صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی مرجع قضایی — این ترتیب در اجرای احکامی که تاکنون

بند ۳۴۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا پایان سال ۱۳۴۹ بند ۲۷۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه (۱۳۹۵) ناظر به ملکی است که طبق رأی نهایی دادگاه های مذکور و صور تمجلس تحویلی باید به نام محکوم له تقاضای ثبت شوند و این در شرایطی است که بند مذکور تصریح به ابطال سند مالکیت صادره به نام م. ع. می کند. در این جا هم معلوم نیست چگونه و چرا ملک تقاضای ثبت شده ای که ضمناً ثبت دفتر املاک اداره ثبت شده و سند مالکیت آن نیز صادر گردیده است باید مجدداً تقاضای ثبت شود. در واقع به نظر می رسد با مقررات دو بند اخیر الذکر نه تنها ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت بلکه ماده ۲۲ قانون مذکور هم نادیده گرفته شده است. بدیهی است که آراء صادره از دادگاه ها برای کلیه مراجع اداری از جمله ادارات ثبت لازم الاتباع است. اما این لزوم به مفهوم نادیده انگاشتن قانون نیست و دادرس باید ب. ت. ب. اصول و ضوابط مسلم در حقوق ثبت نسبت به انشاء و صدور رأی مبادرت ورزد. واقعیت این است که لزوم قبول تقاضای ثبت به نام محکوم له در خصوص ملکی که نه تنها قبلاً ثبت شده بلکه نسبت به آن سند مالکیت صادر گردیده است. صرف نظر از این که با مقررات ثبت املاک مطابقت ندارد بلکه حتی مساعدتی نیز به حال محکوم له نخواهد بود. زیرا چنان که گفته شد فرض قبول تقاضای ثبت برابر حکم دادگاه مستلزم انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی و به تبع آن مستلزم انقضای مدت واخواهی و در صورت وقوع اعتراض احاله موضوع به دادگاه است. فرآیندی که فقط بر زحمات معترض محکوم له می افزاید و او را به مشقت می اندازد. بنابراین به نظر می رسد در مورد اراضی و املاک مشمول آراء دادگاه های املاک واگذاری هم باید ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت را مبنای صدور احکام دادگاه های مزبور و ملاک عمل برای ادارات ثبت دانست و آن را معیار قرار داد تا ضمن اجتناب از این گونه مقررات مغایر و بلکه مخالف قانون مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت نیز مراعات شود. البته باید خاطرنشان ساخت که صدور اسناد مالکیت به نام محکوم له و بر اساس رأی نهایی دادگاه و حتی بدون تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر خانه ویژه اراضی و املاک موضوع رسیدگی دادگاه های املاک واگذاری نیست. پس در هر مورد که آراء دادگاه های ذیصلاح مبنی بر ابطال سند مالکیت م. ع. و صدور سند مالکیت به نام محکوم له صادر می شود ادارات ثبت نسبت به اجرای رأی صادره اقدام مقتضی معمول خواهند نمود. بخشنامه شماره ۴۹/۱۵ اب ش مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۸ ریاست شورای عالی قضایی به عنوان دادسراها و دادگاه های انقلاب اسلامی و مراجع قضایی و ادارات مرکزی و سازمانهای تابعه در خصوص اجرای احکام راجع به استرداد حقوق و اموال به گونه ای مجمل مقرر داشته است بنا به تصویب شورای عالی قضایی در جلسه شماره ۲۲۹ مورخ ۱۳۶۵/۹/۲۶، ابلاغ می شود (۱) برای اجرای حکم استرداد مال غیر منقول و شرکت ها و حقوق و اموالی که اجرای آن مستلزم اعلام به ادارات ثبت اسناد و املاک یا ادارات و سازمانهای دولتی است لازم است پس از آن که دادگاه پرونده را جهت اجرای حکم به دادسرا ارسال نمود، دادسرا مفاد حکم را با قید شماره و تاریخ نظریه بدوی، شماره و تاریخ رأی دادگاه عالی و شماره و تاریخ حکم نهایی دادگاه به اداره ثبت یا به اداره ای که اجرای حکم بر عهده اوست اعلام و اجرای حکم را بخواهد مشخصات ثبتی و اطلاعات لازم نیز باید تصریح شود. (۲) اداره ثبت و ادارات دیگر حکم را اجراء و نتیجه را اعلام خواهند نمود. چنانچه در مقام اجرای حکم شبهه یا سئوالی داشته باشند که با تعلیمات دادستان مرتفع نشود، می توانند توسط دادستان به محکمه حاکمه رجوع کرده تقاضای ارشاد نمایند. (۳) بهتر است دستور اجرای حکم را که به امضای دادستان صادر میشود حاکم دادگاه نیز امضاء نماید و در مواردی که اشکالی در ارسال تصویر حکم و رأی دادگاه عالی وجود ندارد، تصویر دو رأی مذکور نیز به ضمیمه ارسال شود. این ترتیب در اجرای احکامی که تاکنون اجرای آن پایان نیافته است، نیز معمول گردد. پس چنان که گفته شد و بر اساس