور واحد به نام م. ع. صادر شده است. رابعاً طبق آراء صادره از دادگاه املاک واگذاری و صورتمجلس تحویل و تحول قسمتی از محدوده آنها بدون ذکر حدود و مشخصات در مالکیت اشخاص مستقر شده است. بند مزبور در مقرره ای بدیع و جالب توجه و ضمن لزوم تقاضای ثبت محکوم به توسط محکوم له اعلام میکا ی کند باید با مطالبه سند مالکیت نماینده اداره مربوطه و متقاضی ثبت را نیز جهت تفکیک حدود محکوم به از سایر قسمتها. دعوت شوند و در حدود مقررات با حضور و امضای نماینده مزبور و در صورت عدم حضور نماینده نامبرده در تفکیک حدود قطعه مورد حکم دادگاه املاک واگذاری اقدام و سپس با حدود مندرج در صورتمجلس تفکیکی تقاضای ثبت محکوم له قبول و به جریان گذاشته شود. مشخص نیست بخشنامه مزبور چگونه جواز تقاضای ثبت مجدد ملکی را صادر می کند که نه تنها قبلاً تقاضای ثبت شده بلکه حتی نسبت به آن در یک محدوده بزرگ تر سند مالکیت نیز صادر شده است. بدیهی است راجع به ملکی که قبلاً درخواست ثبت شده و آگهی های نوبتی و تحدیدی آن منتشر و عملیات تحدیدی آن انجام و پس از انقضای مدت اعتراض، ثبت دفتر املاک گردیده و سند مالکیت آن نیز صادر شده است تقاضای ثبت نه تنها محمل و مبنای قانونی ندارد، بلکه از نظر منطقی نیز قابل توجیه نیست. چنین تقاضای ثبتی مستلزم انتشار آگهی های نوبتی و تجدیدی و به تبع آن، مستلزم انقضای مدت واخواهی و در صورت وقوع اعتراض احاله موضوع به دادگاه است. بر این اساس بخشنامه مزبور را باید در تقابل با ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ دانست که مقرر میدارد در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود، اعم از این که مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند یا در دادگاه محکوم شود، معترض محکوم له جانشین مستدعی شناخته شده و چنانچه مانع دیگری نباشد ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد به نام معترض نخواهد بود. بند ۳۴۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۷۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه (۱۳۹۵) ناظر به ملکی است که طبق رأی نهایی دادگاه های مذکور و صور تمجلس تحویلی باید به نام محکوم له تقاضای ثبت شوند و این در شرایطی است که بند مذکور تصریح به ابطال سند مالکیت صادره به نام م. ع. می کند. در این جا هم معلوم نیست چگونه و چرا ملک تقاضای ثبت شده ای که ضمناً ثبت دفتر املاک اداره ثبت شده و سند مالکیت آن نیز صادر گردیده است باید مجدداً تقاضای ثبت شود. در واقع به نظر می رسد با مقررات دو بند اخیر الذکر نه تنها ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت بلکه ماده ۲۲ قانون مذکور هم نادیده گرفته شده است. بدیهی است که آراء صادره از دادگاه ها برای کلیه مراجع اداری از جمله ادارات ثبت لازم الاتباع است. اما این لزوم به مفهوم نادیده انگاشتن قانون نیست و دادرس باید ب. ت. ب. اصول و ضوابط مسلم در حقوق ثبت نسبت به انشاء و صدور رأی مبادرت ورزد. واقعیت این است که لزوم قبول تقاضای ثبت به نام محکوم له در خصوص ملکی که نه تنها قبلاً ثبت شده بلکه نسبت به آن سند مالکیت صادر گردیده است. صرف نظر از این که با مقررات ثبت املاک مطابقت ندارد بلکه حتی مساعدتی نیز به حال محکوم له نخواهد بود. زیرا چنان که گفته شد فرض قبول تقاضای ثبت برابر حکم دادگاه مستلزم انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی و به تبع آن مستلزم انقضای مدت واخواهی و در صورت وقوع اعتراض احاله موضوع به دادگاه است. فرآیندی که فقط بر زحمات معترض محکوم له می افزاید و او را به مشقت می اندازد. بنابراین به نظر می رسد در مورد اراضی و املاک مشمول آراء دادگاه های املاک واگذاری هم باید ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت را مبنای صدور احکام دادگاه های مزبور و ملاک عمل برای ادارات ثبت دانست و آن را معیار قرار داد تا ضمن اجتناب از این گونه مقررات مغایر و بلکه مخالف قانون مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت نیز مراعات شود. البته باید خاطرنشان ساخت که صدور اسناد مالکیت به نام محکوم له و بر اساس رأی نهایی دادگاه و حتی بدون تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر خانه ویژه اراضی و املاک موضوع رسیدگی دادگاه های