ماده ۱۲۴ آیین نامه قانون ثبت در مواردی که برای استیفای طلب بستانکار و طبق حکم دادگاه ملک مدیون به تصرف بستانکار داده می شود، اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون بشناسد و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باشد، باید مطابق همان حکم ملک را به نام محکوم له مثل مورد انتقال ثبت نماید و بند ۲۶۶ مجموعة بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵ نیز در این باره می گوید در مورد ثبت مال غیر منقول که به موجب اجراییه دادگاه از اموال م. ع. منتقل ب. غ. گردیده است، ثبت آن به نام منتقل الیه باید مسبوق به دستور تملیک محاکم رسمی دادگستری بوده باشد. ضمناً به نظر می رسد منظور از غیر در بند اخیر الذکر اعم از بستانکار و یا برنده مزایده است. مبحث دوازدهم صدور بلند مالکیت بر مبنای قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت پیش از ورود به بحث و پرداختن به آن مقدمتاً اشاره می شود که در سال ۱۳۵، موادی از قانون ثبت اصلاح و البته موادی به این قانون الحاق شده است و از جمله مواد الحاقی به آن مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ است که شاید این دو ماده را بتوان تأثیر گذارترین مواد الحاقی به قانون ثبت دانست. مراد و منظور از الحاق این مواد و سپس اصلاح آنها بی گمان حل مشکلات ثبتی اشخاص و کاهش اختلافات ملکی بوده است. اما در تحقق این اهداف نه فقط تردید جدی وجود دارد بلکه با تغییراتی که تحت عنوان اصلاحات و الحاقات در سالهای بعد نسبت به این دو ماده صورت گرفته است باید اذعان کرد که از اعتبار اسناد مالکیت نیز به گونه ای محسوس کاسته شده است. زیرا چنان که برخی از استادان اشاره کرده اند این شیوه ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع ص مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۳۰۵ هر موقع که از طرف وزارت دفاع یا نمایندگان ارتش دادنامه قطعی بر تملیک ملکی به ارتش ارائه شود در صورت اجرای دادنامه قطعی مزبور ارتش قائم مقام متقاضی ثبت بوده و همان طور که در مورد کلیه احکام قطعی صادره از محاکم رسمی دادگستری عمل می کنند، بر اساس و مدلول حکم صادره و بر طبق قانون پس از طی تشریفات قانونی ملک را به نام ارتش به نمایندگی دولت در دفتر املاک ثبت نموده سند مالکیت صادر نمایید. بدیهی است در این قبیل موارد مطالبة سند انتقال و خلاصه معاملات موردی نونخواهد داشت. قانونگذاری و تصویب این قبیل قوانین که در واقع قانونی کردن اعمال خلاف قانون افراد فرصت طلب و رسمیت بخشیدن به آن و در نتیجه دادن امتیازات فراوان به قانون شکنان است باعث میشود تا افراد در رعایت قانون متزلزل شوند و سودجویان و افزون خواهان به قانون شکنی عادت کنند. شاید بخش عمده اشکال قانونگذاری در اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت به نوع نگاه بی سابقه قانونگذار برگردد. زیرا به رغم آن که نظام حقوق ثبت املاک در ایران بر پایه مال غیر منقول و تثبیت مالکیت شخص بر آن استوار است و از ابتداء نیز چنین بوده، لیکن نوع قانونگذار در اصلاح مواد مزبور به ناگاه کاملاً تغییر یافته و به نحوی عجیب، بر خود شخص متمرکز شده است. این نگاه با هیچ یک از موازین حقوق ثبت املاک و نظام حقوقی آن در کشور ما حتی همخوانی و سازگاری نسبی هم ندارد و دور از انتظار نیست که در عمل بر مشکلات و معضلات بیفزاید. واقعیت این است که مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی منافات و مغایرتی غیر قابل انکار با روح قانون ثبت و عمومات آن دارد. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹۵ مورخ ۱۳۷۴/۴/۱۸، راجع به ملکی که از طرف مالک با سند عادی به خریدار واگذار شده است و ضمناً مالک وکالت نامه تام الاختیار با حق فروش نیز به خریدار داده باشد، ولی خریدار ب. ت. ب. قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت تقاضای صدور سند رسمی به نام خود کرده است اعلام میدارد نظر به این که به موجب مقررات ماده ۱۴۷ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۷۰ املاکی مشمول این قانون هستند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نیست و چون در خصوص مورد استعلام امکان تنظیم سند و انتقال ملک با استفاده از وکالت نامه رسمی و یا الزام فروشنده به انتقال ملک وجود دارد، لذا مورد مشمول مقررات قانون موصوف نیست.