املاک واگذاری نیست. پس در هر مورد که آراء دادگاه های ذیصلاح مبنی بر ابطال سند مالکیت م. ع. و صدور سند مالکیت به نام محکوم له صادر می شود ادارات ثبت نسبت به اجرای رأی صادره اقدام مقتضی معمول خواهند نمود. بخشنامه شماره ۴۹/۱۵ اب ش مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۸ ریاست شورای عالی قضایی به عنوان دادسراها و دادگاه های انقلاب اسلامی و مراجع قضایی و ادارات مرکزی و سازمانهای تابعه در خصوص اجرای احکام راجع به استرداد حقوق و اموال به گونه ای مجمل مقرر داشته است بنا به تصویب شورای عالی قضایی در جلسه شماره ۲۲۹ مورخ ۱۳۶۵/۹/۲۶، ابلاغ می شود (۱) برای اجرای حکم استرداد مال غیر منقول و شرکت ها و حقوق و اموالی که اجرای آن مستلزم اعلام به ادارات ثبت اسناد و املاک یا ادارات و سازمانهای دولتی است لازم است پس از آن که دادگاه پرونده را جهت اجرای حکم به دادسرا ارسال نمود، دادسرا مفاد حکم را با قید شماره و تاریخ نظریه بدوی، شماره و تاریخ رأی دادگاه عالی و شماره و تاریخ حکم نهایی دادگاه به اداره ثبت یا به اداره ای که اجرای حکم بر عهده اوست اعلام و اجرای حکم را بخواهد مشخصات ثبتی و اطلاعات لازم نیز باید تصریح شود. (۲) اداره ثبت و ادارات دیگر حکم را اجراء و نتیجه را اعلام خواهند نمود. چنانچه در مقام اجرای حکم شبهه یا سئوالی داشته باشند که با تعلیمات دادستان مرتفع نشود، می توانند توسط دادستان به محکمه حاکمه رجوع کرده تقاضای ارشاد نمایند. (۳) بهتر است دستور اجرای حکم را که به امضای دادستان صادر میشود حاکم دادگاه نیز امضاء نماید و در مواردی که اشکالی در ارسال تصویر حکم و رأی دادگاه عالی وجود ندارد، تصویر دو رأی مذکور نیز به ضمیمه ارسال شود. این ترتیب در اجرای احکامی که تاکنون اجرای آن پایان نیافته است، نیز معمول گردد. پس چنان که گفته شد و بر اساس ماده ۱۲۴ آیین نامه قانون ثبت در مواردی که برای استیفای طلب بستانکار و طبق حکم دادگاه ملک مدیون به تصرف بستانکار داده می شود، اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون بشناسد و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باشد، باید مطابق همان حکم ملک را به نام محکوم له مثل مورد انتقال ثبت نماید و بند ۲۶۶ مجموعة بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵ نیز در این باره می گوید در مورد ثبت مال غیر منقول که به موجب اجراییه دادگاه از اموال م. ع. منتقل ب. غ. گردیده است، ثبت آن به نام منتقل الیه باید مسبوق به دستور تملیک محاکم رسمی دادگستری بوده باشد. ضمناً به نظر می رسد منظور از غیر در بند اخیر الذکر اعم از بستانکار و یا برنده مزایده است. مبحث دوازدهم صدور بلند مالکیت بر مبنای قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت پیش از ورود به بحث و پرداختن به آن مقدمتاً اشاره می شود که در سال ۱۳۵، موادی از قانون ثبت اصلاح و البته موادی به این قانون الحاق شده است و از جمله مواد الحاقی به آن مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ است که شاید این دو ماده را بتوان تأثیر گذارترین مواد الحاقی به قانون ثبت دانست. مراد و منظور از الحاق این مواد و سپس اصلاح آنها بی گمان حل مشکلات ثبتی اشخاص و کاهش اختلافات ملکی بوده است. اما در تحقق این اهداف نه فقط تردید جدی وجود دارد بلکه با تغییراتی که تحت عنوان اصلاحات و الحاقات در سالهای بعد نسبت به این دو ماده صورت گرفته است باید اذعان کرد که از اعتبار اسناد مالکیت نیز به گونه ای محسوس کاسته شده است. زیرا چنان که برخی از استادان اشاره کرده اند این شیوه ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع ص مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۳۰۵ هر موقع که از طرف وزارت دفاع یا نمایندگان ارتش دادنامه قطعی بر تملیک ملکی به ارتش ارائه شود در صورت اجرای دادنامه قطعی مزبور ارتش قائم مقام متقاضی ثبت بوده و همان طور که در مورد کلیه احکام قطعی صادره از محاکم رسمی دادگستری عمل می کنند، بر اساس و مدلول حکم صادره و بر طبق قانون پس از طی تشریفات قانونی ملک را به نام ارتش به نمایندگی دولت در دفتر املاک ثبت نموده سند مالکیت صادر نمایید. بدیهی است در این قبیل موارد مطالبة سند انتقال و خلاصه معاملات موردی نونخواهد داشت.